الجزيرة ـ محمد الخالدي - شالح الظفيري

استبعد الدكتور عبد الوهاب أبو داهش اقتصادي مهتم بالشأن العقاري أن يؤدي فرض رسوم على الأراضي إلى خفض الأسعار، وقال إنه لا جدوى من فرض هذه الرسوم لأنها في سوق عقاري غير منظم بجانب أن هناك غيابا تاما للسجل العيني ما يصعب من تحصيل إيرادات الرسوم في حال تم فرضها.

وبين أبو داهش في محاضرة له ضمن فعاليات معرض «سيتي سيكيب» المقام في الرياض أن معظم من تحدث عن تأثير الأراضي المقترحة ركزوا على أهميتها في زيادة إيرادات الدولة بأرقام فلكية وانخفاض أسعار الأراضي بنسب ضخمة ومساهمتها في تطوير واستغلال الأراضي البيضاء وانطلقوا في أحكامهم من منطلق نظري وتكهنات أغفلت حقائق وعوامل عديدة مرتبطة بهيكلية وواقع السوق العقارية في المملكة ما يعوق تحقيق ما ذهبوا إليه .

ولفت أبو داهش إلى ان تجارب دول أخرى مثل أمريكا وأيرلندا واسكتلندا لم تفرز مثل هذه النتائج المذهلة، بل إن ايرلندا التي اقترحت هذه الضرائب في 2010 ليبدأ التطبيق في 2013 قد ترجئ تطبيق مثل هذه الضريبة وما زالت التطبيقات والتأثيرات المتعددة محل جدل كبير في اسكتلندا .

واضاف أبو داهش انه يتفق نظريا على ان فرض ضريبة على الأراضي يسهم في تسريع استثماراتها أو بيعها، لكن الواقع العملي يشير إلى صعوبة التكهن بالتأثيرات المتعددة التي يتركها مثل فرض هذه الضريبة في السوق العقارية غير المنظمة، بل إن إسقاط الضريبة على سوق عشوائية تفتقد التنظيم قد يزيد من تعقيدات القطاع نفسه، وقد يؤدي إلى نتائج عكس ما يعنيه القرار فالقطاع العقاري الحالي في المملكة يعاني إشكاليات عدة.ومن بين هذه الإشكاليات تحديد النطاق العمراني على الرغم من ان تحديد النطاق العمراني الذي في ضوئه تلتزم الحكومة بايصال الطرق والخدمات الأساسية من ماء وكهرباء وشبكات صرف صحي ممكن، إلا أن مراحل تنفيذه يصعب التنبؤ به بل إن بإمكان الأمانات والبلديات تغيير مفهوم وتحديد النطاق العمراني في أي وقت أو مرحلة حسب إمكاناتها في التنفيذ وتغيير الخطط المحتملة، فعلى سبيل المثال لو أن أرضا ليست ضمن النطاق العمراني الذي ستصله جميع الخدمات خلال سنتين حسب خطط الأمانات، فإن الإخلال بهذا الالتزام قد يعطي حجة في عدم إلزام ملاك الأراضي والمخططات بدفع الرسوم.ويرى أبو داهش أن مشكلة تحديد ملكية الأراضي تتمثل في أن اغلب الأراضي البيضاء كبيرة الحجم التي لم تخطط هي في معظمها ملك مشاع، ويجد الملاك صعوبة في استخراج التراخيص اللازمة لتخطيطها وتوزيعها أو بيعها، مما يجعل تحمل الرسوم مسألة خلاف بين الملاك أنفسهم، بجانب إشكالية ملكية الأراضي البيضاء وتعدد الصكوك التي ما زال معظمها منظورا في المحاكم، ما يجعل عدم دفع أي رسوم عليها مبررا كافيا وقد تأخذ سنوات عدة قبل البت فيها.كما أنه في حال افتراض إعفاء مساحات معينة تسد حاجة كل فرد السكنية من الرسوم، فإن بعض الملاك لمساحات اكثر من حاجتهم قد يلجأ إلى نقل الملكية لبعض الأراضي إلى أقربائهم من أولاد وزوجات وبنات وقد يترتب على ذلك زيادة مشكلات ملكية الأراضي خصوصا بعد وفاة المالك الحقيقي.ونبه أبو داهش إلى أن الملاك الذين لا يمتلكون سيولة كافية لتغطية الرسوم قد يلجأون إلى بيع أراضيهم للفئة المقتدرة على دفع الرسوم وهذا يجبر صغار الملاك على التخلص من أراضيهم لكبار الملاك وهذا بدوره يزيد الاحتكار والتحكم في الأسعار مستقبلا، كما ستكون هناك صعوبة فسخ ربط ملكية الأراضي بأسماء الملاك عند تحصيل إيرادات الرسوم لغياب السجل العيني الذي يحتوي على تحديد العين موقعا ومساحة وربط ملكية العين برم بطاقة الهوية الوطنية لكل فرد، بجانب صعوبة تقييم وتثمين الأراضي لمعرفة قيمتها السوقية العادلة ومن ثم حجم الرسوم لغياب المثمنين العقاريين المحترفين. وغياب اللوائح والإجراءات المنظمة لسوق التثمين العقاري، ومعلوم أن تقييم الأراضي من أهم المشكلات التي تواجه الدول التي تطبق ضريبة الأراضي.

