«الجزيرة» - حازم الشرقاوي

أثناء حديثي مع (ف. م) مسؤول إداري بإحدى المؤسسات في الرياض عن المساهمات العقارية شعرت أنني أضغط على جرح غائر في صدر هذا الرجل الذي تحدث بكل كيانه حول عمليات التغرير التي تمت لأعداد كبيرة من المواطنين ممن تآكلت رؤوس أموالهم وكانوا في الحقيقة يبحثون عن جزء من الأرباح التي كانت تملأ إعلانات الصحف ووسائل الإعلام بأن الأرباح المتوقعة 60% أو 76% أو 96%، مشيراً إلى تعثُّر عشرات المساهمات العقارية في مختلف مناطق المملكة، معلِّلاً ذلك بأنها كانت تعمل دون ضوابط، مؤكداً أنه هو وأهله من بين المتضررين من هذه المساهمات التي لم تُعدْ إليهم حتى رؤوس أموالهم.

الربح السريع



يبدو من رأي هذا الرجل أن الهدف الرئيس للمساهمات العقارية وللمساهمين فيها أيضاً هو تحقيق ربح سريع من خلال النسب التي كانت تعلنها هذه الشركات تاركةً الهدف الأكبر من هذه المساهمات العقارية، وهو تطوير الأراضي الخام إلى أراضٍ صالحة للبناء لتكون مجتمعات عمرانية جديدة تساهم في حل المشكلة الإسكانية التي تعاني منها البلاد، وساهمت بصورة فعالة في ارتفاع المعدلات الإيجارية لمختلف المنشآت العقارية، فهناك حاجة المملكة إلى أكثر من (1.8 مليون) وحدة سكنية حتى عام 2013م.

التنظيمات والضوابط

ففي الوقت الذي تتعثر فيه المساهمات العقارية مضى عامان وأربعة شهور على آخر ترخيص لمساهمة عقارية من قبل وزارة التجارة والصناعة، وقد توقفت هذه التراخيص بسبب تعثُّر بعض المساهمات وظهور العديد من المشكلات حولها. إن أكثر من عامين على توقُّف التراخيص يعدُّ مؤشراً سلبياً، خصوصاً بعد صدور قرار مجلس الوزراء يوم 26 سبتمبر 2005م؛ أي من نحو عامين، بتنظيم المساهمات العقارية الذي أكد على إشراك هيئة سوق المال في تنظيم المساهمات العقارية عبر فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه؛ مما يدعم المساهمات العقارية لحفظ حقوق المساهمين والقائمين عليها. كما نصّ القرار على التهميش على صك الأرض موقع المساهمة وسجله في كتابة العدل بما يفيد أن الأرض تحت المساهمة، وذلك وفق آلية تتفق عليها وزارة العدل وهيئة السوق المالية تضمن عدم التصرف في الأرض خلال مدة المساهمة، بالإضافة إلى متابعة وزارة التجارة والصناعة للمساهمات العقارية القائمة حالياً، وذلك بمراقبتها ومتابعتها حتى تتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، وذلك بالتعاون مع الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين لاختيار مراجعي حسابات لتدقيق كل مساهمة.

أسباب التعثُّر

هذا، وقد أعاد بعض المساهمين تعثُّر المساهمات العقارية إلى وجود بعض المساهمات خارج النطاق العمراني غير المرخص فيه للتخطيط، وشراء المساهمة أو المخطط بسعر مرتفع أيام الطفرة العقارية؛ حيث نزلت أسعار السوق؛ مما دعا المؤتمن على إدارة المساهمة إلى إيقاف عملية بيع المساهمة، وموت المالك الأول أو المؤسس للمساهمة ونقلها إلى مالك آخر، وتداخل بعض الأراضي التي تحولت لمساهمات، وعدم التخطيط الصحيح للمساهمة، وانشغال من يتولى المساهمة بطرح مساهمة أخرى؛ مما يؤدي إلى تأخر في تطوير الأرض أو تأخر المزاد لتعارضه مع مزادات أخرى، وحرية تصرف مسؤول المساهمة في أموال المساهمين؛ مما قد يتصرف بها في مجالات تتأخر أو تتعثر بدورها، وإن كانت الأنظمة التي أصدرتها وزارة التجارة قد تحل بعض تلك الإشكاليات، وعدم وضوح المستثمرين وضعف الجدية في دراسة الجدوى والطمع لدى البعض عندما يطرح أكثر من مساهمة في وقت واحد، والخوف كل الخوف أن يأخذ مبالغ المساهمين الجدد ويسدد المساهمين في المساهمة السابقة، وهكذا دواليك.

