«ثغرة» بقرار تحديد نسبة 30 % كدفعة أولى لمنتج التمويل الإسكاني تجعله غير فعّال

الدمام - عبير الزهراني:

أكد محللون اقتصاديون ومختصون بالتمويل العقاري بأن تحديد نسبة 30% كدفعة أولى لمنتج التمويل الإسكاني ستنفر ذوي الدخل المحدود عن طلب القروض، لافتين إلى وجود ثغرة قانونية يمكن استغلالها من الجهات الممولة، حيث لم ينص القرار على أن تكون النسبة بمثابة دفعة أولى من قيمة العقار وهو ما يجعله غير فعّال، فيما أشاروا إلى أن القرار سيحد من ارتفاع الأسعار.

وشدد الدكتور عبدالوهاب أبو داهش عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض لـ»الجزيرة» على ضرورة عدم تحديد نسبة لقيمة العقار، بسبب تواصل وجود وافدين جدد على سوق العمل ولا يستطيعون تحمل نسبة 30% من قيمة العقار، فمثلاً، لو كانت هناك وحدة سكنية قيمتها مليون ونص إلى مليونين، ويطلب من الموظف الجديد هذه النسبة، فمن المؤكد بأنه لا يستطيع دفعها، لكن دخله على مدى العشرين عاماً المقبلة يستطيع تغطية هذا الأمر، ومن المفترض أن يكون الدفع مفتوحاً حسب الوظيفة ودخل الفرد.

ويضيف أبو داهش: بالرغم من أن تلك الخطوة تدل على الجدارة الائتمانية للمشتري، وأيضاً قدرته على توفير الأموال، إلا أنها تعيق عملية تقديم قروض لشريحة كبيرة من المواطنين الذين لا يملكون ثقافة الادخار، أو بعض الذين دخلوا سوق العمل من سنة أو سنتين، حيث لا يستطيعون جمع 300 إلى 400 ألف ريال إذا كان سعر الوحدة مليون ريال، وبالتالي، هذا الشرط من أهم العوائق التي تعيق عملية الإقراض وإقدام المواطنين على القروض.

وقال تركي الدهمش مسؤول منتجات التمويل في أحد البنوك السعودية، أن تفعيل قرار مؤسسة النقد سيجعل هناك إحجاماً عن طلب التمويل من قبل الراغبين، لعدم مقدرة النسبة الأكبر منهم على توفير 30% من قيمة العقار، بيد أن الدهمش عاد وأكد أن قرار تطبيق نسبة 30% من قيمة العقار له العديد من الإيجابيات تتمثل في انخفاض سعر العقار وعدم تحميل المواطن الحصول على تمويل بالسقف الأعلى الائتماني لديه، مما ينشأ عنه أرباحاً أقل ومدة سداد معقولة، بسبب قلة الطلب على منتج العقار، فالمنافسة ستشتعل بين البنوك وشركات التمويل في تخفيض نسب الفائدة وتقديم مميزات عديدة منها تأجيل الأقساط وغيرها.

وأشار الدهمش، إلى ثغرة قانونية من الممكن استغلالها من الجهات الممولة، موضحاً بأن القرار لم ينص على أن تكون نسبة 30% هي دفعة أولى من قيمة العقار, وهذا سيجعل الجهات تقوم بإعطاء العميل تمويلاً نقديا لاستيفاء شرط مؤسسة النقد، أو تقوم بتقسيم نسبة التحمل على مدة العقد، وبذلك أصبح القرار غير فعّال نوعاً ما.

وبيّن بأن انتشار الخبر في الفترة الماضية وترقب تفعيل القرار أثر كثيراً على أسعار الفلل والدبلوكسات حيث وصلت نسبة الانخفاض 30% بالمنطقة الشرقية و20% بمدينة الرياض و15% في مدينة جدة , أما أسعار الأراضي لم تتأثر بشكل كبير.

وعن انعكاسه على السوق العقاري بشكل عام قال: يجب تكاتف جميع القطاعات الحكومية التي من شأنها التأثير بشكل فعلي على السوق العقاري، فقرار المؤسسة مهما كان إيجابيا لن يستطيع التأثير بشكل كبير على حل أزمة السكن أو انخفاض سعر العقار، لذلك يجب تفعيل جميع القرارات السابقة من صندوق التنمية العقاري وفرض رسوم على الأراضي البيضاء وبذلك نضمن للمواطن تملك العقار بالسعر المعقول.

ويؤكد عبدالواحد العمري مدير فرع أحد البنوك السعودية: أن تطبيق قرار الدفعة المقدمة 30% من قبل مؤسسة النقد لن يساهم في تخفيف أزمة السكن ولن يخدم جميع الفئات في المجتمع، لصعوبة توفير الدفعة، إذ إن سعر العقار الذي يبلغ مليون ريال يستوجب على المقترض توفير مبلغ وقدره (300.000) ريال وذلك سوف يزيد من معاناة بعض المواطنين عند الرغبة بالاستفادة من التمويل العقاري من الجهات المرخص لها، ولن يستفيد ذوي الدخل المحدود من القرار وسيتحملون مديونيات أخرى من جهات مختلفة لتوفير الدفعة المطلوبة من الجهات التمويلة إذا ما أراد أن يتملك مسكناً، مؤكداً في الوقت ذاته أن القرار يساهم بأذن الله في انخفاض أسعار العقارات والأراضي.

وقال الخبير الاقتصادي الدكتور عبدالله المغلوث: قرار تحديد نسبة الـ 30% من القرض العقاري يدعم الراغبين في بناء الوحدات السكنية الذين يسعون للبحث عن سيولة لتمكنهم من استكمال بناء وحداتهم، وهذا يسهم كذلك في توفر مساكن والسعي مستقبلاً للحد من شح الوحدات السكنية، وبالتالي عندما يحصل المواطنين على تلك القروض سوف يسعون جاهدين إلى الانتشار في البناء وإيجاد مبالغ تمكنهم من بناء وحدات كثيرة، مما يجعل هناك تراجعاً في الطلب وكثرة العرض، والأسعار من خلال هذه الإجراءات ستكون معقولة ومتزنة، كما أنه سيسهم في خفض الإيجارات 20%.

وأضاف: ما يعجز المواطن حالياً هو عدم توفر سيولة بين يديه تمكنه من استكمال البناء، ولكن عندما تكون هناك سيولة بموجب تسهيلات في القروض سوف تعجل في بناء تلك الوحدات.

وأشار إلى أنه عندما يكثر العرض يقل الطلب، وتكون هناك منافسة في قيمة الإيجارات والبيع من العقارين وأصحاب الوحدات السكنية، وبالتالي سيكون هناك انخفاضاً في الأسعار، إضافة إلى أن الصندوق العقاري مازال يقدم قروضاً للمواطنين بالمليارات، وهناك توجه من الصندوق لضخ أرقام جديدة، بالإضافة إلى أن وزارة الإسكان تسعى جاهدة إلى تقديم وحدات سكنية، حيث سبق ووقعت عقوداً مع مقاولين لتسليم هذه الوحدات مستقبلاً، بالإضافة إلى تطوير مخططات من البنى التحتية، ومن ثم تسليم الأراضي للمواطنين من خلال برنامج (أرض وقرض).. كل هذه العوامل تساعد على تراجع سوق العقارات خصوصاً قطاع الوحدات السكنية بالإضافة إلى تراجع أسعار الإيجارات.