الجزيرة - الرياض

توقع تقرير حديث أن يشهد السوق العقارية بالرياض ارتفاعاً كبيراً في الطلب على السوق، نتيجة لتحسن المؤشرات الاقتصادية مثل ارتفاع أسعار البترول، كما توقع التقرير الذي أصدرته شركة جونز لانج لاسال، الشركة الأولى في العالم في مجال الاستثمار والاستشارات العقارية تحقيق معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يبلغ 5.7%، مدعوماً بما أعلنته الحكومة مؤخراً عن تقديم حزمة من البرامج التحفيزية للاقتصاد والتي تهدف إلى استثمار جانب كبير من رأس المال العام في مشروعات واسعة النطاق لتطوير القطاع العام والبنية التحتية.

وذكر التقرير الذي نشر تحت عنوان: «نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض - الربع الأول من عام 2011» ويغطي قطاعات المباني الإدارية، والسكنية، ومحلات البيع بالتجزئة ودور الضيافة بالرياض: بالنظر إلى جميع أنواع الأصول العقارية في الرياض، يلاحظ أن القطاع السكنى هو أكثر القطاعات الواعدة، نظراً للنمو الكبير في معدلات الزيادة السكانية الوطنية، بالإضافة إلى تزايد أعداد العمالة الأجنبية الوافدة إلى المملكة للعمل في القطاعات «الساخنة» مثل قطاع التشييد، والرعاية الصحية، والتعليم.

وترتب على ذلك ارتفاع نمو الإيجارات بمعدل أعلى من التضخم. وبالنسبة للتنمية، تم توجيه أكثر من نصف حزمة البرامج التحفيزية إلى قطاع الإسكان لبناء 500.000 وحدة سكنية جديدة للأسر السعودية. وقد أدت التعديلات التي اقترحها مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري إلى تحسين المزاج العام للسوق، حيث ستؤدي تلك التعديلات إلى تشجيع الطلب على السوق، ومن ثمة ارتفاع أسعار العقارات.

وقد أشار جون هاريس، الرئيس المناوب لشركة جونز لانج لاسال بالمملكة، إلى أن المملكة تحتل مكاناً بارزاً في المنطقة بسبب مناخها المستقر واقتصادها المتنامي الكبير. ولقد ساهمت حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة في ارتفاع المعدل المقدر للنمو الحقيقي في الناتج المحلى الإجمالي ليصل إلى 5.7%، كما أن الثروة الاقتصادية تغير الآن وجه الرياض، حيث أصبح هناك نظم جديدة للطرق، ومراكز تجارية، وجامعات، ومتنزهات عامة، كما تظهر مجتمعات عمرانية في شمال وشرق المدينة، غير أن مبعث القلق - وفقاً لجون هاريس - هو أن جانباً كبيراً من رأس المال الاستثماري يرفع من أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدينة، وهو ما سيؤدي إلى تعقيد عملية طرح إسكان ميسور التكلفة، إلا أنه ولحسن الحظ توضح التصريحات الأخيرة اتخاذ الحكومة خطوات وقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة، بما في ذلك منح أراضٍ بالمجان.

وأورد التقرير أنه على الرغم من أن القطاعين العام والخاص يشهدان ارتفاعاً صحياً في معدلات التوظيف والعمالة، ويمتصان مساحات جديدة من المباني الإدارية، إلا أن السوق لا يزال يتحرك لصالح المستأجرين، كما أن الزيادة المطردة في المبانى الإدارية الجديدة التي تقع على امتداد طريق الملك فهد وشارع العليا تفوق الطلب المتزايد على المساحات الإدارية الجديدة في الرياض. ونظراً لأن المستثمرين والمقرضين يدركون الآن مخاطر عدم شغل الوحدات الإيجارية، لذا يجب تقليص عدد المشاريع الجديدة، على أنه سوف يستمر التوسع في المعروض نتيجة للبدء في تنفيذ عدد قليل من المشروعات الكبيرة للغاية التي يستغرق إنشاؤها وقتاً طويلاً والتي ستدخل السوق في عام 2013- 2014 . في تلك الفترة، ستتضاعف الخيارات المتاحة للمستأجرين، ونتوقع أن يكون هناك «توجه إلى الجودة» في قطاع العقارات الإدارية، الأمر الذي يترك المباني الإدارية التي يتجاوز عمرها 10 سنوات تواجه مستقبلاً غير مؤكد.

وقال التقرير: في عام 2011، استقرت الأوضاع في قطاع التجزئة بالرياض، بعد أن مر السوق بفترة تشبع في عام 2009-2010. هناك تدفقات محدودة للغاية من المعروض الجديد، يقابله إنفاق مرتفع. ويُعزى الارتفاع في الإنفاق إلى ما شهده القطاع العام من ارتفاع في معدل العمالة، والزيادات في المرتبات والعلاوات التشجيعية. ومع التوسع العمراني، ظهرت فرص جديدة من معارض البيع بالتجزئة الموجهة للأسرة ومراكز البيع بالتجزئة الموجهة للمجتمع التي تخدم التجمعات المحلية، وتمتاز جميعها بالجودة، نظراً لانخفاض الإيجارات بصورة كبيرة، ومحدودية معارض البيع بالتجزئة الجديدة، تعكف فرق عمل الإدارة على مراجعة الإستراتيجيات لزيادة حجم المعروض القائم، وذلك من خلال تحسين العوامل الأساسية مثل سهولة الوصول إلى تلك المعارض، وتوافر أماكن لانتظار السيارات، والمزيج التأجيري من تجار التجزئة والمطاعم.

