الجزيرة - الرياض :

ذكر تقرير ل» سي بي ريتشارد أليس»إن أسواق الرهن العقاري في منطقة الخليج غير متطورة حسب المعايير الدولية، وعلى رأسها المملكة فأقل من 1% من مشتريات البيوت في المملكة ممولة من خلال الرهن العقاري، وبين التقرير أن الفجوة بين نمو السكان في المملكة والغياب النسبي للمشتريات والمعروض من العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي ترتبط بالرهن العقاري تستمر بالاتساع وأورد التقرير استنادا إلى التقرير الأخير الذي نشره البنك التجاري الوطني (NCB) كابيتال.، إنه من المتوقع أن يكون مبلغ التمويل اللازم خلال العقد القادم 320 مليون دولار وأضاف التقرير إن تعليق قانون الرهن العقاري سيؤثر سلبا على استعادة البنوك لقدرتها على الإقراض، إضافة إلى توقف عدد من المطورين الذين يخططون لمشاريع إسكان لمنخفضي ومتوسطي الدخل، وبما أن الطلب المتاح الفعلي على المساكن المعدة للبيع ما يزال محدوداً بسبب نقص تمويل المنازل، أصبحت معدلات الإيجار أكثر قوة من أسعار المبيع في عام 2010. وبوجود أكثر من نصف الشعب السعودي الذي يعتمد على البيوت المؤجرة، وأكثر من 60% من السكان بعمر أقل من 30 عاماً، من المتوقع «حسب التقرير» أن يبقى الضغط على التمويل المتاح شديداً، والطلب على عقارات التأجير مرتفعاً. وقالت «سي بي ريتشارد أليس»: بحسب مؤسسة النقد العربي السعودي (SAMA) فقد وصل سوق الرهن العقاري إلى 14.9 مليار ريال (ما عدا صندوق مشاريع تطوير العقارات «REDF») بحلول عام 2008 - وهو أقل من 1% من الناتج القومي الإجمالي (GDP). ويمكن مقارنة هذا مع ما يقارب 16% في البحرين، 11% في الأردن، وحوالي 7% في الإمارات العربية المتحدة. وعند ضم صندوق مشاريع تطوير العقارات، يزداد حجم السوق ليصل إلى 5.2% من الناتج القومي الإجمالي (GDP) ولكنه يظل متأخراً بشكل واضح عن معظم أسواق الرهن العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي. وتابع التقرير: بالاعتماد على النتائج الأولية للإحصاء الذي أجري في عام 2010، من المتوقع أن تتقلص الفجوة ما بين الطلب/ العرض على المساكن بشكل هامشي في السنوات القادمة، حيث سيبلغ العجز السنوي المقدر 34% بين الطلب على المساكن والمعروض من المساكن بحلول عام 2015 بالمقارنة مع 46% في عام 2010. وبحسب البنك التجاري الوطني (NCB) كابيتال. أعطت فجوة تمويل المنازل فرصة للمقرضين الخاصين. على أثر العجز السنوي الذي تجاوز 150.000 وحدة سكنية والعجز العام الذي بلغ 2 مليون وحدة سكنية، من المتوقع أن يسعى المقرضون الخاصون بشكل متزايد للحصول على فرص من أجل استغلال الفجوة الموجودة في السوق في قطاع التمويل . وأورد التقرير: على الرغم من زيادة الطلب على العقارات السكنية في العاصمة الرياض، أعاقت قلة الأموال المتوفرة للإنشاء ومنع المبيعات خارج المخططات، من تدفق المعروض إلى السوق في النصف الثاني من عام 2010. ومع استمرار العجز في الشقق المخصصة للإيجار في المناطق الجيدة، يستمر سوق التأجير بالسير لصالح مالكي العقارات، وبناء على ذلك، تستمر معدلات الإيجارات بالارتفاع بنسبة تقارب 10% للشقق و 5% للفلل. وبحلول نهاية عام 2010، انخفضت أسعار الشقق في وسط وجنوب جدة بنسبة تتراوح بين 5% و 10% بالمقارنة مع 2009، ولكن هذه الشقق تقع في المناطق التي ضربتها الفيضانات بشدة وتضرر آلاف البيوت في نهاية نوفمبر 2009. وارتفعت الأسعار في المناطق الأقل تأثراً بالفيضانات، خاصة في شمال جدة. وارتفعت تكاليف الفلل الجيدة في شمال جدة بنسبة تتراوح بين 15% و 20% بالمقارنة مع نهاية عام 2009، والنتيجة هي أن شمال جدة أصبح من أغلى الأحياء في المملكة وبشكل مشابه للرياض، انخفضت أسعار الشقق الكبيرة حوالي 5% خلال السنة بينما انخفضت أسعار الشقق في الأحياء الجنوبية الأفقر بنسبة تقارب 10%. أما بالنسبة إلى المدن في المنطقة الشرقية، فقد تباينت أسعار مبيع الشقق والفيلات في عام 2010م بالدمام، حيث ارتفع متوسط السعر المبدئي للشقة الكبيرة (حتى 200 متر مربع) حوالي 2.5% بالمقارنة مع السنة الماضية ولكن تكلفة الوحدات الأصغر انخفضت حوالي 4%. في الخبر ارتفعت أسعار الشقق حوالي 4%. وفيما يخص