واكد أبو داهش ان البديل المفضل في المرحلة الحالية التي تعيش فيها المملكة طفرة اقتصادية وسيولة عالية هي إصدار أنظمة الرهن العقاري، إنشاء هيئة عقارية عليا تسهم في تنظيم شركات الوساطة والتقييم والتثمين وشركات التمويل والتطوير وإصدار التراخيص والتنسيق بين الجهات الحكومية تفعيل نظام السجل العيني، تفعيل فرض الزكاة الشرعية على الأراضي لأهميتها في تحديد أحجام الأراضي ومساحاتها في المملكة.

وأشار إلى أن العوامل التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات منذ أزمة 2008 تمثلت في عودة الاستثمارات العقارية للاستثمار في الداخل، الإنفاق الحكومي الكبير خصوصا في قطاع الإسكان والأجور، النمو الحكومي في قطاع البناء والتشييد المستشفيات الطرق البني التحتية، واستمرار عشوائية القطاع العقاري وعدم صدور أنظمة جديد مثل الرهن العقاري والارتفاعات السكنية داخل المدن.إلى ذلك خالف اقتصاديون ما طرحه أبو داهش مشيرين إلى أن طرحها سيكون له انعكاس إيجابي على خفض الأسعار وفك الاحتكار، وقال المحلل الاقتصادي محمد العنقري: إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء التي ستكون على المساحات الكبيرة على الأغلب سيحمل المالك تكاليف سنوية كبيرة سترغمه على البيع وفك الاحتكار وهذا سيزيد العرض بشكل كبير ما سيؤثر على الأسعار هبوطا وبالتأكيد سيحتاج تطبيق هذه الرسوم لتنظيمات جديدة ولكنها لن تعيق أو تؤخر بدء العمل به في الفترة القريبة، خصوصا ان وزارة العدل بدأت تنظيم التسجيل العيني قبل عدة سنوات, ويعتقد العنقري أن هذا الإجراء لا يمثل كل الحل لخفض أسعار العقار بل هو من أبرزها لان المساحات البيضاء داخل المدن كبيرة ويعد الاحتفاظ بها لفترات زمنية طويلة من العوامل المؤثرة بشكل أساسي بخفض العرض مقابل الطلب الذي يتنامى سنوياً لذا فإن أي فرض للرسوم سيساهم بزيادة المعروض ويلعب دورا في حل مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي التي هي أحد العوائق الكبرى أمام زيادة الاستثمارات في قطاع العقار السكني.

من جانبه يرى الاقتصادي محمد العمران أن فرض الرسوم سيؤدي إلى انخفاض أسعار الأراضي البيضاء بشكل كبير، ومع افتراض تطبيق هذه الرسوم على أساس واحد في المائة فقط، فهذا يعني أن العقاريين الذين يملكون الأراضي البيضاء في مدينة الرياض سيتوجب عليهم جميعا دفع رسوم سنوية تقدر بنحو 40 مليار ريال على أقل تقدير، وإذا توسعنا بالتحليل ليشمل بقية مناطق المملكة فإن العقاريين سيتوجب عليهم جميعا سداد رسوم سنوية تقدر بنحو 200 مليار ريال على أقل تقدير.

وقال العمران انه يكرر ذات السؤال الذي طرحه في وقت سابق، لو افترضنا أن جميع العقاريين وافقوا على سداد الرسوم، هل يملكون في الأساس سيولة نقدية تكفي للسداد كل عام؟ كما أن لو أن عقاريا واحدا من كبار الملاك لم يوافق وقرر بيع جزء من عقاراته، فماذا سيحدث للأسعار؟ وهل هناك من لديه القدرة على شراء هذه العقارات منه ولو بنصف السعر مثلا؟ ثم لنفرض أن أسعار الأراضي سترتفع كما يقول بعض الإخوة العقاريين، فلماذا يعترضون على المقترح وهو الذي (بحسب وجهة نظرهم) سيرفع من أسعار أراضيهم؟ أليس هذا في صالحهم؟ وهل ستكون لديهم حينها قدرة على تحميل المستهلك النهائي بقيمة الرسوم وهم الذين سيعانون موجا عارما من عمليات البيع وبأي سعر؟