حتى يستفاد من رسوم الأراضي

جدلية الفائدة من فرض رسوم على الأراضي البيضاء طغى عليها التركيز حول تأثيرها على أسعار الأراضي مابين خفض الأسعار وعدم تحقيقها لهذا الهدف المرجو من فرضها، بل إن بعض الآراء ذهبت إلى أنها قد تتسبب بارتفاع الأسعار لكن الوصول إلى مقاربة اوسع لتاثيرها الإيجابي بخفض الأسعار لابد وأن ينتقل إلى الهدف الأهم وهو بناء المسكن فهل ستصل له من الناحية العملية وبذلك يكون هو بيت القصيد بنهاية المطاف.

بداية إن فرض الرسوم مع حزمة مرافقة من القوانين التي ستحرك تلك الأراضي إلى مرحلة التطوير سيؤدي إلى زيادة المعروض وهذا بدوره سيخفض الأسعار وقد يكون إقراره قبل حتى أن تبدأ أولى عمليات التحصيل لها ستؤثر على الأسعار بخفضها بنسبة قد لا تكون كبيرة إلا أنه وخلال سنوات قليلة جداً سيظهر التأثير جلياً على الأسعار بالانخفاض إلا أن النظر لما بعد فرض الرسوم وخفض الأسعار له أهمية كبيرة جداً فكيف سيتم تحويل هذه الأراضي لمساكن إذا لم تتطور بقية الأنظمة المرتبطة بقطاع التطوير العقاري بصفة عامة، فما هي قيمة زيادة عرض الأراضي الخام للبيع إذا لم تحل إشكالية طول مدة التراخيص لأعمال التطوير التي تأخذ بالمتوسط ما بين عامين إلى أربعة أعوام وهنا يبرز دور الإمانات والبلديات التي تشرف على تراخيص المخططات التي تخضع لشروط طويلة ومقسمة لمراحل عديدة تؤخر أعمال التطوير وبالتالي الترخيص النهائي الذي يتيح إصدار صكوك لكل قطعة بالمخطط لبيعها أو حتى لدخول المطور بمرحلة البناء للمساكن إذا كان مشروعه يتضمن هذه الخطوة فالمطور لا يمكنه الانتقال بين خطوة وأخرى من إدخال الخدمات قبل أن يتم الكشف عليها وتوضع عليه اشتراطات تحدد حتى نوع المواد التي يستخدمها فالأفضل هو إعادة جدولة برنامج التطوير وأن تتقلص الخطوات وتدمج مع بعضها وتلغى بعض التفاصيل حتى تنخفض المدة اللازمة لأعمال التطوير بحيث يكون المخطط جاهزاً بمدة تقل عن عام واحد شاملة كل الأعمال والإجراءات فالمستثمر يحسب عامل الزمن وتأثيره على موازنته وأرباحه وكل إطالة تؤثر على المعروض من الأراضي وترفع أسعارها وكلفتها على المستثمر المطور ومن يدفع الفاتورة هو الاقتصاد بالتضخم والفرد بارتفاع التكلفة عليه فتتقلص فرص تملكه للسكن إلا بالتزامات ترهقه كالقروض المكلفة عليه والتي ستأكل جزءاً كبيراً من دخله لأن أسعار العقار مرتفعة قياساً بمتوسط الدخل.

فالأدلة المرشدة على ارتفاع أسعار العقار لا تحتاج إلى جهد لإثباتها فيكفي أن سعرها يفوق عشرة أضعاف دخل الموظف السنوي على أقل تقدير بينما المعدل العالمي يقف عند أربعة أعوام أي أن الأسعار يجب أن تكون موازية لمجمل دخله بأربعة سنوات فقط وإن كان هذا المعدل مجرد مؤشر يستفاد منه لتقييم مدى عدالة أو جاذبية الأسعار فلابد أن تتراوح المعدلات حوله بينما لدينا فقد ابتعدت الأسعار عنه بمعدلات عالية جداً أما الدالة الأخرى فهي مرتبطة بنسبة تكلفة الأرض لمجمل تكلفة المسكن والتي تضعها المعايير العالمية عند متوسط 20 بالمئة بينما تصل لدينا إلى 50 بالمئة بالمتوسط فإذا كانت تكلفة بناء المتر الواحد تصل إلى 1600 ريال كمتوسط فلو اعتبرنا أن حجم البناء يصل إلى 400م لوحدة سكنية بنظام الفلل فإن تكلفة البناء ستكون عند 640 ألف ريال مما يعني أن سعر الأرض المناسبة لهذا البناء والتي قد تكون عند 300 إلى 400 م يفترض أن لا تزيد عن 130 ألف ريال إلى 150 ألف بأحسن الحالات يستثنى من ذلك بعض المواقع لتميزها ولكن النظرة هنا عامة وبذلك تكون قيمة الوحدة بحدود 800 ألف وممكن أن تنخفض عن ذلك إذا تقلصت مسطحات البناء أو كان بنظام الشقق وهذا يعني أن حصول الفرد على قرض من الصندوق العقاري بمقدار 500 ألف ريال كفيل بتغطية جزء كبير من قيمة الوحدة السكنية أما المعيار الثالث المهم هو عائد الاستثمار العقاري بالأسعار الحالية للتكلفة فإنه تراجع بشكل كبير ولم يعد ليتخطى حتى 5 بالمئة مع احتمال تراجعه مع الزمن لأن المعروض يزداد وكذلك تأثير قدم المسكن يؤثر على قيمة الإيجار بالانخفاض.