قطاع المكاتب فقد بين التقرير أن الطلب يتزايد على المساحات المكتبية في الرياض من قبل كل من القطاع العام والخاص ولم يتماشى هذا الطلب مع كمية المساحات المكتبية التي تدخل السوق فكانت النتيجة ارتفاع معدلات الشواغر، مما أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة تصل إلى 10% ضمن المنطقة التجارية المركزية (CBD) والمناطق المحيطة بها. ويعتبر هذا جيد نسبياً في السياق الإقليمي، ولكن مع وجود 2 مليون متر مربع من المساحات المكتبية المخططة أو التي هي قيد الإنشاء، أصبح سوق المكاتب في الرياض من أكبر موارد مشاريع التطوير في المنطقة، وبالتالي أصبح هذا السوق معرضاً لخطر الانتقال إلى مرحلة فائض المعروض على المدى القصير إلى المدى المتوسط. ومع وجود أسعار قوية للنفط وزيادة مصروفات الحكومة في قطاعات الصحة والتعليم، شهدت عاصمة المملكة طلباً قوياً على المساحات المكتبية، بشكل خاص من قبل قطاع الحكومة في عام 2010، واستدرك التقرير: لا يزال المعروض الجديد متفوقاً على النمو في الطلب. إن متوسط معدلات الإيجار بالنسبة إلى النوعية الجيدة من المكاتب المناسبة تماماً ومن الدرجة الأولى، هي حوالي 1.500 ريال «متر مربع» السنة. وأصبحت معدلات الإيجار المبدئية ومعدلات ما قبل التسليم بطيئة خلال الأشهر 12 إلى 18 الأخيرة، كما ارتفعت معدلات الشواغر، بشكل خاص بالنسبة للعقارات ذات النوعية الأدنى من الفئة الأولى. في محاولة من أجل تحسين معدلات الإشغال، انخفضت معدلات الإيجار بنسبة تصل إلى 15% في الأبنية القديمة، أو تلك المتواجدة خارج المنطقة التجارية المركزية (CBD). ومن المتوقع «حسب التقرير» أن يكون الطلب في قطاع المكاتب بالرياض ضعيفاً نسبياً خلال السنوات 2 إلى 3 القادمة، هذا الأمر عندما يترافق مع زيادة المعروض، سوف يحرك السوق لصالح المستأجرين، حيث ستلعب عوامل مثل معدلات الإيجار التنافسية، مواصفات البناء، وجود موقف للسيارات، مستويات الراحة، إدارة البناء وإدارة المرافق، دوراً هاماً بشكل متزايد. واستمر سوق المكاتب بجدة في إضافة كمية كبيرة من المساحات الجديدة الوافدة، مع وجود عدد من المشاريع الكبيرة التي على وشك الانتهاء في شمال غرب جدة خلال السنتين القادمتين. كنتيجة لذلك، سيتوفر للمستأجرين فرص أكثر للانتقال إلى مساحات ذات نوعية أعلى ومعدلات إيجار أكثر تنافسية. وعلى الرغم من بقاء الإيجارات المبدئية ثابتة نسبياً في الأبنية ذات النوعية الجيدة، تشهد الأبنية القديمة في الأماكن المفضلة عادةً، زيادة في معدلات الشواغر، دافعة الإيجارات في السوق إلى الأسفل لمصلحة المستأجرين. وأشار التقرير إلى أنه بالرغم من أن المعروض من مساحات المكاتب ذات النوعية الجيدة في جدة في ازدياد، إلا أن سرعة النمو ليست كما في الرياض، كما أن الدوافع على طلب المكاتب من قبل كل من القطاعين العام والخاص ليست قوية في جدة كما هي الحال في العاصمة. وحول مناطق المكاتب في الخبر والدمام أورد التقرير أن التوزع بشكل متباعد يستمر بدون وجود منطقة تجارية مركزية (CBD)، والنتيجة هي استمرار «مناطق» المكاتب الجديدة بالظهور بطريقة عشوائية نسبياً. وعلى الرغم من بقاء هذه الحالة، سوف تستمر مشاريع تطوير المكاتب بالتركيز على المشاريع المرئية بشكل واضح والمجاورة للطرق السريعة الرئيسية. وعلى الرغم من أن هذه هي النتيجة المنطقية للمجتمع الذي يعتمد على السيارات، فإنه يقوض أي محاولات لتطوير الفوائد المشتركة التي يمكن أن يحققها مستخدمي المكاتب عند التركيز على منطقة واحدة. ووفقا للتقرير: هناك كمية قليلة جداً من المساحات المكتبية ذات النوعية العالمية في الخبر والدمام في الوقت الراهن، كما أن معظم المساحات التي هي قيد التطوير ستفشل في تلبية المعايير الدولية للنوعية ذات «الدرجة الأولى». وبوجود الضغط الموجه نحو الأسفل الذي تفرزه الشروط الاقتصادية العالمية والضغوط الناجمة عن المعروض والتي تفرض نفسها على سوق المكاتب في أرجاء المملكة، حصل أكبر انحدار في معدلات الإيجار في المنطقة الشرقية. وانخفضت إيجارات المكاتب في الدمام، الخبر والظهران، والتي كانت مستقرة السنة الماضية، حوالي 15%، 30% و 20% على الترتيب في عام 2010.