«الجزيرة» - عبد الله الحصان

يشهد قطاع العقار ثاني أكبر القطاعات بعد النفط في المملكة تحوُّلاً كبيراً وقفزات نوعية كبيرة وركيزة اقتصادية هائلة.

وإدراكاً من (الجزيرة) لهذا القطاع الحيوي ويقيناً بأهميته أعدَدْنا صفحة العقارات والبناء لوضع كلّ ما يهمّ القطاع. كما نتشرَّف بتقديم الدعوة إلى الجميع للمشاركة معنا لتتضافر الجهود في إبراز جميع قضايا ومستجدات هذا القطاع.

وللتواصل نأمل الاتصال بالقسم الاقتصادي، صفحة (عقارات وبناء)، على: 4870000 - تحويلة 627، أو على الفاكس 4870939 .

الضواحي السكنية تجربة أمريكية أوروبية رائدة لم تكن محصورة على تلك القارة العجوز وإنما هناك العديد من الدول المتقدمة قد جعلت منها توجهاً عقارياً جديداً يقضي على روتينية المخططات والمجمعات السكنية داخل نطاق المدن وهي تمثل تفرداً في الاستقلال السكني بعيداً عن ضوضاء المدن. هذا التحول الرائد في آليات المساكن العصرية لم يجد حظه من التتنفيذ في دول العالم الثالث ودول الشرق الأوسط وقد بادرت إحدى الشركات العقارية الوطنية (درة الرياض) بتنفيذ أول تجربة للضواحي السكنية في المملكة بل وفي دول الخليج.

(الجزيرة) ستلقي الضوء على هذه التجربة التي تمثل خياراً بديلاً لحل مشاكل أزمة الإسكان بالمملكة.

تجربة حديثة بالمنطقة

في هذا الصدد يقول المهندس حمزة العطاس المدير العام لشركة درة الرياض ل(الجزيرة): إن الهدف من الضواحي السكنية التي تنشأ في أطراف المدينة أن تستقل ذاتياً عنها وتأخذ طابع الخصوصية لساكنيها الذين يرغبون في الهدوء والابتعاد عن صخب المدينة المزعج وزحمة المرور التي بدأت تظهر جلياً في مدينة الرياض وقال: (الهدف من الضاحية أيضاً أن تحتوي على عدد سكان معين ومحدود في منطقة محمية أمنياً ولها خصوصية خاصة ولا يدخلها سوى قاطنيها أو ضيوفهم). وأضاف: (هذه الصفات التي تتميز بها الضاحية يتمناها الكثيرون ولكن لا وجود لها في السعودية لذلك رغبت مجموعة دلة البركة أن تحقق ما تصبو له هذه الفئة وتنشأ مشروع ضاحية درة الرياض شمال العاصمة).

هروب عن الضوضاء

واستطرد العطاس أن فكرة الضواحي عالمية وموجودة في مدن العالم ومنها لوس انجلوس الأمريكية حيث تقبع على أطرافها ضاحية هوليود الشهيرة التي يقطنها أبطال الأفلام الأمريكية. وعن عدم تقبل السعوديين فكرة الضواحي السكنية التي تعد جديدة لهم وبعيدة عن مركز المدينة ومرافقها الحكومية أجاب تشهد مبيعات ضاحية درة الرياض تميزاً ملحوظاً وإقبالاً مميزاً ما يعكس مدى تفهم السعوديين لفكرة الضاحية ورغبتهم الشديدة في إقامتها). واستدرك: (يوجد طبقة من الناس لا تحتاج إلى مركز المدينة كما لا ترغب في الدخول في الازدحام المروري أو السكن قرب المنشآت الحكومية التي دائماً يحيطها الازدحام) وزاد قد يتساءل البعض (لماذا نسكن في المناطق المزعجة التي لا توفر لنا الخصوصية والراحة، رغم أننا لسنا بحاجة لنكون بالقرب منها؟.) وأضاف العطاس: على النقيض يوجد هناك مكان أقل كثافة سكانية والاتصال بالمدينة يكون عن طريق سريع وغير مزدحم). وحول بُعد الضاحية عن مركز المدينة وشبكات الخدمات الضرورية كالكهرباء، الماء، الصرف الصحي وشبكات الهاتف ما يزيد التكلفة على الشركة المطورة ويؤثر على زيادة تكلفة تأسيس البنية التحتية للضاحية، وكذلك يتسبب في ارتفاع أسعار القطع السكنية أجاب العطاس قائلاً: (بالطبع تم التنبه لمثل هذا النقطة قبل إنشاء ضاحية درة الرياض، حيث هناك تصور متخذ بأن توفر الشركة جميع الخدمات دون انتظار الدوائر الحكومية التي عادة تستغرق وقتاً طويلاً نوعاً ما، وتوفير الخدمات المتطورة والحديثة يمثل جزءاً من التزام الشركة المطورة بتوفير سكن مثالي ومكتمل للعملاء).

