تحقيق - منيرة المشخص :

لبنة جديدة يزيحها العقاريون من حواجز أرضية استثمارات القطاع بمقترحاتهم ل(الجزيرة) تتعلق بمشاريع شقق التمليك مع تشتت الأدوار المتعددة والمناطة بهيكلها التنظيمي وتعدد الجهات الإشرافية عليها... مقترحات تم رسمها في لوحات مخططاتهم البيانية تنتظر ترخيصاً باعتمادها مع ما يتكبده هؤلاء المستثمرون من فسوحات لخسائرهم.

ومع غياب قوانين حل النزاعات والتناقض في التراخيص ومنع تعدد الأدوار داخل الأحياء تظل اللبنة المزاحة في الاستثمار العقاري بمقترحاتهم تمثِّل هاجساً مستقبلياً لا يقابله سوى هاجس مواطن لامتلاك شقة سكنية.

(الجزيرة) وقفت مع العقاريين في مساحة الأرض الاستثمارية لمشاريع شقق التمليك للخروج بتصور شامل للحلول المقترحة لطبيعة البناء المستقبلي لها والوقوف على الآراء المقدمة منهم لاكتمال إنشائها.

معوقات تطوير الشقق

بداية قال الدكتور بدر بن سعيدان عضو اللجنة العقارية بغرفة الرياض: إن ملكية شقة في بناية أو معرض أو سوق تجاري من مظاهر التصرفات المستحدثة في مجتمعنا والتي تنطوي على آثار أو مظاهر قانونية مختلفة عن تلك المألوفة أو الناتجة عن بيع العقار بأكمله. وهناك حقوق وواجبات لمالك الشقة السكنية، حيث يتمتع مالك الشقة بما للمالك من حقوق في ملكه، له أن يستعملها وله أن يستغلها بالاستثمار، كما أن له أن يتصرف فيها بالبيع أو الهبة أو الرهن أو الوقف.

ويشير آل سعيدان هنا إلى أبرز المعوقات التي تقف أمام تطوير هذا النوع من العقار بقوله: لعل من أبرز المعوقات والمشاكل التي تقف في طريق تطوير هذا النوع من النشاط العقاري هو خلافات الجيران التي تهدّد بفشل مشاريع شقق التمليك في المملكة وسط غياب قانون يرتب حل النزاعات. مما أدى إلى تراجع في الإقبال على تملك الشقق السكنية لدى السعوديين ويذكر خلال حديثة أن هناك أسباب عدة لهذا التراجع قائلاً: قد تباينت الأسباب حول نشوء هذا التراجع عند السعوديين بعد ظهور إشكالات مختلفة، سواء كانت عيوب هندسية في المباني نفسها أو تباينات اجتماعية أو فكرية في نمط حياة السكان في نفس العمارة أو غياب الصيغة القانونية التي تحكم علاقات الملاّك بعضهم البعض. بالإضافة إلى عدم وجود جهة خاصة بمراقبة تنظيم الملاّك مع بعضهم، يصعب كثيراً من استمرارية الاستثمار بشكل متصاعد في تملك الشقق السكنية، ويشير ابن سعيدان إلى الآثار المترتبة لتلك الخلافات بقولة: تلقى الخلافات بتبعاتها السلبية على الساكنين، كونهم الأكثر تضرراً من الفراغ الإداري في هذا المجال، حيث إن المحكمة العامة هي الجهة الوحيدة المخولة بفض النزاعات التي تنشأ بين المالكين في نفس المنشأة وهذا يعتبر بحد ذاته عائقاً للمحكمة نفسها في ظل وجود قضايا أخرى منظورة لديها، وأمام حل تلك النزاعات التي قد لا تحتاج للجوء للمحكمة في حال وجود حلول قانونية مناسبة تنظم العملية في إطارها السليم، كما أن غياب الوعي لدى كثير من المستثمرين، يفوّت عليهم فرصة استشارة قانونيين في بنود العقد، وأخذ رأي متخصصين هندسيين في المنشأة نفسها، وهو الأمر الذي يساهم في تطويل إجراءات التقاضي لدى المحاكم بعد ظهور السلبيات الفنية والقانونية في الاستثمار محل النزاع.

