الجزيرة - الرياض :

أكد ماجد الحقيل المدير العام لشركة رافال للتطوير العقاري أن التباين ما بين المنتج العقاري وقدرات المستهلك يمثل المعضلة الأولى لقطاع الإسكان في المملكة، وأشار إلى إشكالية عدم قدرة المطورين على توفير مساكن بالجودة المطلوبة وبالأسعار التي تحكم فئة واسعة من طالبي المساكن، لافتاً إلى أن ارتفاع الأراضي وارتفاع أسعار مواد البناء من المعضلات التي تقف أمام تسويق منتجات متعددة بالأسعار المتوقعة، وتحدث عن وجود فجوة بين العرض والطلب وكذلك الأنظمة ومستقبل التطوير العقاري في المملكة وذلك من خلال الحوار التالي:

يبدو أن الأزمة الآن تكمن في المنتج النهائي وقدرة المشتري على دفع سعره، هل هناك آمال في حزمة الأنظمة العقارية الخمسة التي يدرسها مجلس الوزراء ويقترب من إقرارها في حل تلك الأزمة؟

- أولاً يجب أن نعرف ما هو المنتج المستهدف والذي يمكن أن يغطيه التمويل، هناك الشقق السكنية والتي تبلغ أسعارها ما بين 300 و 450 ألف ريال، والفلل والتي يتراوح متوسط أسعارها ما بين 750 و 900 ألف ريال، تمويل هذه المنتجات موجود الآن وبوفرة، ولكن العائق يكمن في عدم قدرة المطورين في الدخول في هذه الفئة، وهي صناعة ليس من السهل الدخول فيها وإجادتها كما يعتقد البعض، فالبحث عن الجودة بالأسعار هذه يقف أمامه ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والعمالة عائقاً فما زالت الأراضي مرتفعة، وما زالت مواد البناء مرتفعة أيضاً فالتكلفة عالية جداً ولا يمكن تسويق منتجات متعددة بهذه الأسعار.

كيف ترى فعالية البنوك في التمويل للمستهلك العقاري النهائي؟

- أرى أن البنوك في التمويل الفردي للمستهلك النهائي قد فتحت ذراعيها بشكل غير محدود، ولكن المشكلة تكمن في أن متوسط التمويل يتراوح ما بين 550 و750 بينما سعر المنتج النهائي والمعروض في السوق يتراوح ما بين و 1.1 مليون و 1.2 مليون ريال، وهناك فجوة بحدود 450 و550 ألف ريال والتي أظن أن المستهلك النهائي لا يمكن له من ردمها، المشكلة ليست في التمويل، ولكنها تكمن في تلك البرامج التمويلية غير القادرة على توفير سعر المنتج النهائي وهذه هي المعضلة الحقيقية في الأزمة الإسكانية.

توجد فجوة بين العرض والطلب في الوحدات السكانية هل باستطاعة الشركات المحلية والأجنبية المستثمرة في القطاع الإسكاني المحلي ردم تلك الفجوة؟

- لو تأملنا مخزون الوحدات السكنية داخل السوق السعودية في الفترة الماضية لوجدنا أن 90% من الوحدات السكنية تحملها التطوير الفردي بينما الـ 10% المتبقية جاءت من خلال شركات التطوير العقارية والمؤسسات الحكومية، وبالتالي فالفجوة المقدرة والمستقبلية قد لا نحتاج إلى الشركات في ردمها كلها بل سيتدخل التطوير الفردي في ردم أغلبها وهو استنتاج من خلال قراءة للماضي وحجم التطوير الفردي للمخزون فيه من الوحدات السكنية، ربما ترتفع النسبة الملقاة على كاهل شركات التطوير في ردم الفجوة ولكن لن تتحمل أغلبها، فالأفراد سيستمرون في التطوير، فالتطوير الفردي مرغوب فالمستهلك غالباً ما يأمل في بناء مسكن برؤيته هو لا رؤية غيره، يبحث عن بناء المنزل وفق منهجيته ورغباته وأهوائه، وهذا الأمر سيحفز التطوير الفردي على الاستمرارية بذات الوتيرة التي كانت في السابق.