وبالعودة إلى أهمية معالجة مشكلة السكن بكل جوانبها فإنه من الضروري أيضاً الانتباه لتوفر مواد البناء في حال تم تحويل الأراضي البيضاء لمخططات مطورة فالطلب سيرتفع على مواد البناء وهذا يتطلب تسهيلات تجارية كبيرة لاستيرادها وكذلك لإنشاء مصانع محلية تنتجها لكي يكون المعروض كافياً وهنا يأتي دور وزارة التجارة والصناعة وهيئة الاستثمار حسب أدوارها لتهيئة البيئة والظروف لزيادة كميات المعروض من المواد سواء بالاستيراد أو بالإنتاج المحلي يضاف لذلك تنظيم قطاع المقاولات ورفع كفاءته لكي يستطيع تغطية الطلب على أعمال المقاولات التي سترتفع بنسب عالية في حال زادت أعمال التطوير مستقبلاً من تأثير فرض الرسوم على الأراضي البيضاء.

أما التوازن المطلوب على ضفة عرض الأراضي فيتطلب إعادة النظر بالنطاق العمراني للمدن فإذا كانت مدينة كالرياض فيها حجم أراضي بيضاء ضخم يصل إلى 77 بالمئة حسب بعض الدراسات فإن التوسع بالنطاق العمراني يصبح غير مجدي لأنه يكلف الكثير من الأموال على أعمال البنى التحتية وصيانتها فلابد أولاً من تطوير هذه النسب المرتفعة من الأراضي قبل التفكير بزيادة مساحة المدينة بينما يفترض أن يكون هناك تعامل مختلف مع المدن التي تقل فيها نسبة الأراضي البيضاء بل من الممكن إعفاء مدن صغيرة من نظام النطاق العمراني كي تتوسع وتصبح منافسة باستقطاب السكان لها خصوصاً من أهلها الذين يعيشون بالمدن الكبرى مع توفير ظروف تنموية تفتح لهم فرص عمل تساعد على جذبهم للاستقرار بها مع اهمية التوسع بنظام الضواحي للمدن الكبيرة حسب الحاجة.

ولا يمكن إغفال التمويل للمطورين بتكاليف منخفضة وهنا لابد من انشاء ذراع خاص بتم بتمويلهم تابع للصندوق العقاري الذي يفترض أن يتحول إلى بنك حالياً ولا يتم انتظار اعتماد ذلك ضمن الخطة الإستراتيجية للإسكان التي تتضمن تحويله لبنك حتى يتمكن من تنويع دوره بتمويل إنشاء الوحدات السكنية فتكاليف التمويل عالية على المطورين من البنوك التجارية التي تأخذ المخاطر بحسابات معقدة وحساسة وهي لا تلام في ذلك نظراً لطبيعة عملها ومصدر أموالها التي تمول بها العائدة للمودعين إلا أن ما يجب أن يتم تفعيل دوره التمويلي هو السوق المالي من خلال سوق الصكوك تحديدا وكذلك رفع معدلات طرح الصناديق العقارية من خلال تطوير اللوائح بما يسهل الإجراءات رغم أنها شهدت تطورات إيجابية إلا أن المرحلة القادمة تتطلب المزيد من التسهيلات لإنشاء الصناديق بمنتجات متنوعة.

أما الشق المتعلق بتوفير العمالة بقطاع المقاولات فيتطلب نظرة مختلفة من قبل وزارة العمل لتفصيل المهن بتلك الشركات ووضع نسب منطقية تناسب كل مهنة حسب قدرة توفيرها من السوق المحلي بالإضافة إلى تشجيع الشركات على استخدام تقنيات حديثة تقلص من حجم العمالة المستقدمة ولكن لابد من النظر بتفصيل إلى كل مهنة ووضع مقاييس محددة لا تربك المقاولين وأن تصبح نسب التوطين مرتبطة بالمهن التي يمكن شغلها بمواطنين.

إن حل مشكلة السكن لا يمكن أن يقف عند جزء معين من حزمة عوائق تقف بتطوير قطاع الإسكان وتحويله لصناعة ستدعم النمو الاقتصادي وترفع من معدلات نموه وتفتح مئات الآلاف من فرص العمل وتجذب عشرات المليارات للاستثمار به فتحويل الأرض إلى مسكن يبقى هو الغاية النهائية وإذا لم تعالج كل المشكلات التي تقف بسرعة تطوير الأرض وبناءها فإن أثر فرض الرسوم سيبقى عند حد خفض أسعار الأراضي لكن لن بحولها لمنتج سكني أو استثماري بالسرعة والتكلفة المطلوبة لرفع نسب تملك السكن للأسر ودعم النمو الاقتصادي والتنمية كأهداف إيجابية أساسية منتظرة.