أحياء سكنية متكاملة

ويعلق الدكتور عبدالله الفايز مخطط معماري قائلاً: الضواحي السكنية هي عبارة عن أحياء سكنية مفصولة ومعزولة عن محاور الحركة الرئيسية للمدينة ويتم ربطها عن طريق مدخل أو اثنين فقط وتكون عادة خارج المدينة وعلى الأطراف وتفصلها ويتخللها حدائق أو ظواهر طبيعية أو من صنع الإنسان. وهي أحياء سكنية متكاملة الخدمات الترفيهية والتجارية والخدمية الضرورية ويتم بناؤها وفق أدق المعايير الهندسية وكود البناء القياسي التي تكون عادة متناسبة مع حجم الضاحية وحاجة ساكنيها وتغطية أو تلبية متطلباتهم اليومية. وبقدر لا يسمح لسكان الأحياء الأخرى بالتبضع لديهم وبذلك تحد من دخول الغرباء أو الدخيلين على الحي. مما يعطي سكانها الراحة الأمنية والنفسية. كما أنها تعمل على احتواء الحركة المرورية لأحياء الضاحية داخلها وبذلك تقلل من خروج هذه الحركة إلى بقية المدينة كما أنها تساعد على عدم السماح للحركة التي تخترق الأحياء بالإضافة إلى أنها سهلة الاحتواء أو إقفال الحي والهدف هو توفير المناخ الذي يساعد على خلق الجو العائلي أو العملي الخالي من المشاكل و المنغصات ويؤدي إلى راحة البال و تخفيف الضغوط النفسية لخلق الجو العائلي الودي الخالي من النزاعات والمشاكل فمن منا لا يحلم بمتعة التجول مع أبنائه أو أصدقائه على أرصفة شوارع الضاحية ويسعد برؤية تنسيق الحدائق والأشجار من خلال شوارع نظيفة ومنسقة لتكون متعة للناظرين. وهي أشبه ما تكون بفكرة الحي الدبلوماسي بمدينة الرياض. وتعود فكرة الضواحي السكنية المتكاملة إلى فترة بداية تطوير مهنة التخطيط والاعتراف بها دولياً في بداية تخطيط

ويضيف الفايز: ترتكز فكرة الضواحي على مبدأ تكوين حي سكني متكامل الخدمات التحتية والعلوية الضرورية وكذلك الترفيهية.

ولكن من الناحية التخطيطة فإن فكرة تطبيق وتطوير مثل هذه الضواحي عادة يخضع إلى عملية تخطيطية شاملة للمدينة مع مراعاة تميز كل ضاحية بشخصية اعتبارية ونمط متميز ومختلف عن غيره، فهناك تصميم خاص للمباني وارتدادات وارتفاعات متفاوتة ثم أرصفة وتشجير وتأثيث للطرق. وتناسق في اللوحات الإرشادية والمرورية ولوحات المحلات التجارية وفق ألوان ومقاسات نموذجية وموحدة. فهي نقلة سريعة وحديثة ومتميزة كجزء من التطوير المتكامل للمشاريع بدءاً من تخطيط الأرض الخام إلى مدينة مكتملة الضواحي و متكاملة الخدمات التحتية والعلوية يكون محدد فيها الاستعمالات ومواقع المساكن والمباني المكتبية والمراكز التجارية والترفيهية ومحطات الوقود والمستوصفات والفنادق. ليكون الساكن على علم مسبق بما سيجاوره من مبانٍ؛ ويؤكد د. الفايز أن أهم الأساسيات التي يجب على المستثمرين أو المسئولين التقيد بها لإنجاح هذه الفكرة هي:

* إعداد دراسة تنفيذية للمخطط بعد وضع تخيل عام للمظهر المستقبلي للمدينة، وإعداد تصاميم تفصيلية للطرق والأرصفة والبنية التحتية.

وكذالك محاولة الاستفادة من تنفيذ بعض المدن والأحياء الحديثة في تنفيذ البنية التحتية لشبكة المياه والكهرباء والهاتف والصرف الصحي وهذه التكلفة سترفع من سعر المتر للبيع ولكنها ستكون لشريحة من المواطنين الذين يعانون من التخطيط الحالي وليس لديهم مانع من دفع زيادة لشراء مسكن يريحهم.

* ويضيف د. الفايز: إن المشاريع العملاقة والمبتكرة والجريئة العالمية وخاصة في منطقة الخليج ستؤثر علينا حتماً للانطلاق إلى نهضة أكبر منها للمدن والضواحي السكنية المتكاملة. وهي ستمحي ما قبلها من التخبط العقاري وهي نقلة ستضاهي وقد تتخطى ما يدور في الدول المتقدمة وستتغير نوعية التركيز الحالي من الاستثمار في المشاريع السكنية إلى الصناعية والمكتبية ومشاريع الطاقة النووية والإليكترونية. وهي فكرة تهتم بالبعد الإنساني والمشاة في التخطيط ووضع مواصفات قياسية للارتفاعات والارتدادات الصحية و لتصميم المباني واختيار مواد تنفيذ مناسبة للمشي في البيئة الصحراوية وبألوان فاتحة تعكس الحرارة مع تظليلها. فالمطلوب الآن هو رفع مستوى تخطيط المخططات الحالية إلى فكرة الضواحي وعمل دراسة تنفيذية للمخططات بعد وضع تخيل عام للمظهر المستقبلي للمدينة.

مجسم لضاحية سكنية