الرياض - عبدالله الحصان

فرُغَت وزارة التجارة والصناعة من إعداد مشروع ينظم حسابات ضمان التطوير العقاري والذي يتوقع إقراره قريباً بعد أن تم مناقشته بهيئة الخبراء مع عدد من المهتمين في القطاع العقاري. النظام الذي حصلت (الجزيرة) على نسخة يتضمن ثلاثاً وعشرين مادة تهدف لتنظيم العمل في القطاع العقاري، وتسري أحكامه على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشروعات التطوير العقاري داخل المملكة. ويشترط التنظيم الجديد على المطور العقاري فتح حساب الضمان بعد تقديم صك ملكية الأرض المراد تطويرها وجدوى اقتصادية تتضمن تكاليف المشروع وأوجه الصرف، بالإضافة إلى رخصة بناء المشروع، وتعهد ببدء الأعمال الإنشائية وغيرها، على أن تتخذ وزارة التجارة التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين في حال أي ظرف طارئ يترتب عليه عدم اكتمال المشروع.

وهدد النظام بالسجن وغرامة لا تقل عن (100) مائة ألف ريال لمن يروج لمشروعات وهمية أو مزاولة نشاط التطوير دون ترخيص، ولم يستثن النظام مدققي الحسابات واستشاريي المشروعات من العقوبة.

وفيما يلي نص النظام الذي تنفرد (الجزيرة) بنشره:

مشروع تنظيم حسابات ضمان التطوير العقاري في المملكة العربية السعودية

الفصل الأول

التعريفات والأحكام العامة

المادة (1):

تتولى وزارة التجارة والصناعة قيد الراغبين بأعمال التطوير والترخيص للمطورين وتنفيذه هذه اللائحة تحت مسمى (تنظيم حسابات ضمان التطوير العقاري في المملكة العربية السعودية)، ويصدر بتنظيم العمل بها قرار من وزير التجارة والصناعة.

التعريفات

المادة (2):

لتطبيق أحكام هذا النظام يكون للكلمات والعبارات التالية المعنى المبيّن أمام كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك:

- الوزارة: وزارة التجارة والصناعة.

- الإدارة: الإدارة العامة للتجارة الداخلية.

- السجل: السجل المعدّ بالوزارة لقيد المطورين.

- حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين للمشروع.

- المطور: الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها ويشمل المطور الرئيس والفرعي.

- المطور الفرعي: الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها من خلال المطور الرئيس.

- أمين الحساب: مؤسسة مالية أو مصرفية مرخصة من جهات الاختصاص ومعتمدة من الوزارة لإدارة حساب الضمان.

- مدقق الحسابات: الشخص الطبيعي أو المعنوي الذي يقوم بمراجعة ووضع تقرير عن المركز المالي للمطور.

- سجل أمناء الحساب: سجل يقيّد به أسماء وبيانات المؤسسات المالية أو المصرفية المعتمدة من الإدارة لإدارة حساب الضمان.

- المشروع: مشروع التطوير العقاري بالمملكة العربية السعودية.

- الجهات المختصة: الجهات الحكومية المختصة بترخيص المطورين.

- التطوير العقاري: مشروعات تشييد البنيات المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية.

- العقار: كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله دون تلف أو تغيير هيئته.

- الوحدة: الجزء المفرز والمُشاع من العقار الذي يقوم المطوّر ببيعه للغير.

المادة (3):

تسري أحكام هذا النظام على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشروعات التطوير العقاري بالمملكة واستلام دفعات من المشترين أو الممولين مقابل ذلك.

المادة (4):

يجب على من يرغب في القيام بأعمال نشاط التطوير العقاري أن يكون مقيداً في السجل التجاري وتعد الإدارة سجلاً تحت مسمى (سجل نشاط التطوير العقاري)، تقيد فيه أسماء وبيانات المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري بالمملكة، ولا يجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط ما لم يكن مقيداً في ذلك السجل ومرخصاً من الإدارة المختصة وفق الشروط التي تصدرها بهذا الشأن.

المادة (5):

لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات أو عقارات على الخارطة، إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الإدارة وتصدر الوزارة القرارات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام والمشاركة بالمعارض.

الفصل الثاني

إنشاء حساب الضمان

المادة (6):

يجب على المطور الراغب في بيع وحدات على الخارطة تقديم طلبه إلى الإدارة لفتح حساب الضمان يكون مرفقاً بالمستندات التالية:

1- نسخة من السجل التجاري ساري المفعول الذي يسمح بنشاط تطوير العقار.

2- شهادة عضوية بالغرفة التجارية والصناعية.

3- رخصة بناء المشروع سارية المفعول.

4- نسخة من صك ملكية الأرض المراد تطويرها.

5- نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيس والمطور الفرعي مع الأصل للمطابقة.

6- دراسة جدوى اقتصادية عن المشروع المراد تطويره يتضمن تكاليف المشروع التقديرية وأوجه الصرف اللازمة والتدفق النقدي للمشروع من مكتب استشاري معتمد.

7- تعهد من المطور الرئيس ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع في حالة عدم وجود مطور فرعي.

8- تعهد من المطور الفرعي ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على موافقة المطور الرئيس.

9- نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري.