السوق العقارية

تعدّ السوق العقارية السعودية الأكبر على مستوى الشرق الأوسط على رغم أنه لا توجد إحصائية رسمية، لكن بعضهم يقدِّر حجم السوق في الوقت الحالي بنحو 1.2 تريليون ريال، ومن المنتظر أن يصل في العام المقبل إلى 1.3 تريليون ريال. ومن اللافت أن النشاط العقاري في الرياض يشكل نحو الثلث على مستوى المملكة، ويقدَّر بنحو 300 مليار ريال.

وكانت السوق العقارية المحلية قد شهدت طفرة كبيرة خلال السنوات الخمس الماضية، وهي مهيأة حالياً لطفرات أكبر في ظل التزايد السكاني الكبير الذي تشهده المملكة عموماً والرياض خصوصاً التي تصل نسبة النمو فيها إلى نحو 8 في المائة سنوياً (3 في المائة نمو طبيعي، 5 في المائة هجرة إلى العاصمة). وبحسب دراسة، تعدّ المعادلة لتقدير الطلب لوحدات سكنية في السعودية وسيلة فاعلة للتقدير، وتبلغ 95 في المائة خلال فترات فاصلة موثوقة؛ بمعنى أن قيم المعادلات المقدَّرة لا تؤدي إلى انحراف أكثر من 5 في المائة أو 5 في المائة عن الوحدات الإسكانية الموجودة حالياً. وخلصت دراسة شركة دار الأركان الطلب الإجمالي للإسكان التراكمي ضمن مخزون السوق من المساكن إلى أنه يقدَّر بنحو 4.34 ملايين وحدة في عام 2004م، ومن المتوقع أن يصل إلى 5.4 ملايين في عام 2010م، و7.9 ملايين وحدة بحلول عام 2020م، وهو ما يمثل 80 في المائة من سقف الطلب للمساكن.

وقد اعتبرت الدراسة أن المطورين غير المسجلين وصغار المطورين مسؤولون عما يزيد على 80 في المائة من الكيانات الموردة في السوق، ولكنهم يعتبرون مسؤولين عن 22% فقط من تقديرات التنمية. وعملاً بذلك، فإن كبار المطورين يشكلون حصة أصغر لكيانات موردة، ولكنهم يسهمون بنحو 19 في المائة من حصة التنمية.

وفي الوقت الراهن، ووفقاً للدراسة، يراوح العرض الإجمالي لوحدات إسكانية جديدة في السعودية ما بين 61 ألف وحدة في السنة إلى 110.5 آلاف وحدة سكنية في العام، غير أنه من المتوقع أن يبلغ العرض الحقيقي لعقارات سكنية جديدة نحو 85750 وحدة سكنية جديدة في العام. وقدّر متوسط العرض للوحدات الإسكانية الجديدة 95298 سنوياً خلال الفترة من عام 2004م إلى 2010م مع زيادة تدريجية تصل إلى أكثر من 105400 وحدة بحلول 2010م. ويتوقع أن يبلغ الحد الأعلى للعرض للوحدات السكنية الجديدة، بحسب الدراسة، 122804 وحدات سنوياً، بينما يتوقع الحد الأدنى 67792 وحدة سنوياً. وقدّر المتوسط السنوي خلال أربع سنوات من 1995-1999م بـ57 ألف وحدة سكنية جديدة، وتمثل 60 في المائة سنوياً لتوقعات الفترة من 2004 إلى 2010م.

ولفتت الدراسة إلى أن السكان في المملكة يواصلون النمو بنسبة (2.3 في المائة بحسب تقديرات عام 2004م)، مشيرةً إلى أن هذا النمو يعدّ بطيئاً عما كان عليه قبل عشر سنوات (تقريباً بنسبة 5%).

وكان وزير التجارة والصناعة السعودي الدكتور هاشم يماني قد قدّر في تصريحات أدلى بها منذ أكثر من عامين إجمالي قيمة المساهمات العقارية المرخصة بنحو 11 مليار ريال (تتوزع على 73 مساهمة عقارية، من بينها 4 مليارات ريال في مدينة الرياض).