ويواصل ابن سعيدان الحديث عن معاناة أصحاب الشقق بقوله: لا يفوتنا التنويه عن معاناتهم مع الصيانة الدورية أو الطارئة بسبب عدم التزام ملاّك العقار بشروط تطبيق الصيانة فلا أفاجأ لو قال أحد أصحاب هذه الشقق إن مياه الحمامات أو المطابخ تتسرّب علينا من الدور العلوي على إحدى الغرف، وتبدأ معاناتهم الحقيقة مع تسويف ومماطلة صاحب الملك عند إبلاغه بالمشكلة ومن ثم يبدأ عناء التكسير وأعمال السباكة والعمال وغيرها من الأخطاء التي كان يمكن تلافيها أثناء البناء والتشييد والتصميم، ويضع الدكتور بدر في نهاية حديثة عدداً من الحلول لتلافي تلك السلبيات والتي جاء منها: إعطاء تصميم البنايات إلى مكتب هندسي متمكن يتم فيه مراعاة الدقة والجودة بغض النظر عن الربحية لتكون هناك نتيجة أفضل، والتركيز على موضوع الحراسة والأمن ومواقف السيارات والمصاعد والسلالم، وكذلك إلزام الملاّك الأساسيين بصياغة أنظمة للملاّك قبل بيع منشآتهم بالقطعة لعدة مستثمرين، وتكليفهم بتنوير المشترين بكافة الإجراءات اللازمة قبل توقيع العقود، لضمان عدم حدوث نزاعات مستقبلية بين السكان، بما ينعكس إجمالاً على مستقبل هذا الاستثمار في حل مشكلة الكثير من الأسر التي لا تملك أراضي للبناء وتصرف مبالغ كبيرة من مداخيلها في الإيجارات السنوية.

هل هناك صلاحية لتجاوز النظام؟

ويتفق عبد العزيز اليابس العضو المنتدب في شركة تطوير عقاري، مع ما جاء في حديث ابن سعيدان من أن أهم العوائق التي تواجههم كمستثمرين في مجال شقق التمليك هو عدم وجود نظام، حيث قال: أهم العوائق هي مسألة تجاوز الأنظمة وذلك في ظل عدم وجود نظام يعتمد عليه الناس، فعلى سبيل المثال فإنه من الممكن أن نجد أحد المباني العمق التجاري الخاص بها 80م، بينما نجد مبنى آخر في نفس الشارع عمقه التجاري 40م، بل إن إدارة التخطيط في الأمانة وكما سمعنا منهم تعوّل ذلك إلى صاحب الصلاحية في الأمانه بمنحهم الموافقة. وأنا أتساءل هنا: هل هناك أصلاً صلاحية في تجاوز النظام؟ فمن المعروف أن النظام نص وليس صلاحية ويطبق على الجميع بدون استثناء، ويضيف اليابس: هناك أيضاً الوقت فمديرية التخطيط العمراني أو غيرها لا تضع أي اعتبار ولا أهمية للوقت فنجد المعاملة تبقى لديهم عشرة أيام أو شهراً دون مبالاة بأن ذلك يضر بنا مع أنها لا تحتاج إلا يوماً واحداً فقط، حيث إنه قد حصل معي موقفان متقاربان بأن حصلت على رخص البناء والمخطط المعتمد وتم التنفيذ بموجبه إلا أنني تفاجأت من مدير التخطيط العمراني باستلام شرح بمراعاة الجار بغض النظر عن الفسح والمخطط، علماً بأن الخطاب لم يصلني إلا بعد الانتهاء من البناء واستمررت في مراجعتهم 3 أشهر وبعد مضي تلك المدة أحالوه إلى الإدارة القانونية في الأمانة ومنحت شهادة إتمام البناء ولم يحاسب الشخص الذي تسبب في تعطيلي كل هذه المدة، كذلك تم منعي من إتمام بناء أحد المواقع لمدة 70 يوماً دون مبالاة من إدارة التخطيط العمراني، وبعد تلك المدة ومعاناة في المراجعة سمح لي باستكمال البناء دون الاهتمام بالوقت الذي ضاع مني والخسارة المالية بسبب الإيقاف، أيضاً نعاني من التناقض في التراخيص؛ فقد حصلت على رخصة بناء وعدم تسوير الأرض الخلفية ووضعها مواقف وحصلت على رخصة أخرى لأرض ثانية توجد فيها نفس المواصفات وسمح لي بالتسوير وعدم فتح باب على الجهة الخلفية ولا أنسى معاناتنا من ضعف القدرات في الأمانة.