في الربع الأول من عام 2011 شهد سوق الفنادق اتجاهاً تصاعدياً، حيث كان هناك ارتفاع في كل من مستويات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية للغرف. في عام 2009-2010، كان حجم المعروض من الفنادق الجديدة محدوداً، والسبب في ذلك يكمن في الطلب المتدني على الفنادق، والذي سوف يتم تشجيعه عن طريق تقديم عروض جذابة من خلال إقامة فنادق جديدة من المتوقع أن يتم تقديمها في عام 2012-2013.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل المملكة على تشجيع الطلب على الفنادق من خلال طرح مبادرات متنوعة لدعم التوسع في صناعة السياحة المحلية.

مؤشرات السوق الهامة الأخرى

لا يزال قطاع تجارة الأراضي هو أكثر القطاعات نشاطاً في سوق الأستثمار العقاري في المملكة، حيث شهد سوق الرياض ارتفاعاً في حجم تجارة الأراضي، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي خلال الربع الأول من عام 2011.

) بدأ الملاَّك يدركون أهمية إدارة العقارات والمرافق، وهم يقومون الأن بإعداد إستراتيجات جديدة.

) تقود الآن شركات وهيئات القطاع العام عملية الاستثمار والتنمية، كما أن الخطط المتعلقة ببناء 500.000 وحدة سكنية جديدة وتوجيه جانب كبير من الاستثمارات إلى قطاعات البنية التحتية، والمواصلات، والرعاية الصحية، والتعليم، سوف تعمل على تقوية هذا الدور الذي تقوم به تلك الشركات والهيئات.

ما زال سوق المباني الإدارية يشهد زيادة في حجم المعروض الجديد في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة الأماكن الشاغرة في الأحياء التجارية الرئيسية إلى 18%، وبينما هناك طلب قوي على المباني الإدارية، إلا أنه من غير المحتمل أن يكفي لمقابلة المستويات الجديدة لحجم المعروض منها، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى مزيد من الانخفاض في متوسط أسعار الإيجارات خلال عام 2011.

سيظل سوق المباني الإدارية يفضل نظام التأجير خلال الثلاث سنوات القادمة، وسيكون هناك فرص لبيع الوحدات القائمة وشراء وحدات أفضل منها، وتحسين أماكن العمل، وتحسين مستوى الأمن بها، وزيادة أعداد أماكن انتظار السيارات.

على الرغم من ارتفاع حجم مبيعات التجزئة في ضوء حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة، فإن الإيجارات مستقرة، ونسبة خلو العقارات ارتفعت في المراكز الثانوية خلال الربع الأول من عام 2011.

) لا تزال فرص التنمية متاحة أمام مراكز البيع بالتجزئة في المجتمعات الجديدة، حيث يوجد هناك توسع في حدود المدينة، ويتم إنشاء مناطق سكنية جديدة.

تشهد الوحدات السكنية ارتفاعاً متزايداً في أسعار الإيجار والبيع، ويجب أن يستمر هذا الاتجاه التصاعدي خلال عام 2011. كما يجب أن تبدأ الإصلاحات في الرهن العقاري ومبيعات الوحدات التي لم يتم إنشاؤها بعد، في إنعاش الطلب على العقارات في عام 2012.

أدرك القائمون على عملية التطوير وجود طلب قوي على الإسكان ميسور التكلفة، ولكن يظل ارتفاع أسعار الأراضي، والاعتماد على أساليب الإنشاء والبناء التقليدية من أهم العوائق التي يواجهها القطاع الخاص لتقديم إسكان ميسور التكلفة في الرياض.

وصل سوق الفنادق في الرياض إلى مرحلة الإنعاش في الربع الأول من عام 2011، حيث شهدت تلك الفترة ارتفاعاً في كل من متوسط سعر الغرفة الفندقية وإيرادات الغرفة الفندقية المتاحة، مقارنة بذات الفترة من عام 2010.

من جانبه يقول خالد شاكر المبيض المدير العام لشركة بصمة العقارية لـ»الجزيرة»: السوق يمر بتحسن كبير في بعض القطاعات المكتبية من الفئة متوسطة التكلفة، أما الفئات مرتفعة التكلفة والمساحات الكبيرة بدأت تتعافى لكنها تحتاج إلى وقت، وأضاف: السوق يحتاج الى دخول مطورين عقاريين والاستفادة من كمية العروض الضخمة من الممولين الذين يبحثون بدورهم عن هؤلاء، لذلك يحتاج القطاع إلى مطورين وليس مضاربين.