إعداد - نواف المتعب

استقطب القطاع العقاري اهتمامًا استثماريًا كبيرًا في الفترة الأخيرة، إذ تضافرت مجموعة من العوامل على إنعاشه بعد أن كان نموّه ضعيفًا خلال التسعينيات، وتلخصت تلك العوامل في السيولة المرتفعة والميل للحفاظ على رؤوس الأموال في المملكة، والعوائد المرتفعة المتوقعة في القطاع، والتوسع في عملية الإقراض المصرفي.

ويتوقع أن يبلغ سوق التمويل السكني 12 مليار ريال بحلول عام 2020، فيما تبلغ كلفة عمليات بناء الوحدات العقارية الجديدة 484 مليار ريال بحلول العام نفسه.

ويقدر الطلب بالمملكة بنحو 200 ألف وحدة سكنية سنويًا، وتسعى الحكومة إلى بناء مليون وحدة حتى عام 2014 من خلال القطاع العام والخاص، وذلك عبر خطة التنمية التاسعة، التي تسعى أيضًا لتوفير 266 مليون متر مربع، لاستيعاب 80 بالمئة من الطلب المتزايد، نتيجة النمو السكاني واستمرار نمو الاقتصاد، الذي يتوقع أن يتجاوز 4 بالمئة في عام 2011.

وتتمثل العوامل المؤثرة في سوق العقارات السعودية في الرهن العقاري الذي طال انتظاره في ظل تطورات الاقتصاد العالمي ووضوح رؤية مشروع بناء 500 ألف وحدة سكنية تقوم عليها وزارة الإسكان، أمر بها خادم الحرمين الشريفين وإعلان شركات التطوير العقاري في البلاد طرح المزيد من المشاريع العقارية خلال الفترة المقبلة وتسهيل عملية الحصول على قروض عقارية.

وتلعب زيادة الطلب دورًا رئيسًا في توجيه السوق خلال المرحلة الحالية والمستقبلية، حيث من المتوقع بناء نحو 2.62 مليون وحدة سكنية جديدة حتى عام 2020، بمعدل متوسط يبلغ 163.750 وحدة سنويًا.

وتبلغ الاســتثمارات في بناء المساكن الجديدة 1.2 تريليون ريال. فيما نمت أسعار العقارات بواقع 13.7 في المئة، وسجل نمو الأسعار للأراضي نحو 16.5 في المئة والمباني التجارية المعدة للاستخدام المكتبي 12.5 في المئة.

وأكّدت دراســة عقارية حديثة حول الإسكان في المملكة أنها في حاجة إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويًا. وتستهدف إستراتيجية الإسكان في المملكة زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن من نحو 55 في المئة في عام 2005م إلى نحو 80 في المئة بحلول عام 2020م، ما يشكل طلبًا متزايدًا على الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة.

وبما أن سكان منطقة الرياض يمثلون نحو 23 في المئة من جملة السكان في المملكة، فإنه من المتوقع أن يكون نصيبها من حجم الطلب الكلي للوحدات السكنية الإضافية نحو 43 ألف وحدة سكنية سنويًا في المتوسط.

وتعد السوق العقارية في مدينة الرياض من أكبر الأسواق في المملكة نموًا، ويأتي ذلك نتيجة لازدياد معدلات نمو السكان بمعدل 8 في المئة سنويًا، وهذه النسبة لا تتماشى مع نسبة الزيادة في قطاع البناء والتشييد البالغة 2.3 في المئة سنويًا، ومع معدلات نمو ملكية السكن البالغة 1.8 في المئة سنويًا.

ويتوقع الخبراء أن يشهد قطاع التطوير العقاري نقلة أكبر في حال بدأ صندوق التنمية العقاري صرف القروض العقارية للمتقدمين مؤخرًا دون شرط امتلاك الأرض، مما يساعد على شراء المنتجات العقارية المعروضة، التي تم فتح باب الطلبات عليها مؤخرا. ويسهم في هذه الانطلاقة العديد من العوامل منها تحرك هيئة سوق المال في إصدار تنظيم خاص بشركات التصنيف الائتماني، وهو ما يمكن من إنشاء شركات، وبالتالي تصنيف الائتمان لدى شركات التطوير أو التمويل العقاري، وتحريك القطاع بالشكل المطلوب خلال الفترة المقبلة.

وأشار المستثمر العقاري وعضو مجلس إدارة شركة بنيان الدولية بدبي الدكتور عبد العزيز بن فهد العنقري إلى أهمية الدور الذي تلعبه العقارات السكنية الجديدة في تنمية السوق في المملكة، في كونه يتجاوز غرض توفير المساكن، مشيرًا إلى أن العرض للمنازل الجديدة سيؤثر على السوق بمستويات مختلفة.