ويضيف اليابس للمعوقات السابقة معوقاً آخر كانوا يعانون منه في السابق، حيث قال: كنا في السابق نعاني من عائق قانوني ليس بالهيّن وهو أننا لا نستطيع الإفراغ للمشتري؛ أي لا أستطيع أن أمنحه صك الملكية إلا بعد أن أخطو خطوات كبيرة في عملية البناء بعكس الفلل التي أستطيع أن أمنحه صك الملكية وهي لا تزال عظماً فقط، مع أنني سمعت عن قرب زوال هذا العائق والسماح به. ويضيف: مع أنها قد تأخذ وقتاً إلا أن هذه المعاناة ستنتهي لا محالة وما زلت إلى الآن أواجه هذه العقبة مع عدد كبير من الشقق التي لدي، فالجواب الدائم الذي نسمعه لا يمكن الإفراغ حتى يتم الكشف على المبنى مع أنه لا حق لهم المطالبة بأكثر من الهيكل الخارجي للعمارة. ويقدم عبد العزيز اليابس - مستثمر عقاري - اقتراحاً حيث يقول: الذي أراه أنه بعد انتهاء الهيكل الخارجي للمبنى يكون الإفراغ فبدل من أن أبيع الوحدة السكنية بما مقداره 300 ألف ريال أستطيع بيعها بما قدرة 200 ألف ريال والمشتري يكملها بحسب رغبته. هناك أمر في غاية الأهمية وهو السماح بتعدّد الأدوار في داخل الأحياء لأن المشكلة في أنه إذا كانت قيمة الأرض مليون ريال على أي طريق كان وعدد الوحدات السكنية خمس وحدات، أصبح تكلفة الوحدة السكنية الواحدة 200 ألف ريال للأرض وهذا عائق كبير جداً، فعلى سبيل المثال كان لدي شقق كنا نقوم ببيعها بقيمة 420 ألف ريال ولكن عندما وصل سعر المتر إلى 2000 ريال أوقفت البيع فلم يعد يناسبني إلا بسعر 550 ألف ريال لكي أربح ما نسبته 10% فقط، ولكن عندما يسمح بتعدّد الأدوار وتوفير المواقف المناسبة فسوف أبيع فقط بـ300 ألف ريال، فيجب أن يقدّموا ما يخدم المستهلك لا المستثمر فمتى وجدنا العكس وأن الموضوع يخدم المستثمر أكثر من المستهلك، فهو يعتبر مرفوضاً، لذا يجب أن تشكل لجنة تكون جادة في إيصال السكن إلى المستهلك بأقل الأثمان لأن الدخل العام على مستوى الأفراد لا يزيد عن 4000 أو 5000 آلاف ريال فلن يستطيعوا إن يدفعوا في الشهر 2000 ريال حتى لو طالبناهم فقد أدى ذلك إلى ارتفاع أعداد الذين لا يملكون مساكن، فبحسب الإحصائية الأخيرة التي حصلت عليها من هيئة تطوير مدينة الرياض تذكر أن نسبة عدد الذين لا يملكون سكناً قد وصل إلى 88% وهذا ليس بالأمر الهين، وهذا مؤكّد له سلبيات كثيرة، كذلك لدينا مشكلة أخرى فمثلاً لدينا مشروع جاهز ولكننا لا نستطيع أن نقسطه على المشتري لعدم وجود الحماية لحقوقنا، فإذا أسكنا شخصاً بالأقساط فلن يجد أحداً يسأله لماذا لم تدفع ونتقدم للمحكمة وتظل القضية سنوات عديدة وذلك لعدم وجود جهة تحميني كمستثمر وتجبره على الدفع طالما أن العقد قانوني ولكن الحاصل عكس ذلك فمشوار المماطلة هو المعتاد لنا مع هؤلاء، ولا أخفيك أننا نفضل أن نؤجر للمقيمين أكثر من السعوديين لأننا نستطيع أن نحصل على حقوقنا منهم، لكن السعودي لن يهتم وسيطلب مني أن أشتكيه وهو يعرف أنني لن آخذ منه شيئاً، بل أضطر أحياناً أن أطلب منه الخروج دون أن يدفع شيئاً لكي أستطيع التصرف في ملكي فعلى الرغم من أنه العام الماضي قد صدر قرار بإلزام متعثري سداد الإيجار بالدفع وإذا رفض يحق لصاحب الملك إغلاق الكهرباء والماء عنه وبالفعل أصبح له مفعول ولكن لفترة مؤقتة فعادوا إلى التأخير في السداد فأصبحنا نلجأ إلى المحكمة ورفع القضايا التي تأخذ فترة طويلة للبت مما كلّفنا الوقت والمال ولم نستفد شيئاً.