10- بيان مالي بتكاليف المشروع وأوجه الصرف اللازمة ومراحل الصرف والتدفق النقدي للمشروع معتمد من محاسب قانوني مرخص.

وتصدر الوزارة موافقتها للمطور على فتح حساب الضمان بعد تقديم المستندات المشار إليها في الفقرة أعلاه إذا كانت متفقة مع أحكام هذه اللائحة وإلا طلبت من المطور خطياً استكمال المستندات المطلوبة.

المادة (7):

ينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية خطية بين المطور وأمين الحساب يتم بموجبها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين وذلك في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري.

وتحدد الاتفاقية شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة وتودع نسخة من هذه الاتفاقية لدى الوزارة.

المادة (8):

يجب على الإدارة المختصة طلب إجراء التأشير لدى كاتب العدل على أصل صك الأرض محل التطوير بعدم نقل أو إفراغ ملكية الصك حتى يتم استكمال أعمال التطوير، ويجوز للإدارة المختصة رفع التهميش عن صك الأرض بعد استكمال أعمال التطوير، للقيام بعملية إفراغ الوحدات المطورة.

المادة (9):

1- يفتح حساب الضمان باسم المشروع ويكون مخصصاً حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور.

2- إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور، يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة.

المادة (10):

تعد الوزارة سجلاً خاصاً يسمى (سجل أمناء الحساب) تقيد فيه أسماء أمناء الحسابات ويشترط في أمين الحساب أن يكون من ذوي الكفاءة لإدارة حساب الضمان.

المادة (11):

1- يجب على أمين الحساب تزويد الوزارة بكشوفات دورية بإيرادات ومدفوعات حساب الضمان كما يجوز للإدارة أن تطلب في أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها.

2- يجوز للإدارة الاستعانة بمن تراه مناسباً للتدقيق في تلك الكشوفات والبيانات.

3- إذا ثبت للإدارة قيام أمين الحساب بارتكاب أي مخالفة لأحكام هذا النظام أو لوائحه التنفيذية فعليها إخطاره خطياً بالمخالفة وتحديد مهلة له لتصحيح الخطأ وإشعار الوزارة خطياً بالتصحيح خلال تلك المهلة.

المادة (12):

يجوز للمودعين أو من ينوب عنهم الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بهم، وطلب تزويدهم بنسخ منها بعد أخذ موافقة الوزارة على ذلك، كما يجوز لممثلي الجهات الرسمية الاطلاع على تلك السجلات والحصول على نسخ منها.

المادة (13):

إذا قام المطور برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات أو شركات التمويل فيجب عليه إيداع مبلغ الرهن في حساب الضمان ويتم التصرف بمبلغ الرهن وفقاً لأحكام هذا النظام ولوائحه التنفيذية.

المادة (14):

يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة (15%) من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تصرف المبالغ المحتفظ بها إلى المطور إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين وإصدار شهادات الملكية بأسمائهم.

المادة (15):

في حالة قيام أي ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع العقاري يجب على الوزارة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بالتشاور مع أمين حساب ذلك المشروع بما يضمن إكمال المشروع العقاري أو إعادة المبالغ المدفوعة من قبل هؤلاء المودعين.

المادة (16):

مع عدم الإخلال بأي عقوبات منصوص عليها في الأنظمة الأخرى، يعاقب بالحبس وبغرامة لا تقل عن (100.000) ريال، أو بإحدى هاتين العقوبتين:

1- كل من يزاول نشاط التطوير العقاري بالمملكة بدون ترخيص بعد تاريخ العمل بهذا النظام.

2- كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري.

3- كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.

4- كل من اختلس أو استعمل بدون وجه حق أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة المشروعات العقارية.

5- كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور، أو من أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.

6- كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.

المادة (17):

يشطب قيد المطور من السجل في أي من الحالات التالية:

1- إذا أشهر إفلاسه.

2- إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على خارطة دون عذر مقبول.

3- إذا ألقى التصريح الممنوح له من جهات الترخيص.

4- إذا ارتكب أية من المخالفات ذوات الأرقام (2) و(3) و(4) و(5) من المادة (16) من هذا النظام.

5- إذا ارتكب أية مخالفة للأنظمة واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالمملكة.

المادة (18):

يجوز لمن صدر بحقه قرار عقوبة من الإدارة وفقاً للمادة (16) والمادة (17) التظلم من هذا القرار أمام معالي وزير التجارة والصناعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ استلامه القرار.

المادة (19):

يجب على المطورين القائمين وقت العمل بأحكام هذا النظام تصحيح أوضاعهم بما يتفق وأحكامه خلال ستة أشهر من تاريخ بدء العمل به، ويجوز للدائرة تمديد هذه المدة لأي مدة أخرى تراها مناسبة.

المادة (20):

تفرض رسوم إدارية بواقع مبلغ (50.000) خمسين ألف ريال، للوزارة مقابل الخدمات المقدمة بموجب هذا النظام.

المادة (21):

يلغى أي نص في أي نظام أو لائحة أخرى يتعارض مع أحكام هذا النظام ولوائحه.

المادة (22):

يصدر وزير التجارة والصناعة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا النظام.

المادة (23):

ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد ستين يوماً من نشره.