وأضاف أن المملكة مع توجه حكومة خادم الحرمين الشريفين إلى إنشاء مختلف المشاريع العقارية في البلاد لمواكبة الطفرة التي تشهدها، ساعد كثيرًا في الحركة الكبيرة التي يشهدها القطاع، مما دفع الكثير من الشركات العقارية سواء العالمية أو الإقليمية إلى ضمان وجود لها والاستفادة من اقتصاد المملكة الحر والمفتوح.

أضف إلى ذلك المقومات التي تتمتع بها البلاد لنجاح أي صناعة بشكل عام وصناعة العقار بشكل خاص، حيث تتميز البلاد بالأمن والأمان، ووجود احتياجات كبيرة لمشاريع مختلفة تجارية وإسكانية، ونمــو سكاني مرتفع.

ونوّه الدكتور العنقري إلى أنه ينتظر أن يشهد قطاع التطوير العقاري نقلة أكبر في حال بدأ صندوق التنمية العقاري صـــرف القروض العقارية للمتقدمين مؤخرًا دون شرط امتلاك الأرض، مما يساعد على شراء المنتجات العقارية المعروضة، التي تم فتح باب الطلبات عليها مؤخرا.

من جهته أشار الخبير العقاري الدكتور أحمد بن عبد الله باكرمان المدير التنفيذي لشركة رسيل العقارية أن الطلب المتزايد على المساكن ساهم في إنعاش مبيعات مواد البناء، الأمر الذي أدى إلى تحرك الأنشطة العقارية في البلاد وتنشيط قطاع المقاولات، التي ينتظر ضخ 15 مليار ريال خلال الخمس سنوات المقبلة في بناء المساكن والوحدات العقارية المخصصة للإسكان.

وأضـــاف أن قطاعات العقارات السعودية هي مستودع للمدخرات الاستثمارية، في الوقت الذي لا تحقق القطاعات الأخرى مغريات أكثر في جذب المستثمرين لوضع سيولتهم في تلك القطاعات، إضافة إلى أن الأراضي تستحوذ على النصيب الأكبر في احتواء السيولة بشكل أكبر من المنتجات العقارية الأخرى، وإلى أنها تحقق النمو الأكبر في الأسعار.

وكان وزير المالية إبراهيم العساف قد أعلن مؤخرًا عن منظومة التمويل العقاري، الذي وصفها بالسوق الأولية والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية أو الإشرافية، وأوضح آنذاك أن من الأولويات التي تم تحديدها ويجري العمل على إقرارها نظامًا جديدًا للتمويل العقاري يستهدف وضع الإطار الأساسي للتمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية مثل مؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق الماليـــة في السوق الثانوية، ونظــــام شركات التمويل ويحدد القواعد التي تحكم نشاط شركات التمويل العقاري بما في ذلك متطلبات الترخيص والأنشطة المسموح بها وإدارة الشركات والإشراف عليها وتسوية المنازعات.

كما أن مجلس الشورى أقر نظام الرهن العقاري بعد جدل طويل بين الأعضاء حول النظام ورفض الكثير منهم رهن مساكن أو سيارات المواطنين، وشملت الموافقة على مشاريع نظام التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام الإيجار التمويلي ونظام الرهن العقاري إلى جانب التشديد على المنشآت المرخصة كافة لمزاولة التمويل العمل على تحقيق تطوير المنتجات والأدوات المتوافقة مع الشريعة الإسلامية بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالة التعاملات.

وقد أكَّد الدكتور باكرمان أن الرهن العقاري هو وسيلة ستساعد على تملك المنازل، ولكن من الأفضل أن يكون هناك منازل للتملك، عبر منح شركات التطوير مميزات ومساعدتها في زيادة نسبتها في تطوير العقارات، الأمر الذي سيساعد على وجود تنظيم ويمكن من طرح المزيد من المنتجات العقارية واستيعاب الطلب الكبير.

من هنا وفي الوقت الذي تُعدُّ فيه السوق العقارية في المملكة مهيأة لانطلاق قوية، والالتحاق بالاقتصاد الكلي، وهو ما تعمل عليه الحكومة خلال الفترة المقبلة، من خلال عمليات ربط هذا القطاع الحيوي والاستفادة من مقوماته التي قد تمكن من جذب رساميل كبيرة خلال الفترة المقبلة.

وقد يكون تحرك هيئة سوق المال السعودية في إصدار تنظيم خاص بشركات التصنيف الائتماني، وهو ما يمكن من إنشاء شركات، وبالتالي تصنيف الائتمان لدى شركات التطوير أو التمويل العقاري، وتحريك القطاع بالشكل المطلوب خلال الفترة المقبلة. وتعمل المملكة على تنظيم عملية التمويل، في الوقت الذي تعمل فيه البنوك على إنجاز ما يمكن إنجازه من توسع في محافظها للتمويلات العقارية للأفراد، وفي الوقت الذي تجد فيه كبرى شركات المقاولات وشركات التطوير العقاري صعوبة في الحصول على تمويلات لأزمة لتنفيذ مشاريعها، الأمر الذي دفع الحكومة إلى القيام بهذا الدور خلال الفترة الحالية.