القرض لن يكون فعَّالاً إلا في هذه الحالة

وحول القرار الأخير الذي صدر بمنح قرض من صندوق العقار لشراء شقة تمليك قال اليابس: لن يكون فعّالاً إلا في حالة واحدة فقط هي وكما ذكرت سابقاً توفير المزيد من الوحدات السكنية، فالمستثمر لن يستطيع أن يوفر الوحدات السكنية وهو محاصر بدورين فقط، فالدوران مكلفان وانتشار غير صحيح لا يمكن ان تقوم بزيادة أدوار إلا بإذن وتوفير خدمات كافية وإيجاد مساكن جيدة وصالحة للجميع، فعلى سبيل المثال: لو أني أشتريت أرضاً مساحتها 900م، سعر المتر 1400 ريال، معنى ذلك أن معدل الوحدة السكنية على قيمة الأرض سيكون 100 ألف ريال هذا بخلاف تكلفة البناء، فمن أين يستطيع المواطن دفعها حتى في المناطق النائية وصل سعر المتر إلى 1200 ريال، ويجب أن لا ننسى كذلك نقطة في غاية الأهمية وهي المواد الأساسية بالنسبة للتاجر، فالأسمنت قفز سعره من 11 ريالاً إلى 22 ريالاً فهذا يضر المستهلك وليس التاجر وإن كنا أحياناً نعاني من أمر وهو أن لدينا بنايات تم تحديد وقت محدد لتسليمها ولكن بسبب ارتفاع سعر الأسمنت نؤخّر صب الخرسانة عشرة أيام أو نتحمّل أسعاراً باهظة في سبيل عدم التأخير وبهذا يكون ضرر علينا ليس بالهيّن وبالطبع ينعكس ذلك على المستهلك بزيادة سعر المسكن.

وحول جدواها الاستثمارية قال اليابس في ختام حديثة: لا شك أن لها جدوى استثمارية متعدّدة على الجميع ومن كافة النواحي ولعلي هنا أطرح لك أكثر من مثال: فمثلا إسكان المعذر لا تتجاوز مساحته مائة ألف متر ويوجد فيه 2000 وحدة سكنية ونسبة السعوديين فيه 90% وهذا ليس بالهيِّن، بينما في المقابل لو انتقلنا إلى منطقة أخرى كالمرسلات مثلاً نجد أرضاً مساحتها مليون متر ولا يوجد فيها سوى 500 عائلة، فلو أنه تم توفير منطقة فيها تعدد في الأدوار وتؤمّن فيها المدارس وجميع الخدمات فهذا سيخفّف من الازدحام المروري أثناء ذهاب وعودة الطلاب من مدارسهم وسيساعد المرور على تنظيم حركة السير.كذلك هو الأفضل من الناحية الأمنية مع توفر الكثافة السكانية، وأيضاً اقتصادية وخاصة للذين ما زالوا في بداية حياتهم وعددهم ليس بالكثير والدخل المادي له لا يستطيع من خلاله شراء فلة إما نقداً أو بالتقسيط.

ونختم الآراء مع الأستاذ محمد الصعب - مستثمر عقاري -، حيث أوضح أن هناك صعوبات كانوا يعانون منها في السابق وخصوصاً في مجال الضمان وذلك بقوله: كان أصحاب شقق التمليك يواجهون صعوبة في تقديم الضمان لنا كمستثمرين عندما يريدون جهة تمويلية مثل البنك لأن الممول يريد ضماناً للقرض الذي سيقدّمه له ونظراً لعدم وجود صك التمليك لديه لأنه لا يمكن أن نمنحه إياه إلا بعد قطع شوط طويل في مجال البناء، مما يؤدي إلى تأخير منحة الصك نظراً كذلك لتأخير إجراءت تقسيم المبنى والإفراغ والتي قد تصل من 3 إلى 6 أشهر كذلك لن أستطيع كصاحب ملك أن أحجزها له فقد يأتي مشتر آخر لديه السيولة الكافية ويدفع من فوره ويستلم الشقة، وقد يضطر أحدهم للحصول على قرض على مرتبه دون أن يستفيد من المبنى كضمان.

