وزارة الإسكان .. والمطور العقاري - الحلول

في مقال قبل الأسبوع الماضي تحدثنا عن إخفاق محاولات وزارة الإسكان في التوصل إلى شراكة مع المطور العقاري، وذكرنا الأسباب في هذا الإخفاق، وحيث إننا شخّصنا المشكلة والأسباب التي أدت لهذا الإخفاق، سنتطرق اليوم إلى الحلول.

بدايةً، التطوير العقاري بمعناه الحقيقي لم تعرفه المملكة العربية السعودية إلا منذ فترة قريبة، باستثناء بعض من المشاريع الحكومية أو شبه الحكومية، أما المطورون العقاريون فلم نعرف مطورين بمعنى الكلمة، وكل ما هنالك بناء عمائر تجارية أو سكنية أو تقطيع أراضٍ، إلى أن ظهر في الفترة الأخيرة شركات جديدة وبقيادات شابه أخذت التطوير العقاري في المملكة إلى مستوى أفضل مما كان عليه.

وللأسف ما أن فرحنا بهذه الشركات الجديدة إلا أنها سرعان ما اصطدمت بمشكلة احتكار الأراضي وارتفاع الأسعار والذي يحد من توسعها وقد يهدد مستقبلها.. وسبب الفرح بهذه الشركات هو أنها ستقود هذه الصناعة إلى الأمام وستساهم في تنمية اقتصاد البلد وخلق وظائف وتوفير منتجات بجودة عالية وتبعدنا عن البناء الشخصي والعشوائي الذي ما زال هو سيد الموقف.

ونظراً لصعوبة الوضع الحالي وعشوائية السوق العقاري والارتفاع المبالغ فيه في أسعار العقار والذي زاد من صعوبة عمل المطور العقاري فإن الحلول يجب أن تكون مبتكرة وغير تقليدية، وفيما يلي سنتطرق لبعض هذه الحلول.

المطور العقاري يحتاج إلى ثلاثة أمور، أراضٍ بسعر معقول ليتمكن من تقديم منتج متناسب مع القوه الشرائية للمستهلك النهائي، ويحتاج إلى اعتماد مخططاته في أسرع وقت ويحتاج إلى تمويل.. أي خلل أو صعوبة في أحد هذه الأمور الثلاثة يؤدي إلى خلل في عملية التطوير العقاري، وبالتالي زيادة التكاليف على المستهلك النهائي، وأي تسهيل لهذه الأمور الثلاثة يعني خفض هامش ربح المطور إلى حد معقول جداً، وبالتالي تقديم منتج بسعر منطقي.

أصعب عقبة يواجهها المطور اليوم هي ارتفاع أسعار الأراضي الذي نتج عن الاحتكار، وأول طريقة للتعاون بين وزارة الإسكان والمطور العقاري هو فرض أنظمة لكسر هذا الاحتكار، ورغم أن هذا سيكون تعاوناً غير مباشر بينهما إلا أنه أول وأهم الخطوات للتعاون.. وهذا الحل سنستثنيه في الوقت الحالي لصعوبته.

نظراً لتأخر الحل الأول نذهب إلى الحل الثاني وهو توفير أراضٍ من قِبل الوزارة، والوزارة تستطيع توفير مثل هذه الأراضي وذلك بتثمين بعض الأراضي وشرائها ثم تسليمها لمطور عقاري.. هناك ما لا يقل عن عشرين مليون متر مربع في شمال الرياض وداخل النطاق العمراني، وهي لشركات تواجه صعوبات مالية، والوزارة تملك 250 مليار ريال سعودي، لو اشترت الوزارة من هذه الشركات عشرة ملايين متر مربع، لن يكلفها أكثر من 10 مليارات ريال، وبعدها يتم تسليمها لمطورين لتطويرها بموجب مواصفات عالية.. لو فعلت الوزارة هذا الحل سيضاف لمخزونها من الأراضي عشرة ملايين متر مربع بالإضافة إلى الأربعة ملايين الحالية وستستطيع الوزارة تقديم ما لا يقل عن 20 ألف وحدة سكنية خلال سنتين.. وهذا الحل مؤقت إلى أن يتم كسر احتكار الأراضي.

الأمر الثاني وهو اعتماد المخططات، وأعتقد أن الوزارة بعد القرار الأخير مخولة باعتماد مخططاتها وهذا سيختصر الوقت على المطور، لذا بإمكان الوزارة شراء أرض المطور واعتمادها وتسليمها للمطور للبناء.. المطور يضيف عشرين في المائة على سعر الأراضي بسبب تأخر الأمانة في اعتمادها، أما إذا قامت وزارة الإسكان باعتمادها مباشرة فلن تُضاف هذه النسبة.. كما تستطيع الوزارة الحصول على أراضٍ مجاناً من ملاّكها وذلك برفع قيمة أراضيهم الحالية باعتماد ارتفاعات فيها بمقابل التنازل عن جزء منها للوزارة، بمعنى آخر السماح للتاجر ببناء خمسة أدوار بدل دورين، وبالتالي أصبح مجدياً لمالك الأرض اقتصادياً التنازل عن جزء من الأرض للوزارة.

أما الأمر الثالث وهو التمويل، فإن الصناديق الاستثمارية جاهزة للتمويل، كما أن السماح بالبيع على الخارطة سيوفر التمويل الكافي للمطور.

هذه الحلول ستجعل المخاطرة على المطور شبه معدومة، وبالتالي ينخفض هامش ربحه من أربعين في المائة إلى خمسة في المائة لأنه سيصبح مجرد مدير مشروع.. التعاون مع المطور العقاري ليس خياراً، بل واجب على الوزارة وخصوصاً عندما فشلت الوزارة في بناء 500 ألف وحدة سكنية كما وعدت.