ويواصل الصعب قائلاً: إلا أنه ولله الحمد وكما علمنا أن هذا الإجراء قد ألغي وأصبح بإمكاننا تسليم الصك والمبنى لا يزال هيكلاً.

ويشير كذلك إلى نفس الصعوبة التي ذكرها اليابس بعدم السماح بتعدد الأدوار ويضيف على ما قال:كنت لا أستطيع أن استثمر في الشقق إلا في مناطق محدودة مثل الملز والمربع وبدورين فقط ولكن الآن سمح لنا بثلاث أدوار ونصف وفتح لنا المجال في شارع 30 و36 وهذا جيد ولكن بقي لدينا شوارع 40 و60 و100 والدائري، بل لو كان هناك أحياء مخصصة لتعدد الأدوار لكان أفضل، فأمنح حرية الارتفاع ما دمت أوفر المواقف والارتدادات، ولو فكرنا قليلاً لوجدنا أنه في صالح المستهلك والمستثمر؛ فكلما زادت الأدوار قلت التكلفة عليه وعلي.

وقارن الصعب بين الوضع في الرياض والشرقية قائلاً: تعدد الأدوار مسموح به في الشرقية وأقوم ببناء مواقف وذلك بمنحي الدور الأرضي لهذا الغرض، بينما في الرياض ألزم بحفر تحت الأرض لعمل مواقف وهذا خطأ جسيم وله أضرار عديدة من الناحية الصحية والمعنوية للسكان فاضطر في بعض الأحيان أن أضحي بدور لكي أخصصه مواقف.

وحول الجدوى الاستثمارية لشقق التمليك أكد الصعب أن الجدوى موجودة كمستثمرين وكذلك للمستهلكين وأضاف: من الممكن أن نتخيل حينما يجد المستفيد شقة قيمتها 190 ألف ريال، بل إن لدينا شققاً تصل أسعارها إلى 188 ألف ريال، فالشاب في بداية حياته الزوجية عندما يجد شقة سعرها يصل إلى 188 ألفاً أو 220 ألف ريال فمن المؤكّد أنها مناسبة له خاصة وكما يعلم الجميع أن متوسط إيجار المسكن الأدنى وليس الأعلى 20 ألف ريال، فلو حسبناها خلال عشر سنوات فسنصل إلى قيمة شراء شقة وهنا سيتساءل الشاب: لماذا أدفع إيجاراً سنوياً بهذا المبلغ مع إمكانية دفعه لشراء الشقة؟ بل إن هناك طريقة أفضل وهي أن يأخذ قرضاً ويسدّده عن طريق دفع قيمة الإيجار، ويرى الصعب أهمية اقتناء الشقق لبعض فئات المجتمع بقوله: بلا شك أن اقتناءها مفيد لفئات معينة من الناس في المملكة، وخصوصاً أن نمط الحياة قد تغيّر عن السابق بإقامة الولائم أو تبادل الزيارات فيما بينهم، كذلك الشقة ستكون مريحة لهم مادياً سواء بالإيجار أو التمليك وخاصة التمليك فهو سيرتاح من جميع النواحي المادية بالتوفير من ناحية الإنفاق والصيانة وكذلك من الناحيتين النفسية والأمنية، بل إنها ستكون له كالادخار الآمن يستطيع الاستفادة منها مستقبلاً، ويختتم الصعب حديثة قائلاً: لا أخفي أمراً إذا قلت إنها بالنسبة لنا أفضل فأنا حينما أقوم ببناء فيلا أعاملها مثل لوحة الرسام كل جزء منها له وضع خاص، ولكن الشقق أستطيع أن أبني وحدات أو 20 شقة مشابهة واهتم بالشكل الخارجي والمداخل والممرات والمصاعد فيما التصميم الداخلي للشقة يعود لرغبة صاحبها يعدل فيها كيفما يشاء.