المشكلة لا تكمن في من يردم الفجوة، بل تكمن في القدرة لدى المستهلك النهائي وقدرته الشرائية، وشركات التطوير قادرة على ردم أي فجوة، فالاستثمار الأجنبي والمحلي قادم للاستثمار في القطاع الإسكاني متى ما كانت القدرة الشرائية أيضاً متوفرة. ومن جانب آخر، هناك وزارة الإسكان و500.000 وحدة سكنية قادمة.

إذن ترى أن المعضلة الحقيقية تكمن في القدرة الشرائية، وتوافق الإمكانيات المادية لدى المستهلك النهائي مع سعر المنتج النهائي للوحدات السكنية؟

- بالفعل هي المعضلة، فهناك عدد من شركات التطوير العقاري التي شيدت العديد من الوحدات السكنية لكنها لم تستطع تسويق منتجاتها، وظلت قائمة بلا مشترين، والسبب عدم التوافق مع السعر والقدرة الشرائية فقراءة السوق لم تكن جيدة لها، وبالتالي لم تستطع التسويق بالشكل الذي تأمله وشيدت من أجله.

أمام هذه المعضلات ما مدى رغبة شركات التطوير العقارية الأجنبية بالاستثمار في السوق العقارية السعودية؟

- لا شك أن الرغبة موجودة، فمن خلال عمل شركتنا في السنتين الماضيتين في السوق العقارية والسمعة الطيبة التي اكتسبتها في السوق، جاءتنا عروض كثيرة من شركات أجنبية ترغب في شراكة واستثمار في السوق العقارية، فكما قلت الرغبة موجودة ولن تقف تلك المعضلات أمام تحقيقها، ونأمل زوالها أيضاً.

تحدثت عن البيع على الخارطة، وقد وضعت له الدولة العديد من المعايير والأنظمة. نريد أن توضح لنا البيع على الخارطة؟

- البيع على الخارطة بمفهومه البسيط هو وجود أرض، ومخطط قائم، لكن البناء يكون في مراحل مختلفة، بينما المنتج النهائي لم ينته، ويتم البيع قبل بداية أي عمل هيكلي، وأحياناً يكون البيع خلال العمليات الإنشائية للمشروع، وأحياناً يمر الدفع بمراحل تتوافق مع مراحل البناء.

وماذا عن الأنظمة التي وضعت للبيع على الخارطة، هل هي كفيلة بحماية المستهلك؟

- الأنظمة الموضوعة ما زالت في البداية، وننتظر التنظيم الحقيقي لها، ووضع الضوابط بشكل واضح للمنتج والمستهلك، ولله الحمد نحن في رافال عند صدور الأنظمة كنا متماشين معها قبل صدورها وبعدها، كوجود حساب مختص للمشروع، وجود عقد مع المقاول، وجود الأرض، استخراج رخصة البناء، كل هذه الضوابط التي صدرت كنا نعمل بها قبل صدورها، فكل التشريعات الموضوعة كانت ضمن تشريعات شركة رافال الداخلية.

يترقب الجميع إقرار حزمة أنظمة عقارية جديدة، هل لدى تلك الأنظمة القدرة على تنظيم القطاع العقاري ودفعه للأمام وجعله متماسكاً أكثر من السابق؟

- لا شك أنها مهمة، ولكن قبل صدورها ولكي تكون ذات فعالية يجب أن نسأل أنفسنا:

أولاً: هل البنوك والمؤسسات التمويلية والحكومية جاهزة، وقادرة على استيعاب طلبات السوق والتعامل معها؟

ثانياً: توقيت نزوله، والاستفادة من خدماتها ومنها ما هو رهن الأصل واستبدالها بسيولة، ومن هنا جاء تساؤلي بجاهزية البنوك والمؤسسات المالية والحكومية في التعامل مع هذه المنتجات.

ثالثاً: إيجاد مرونة وآلية لإصدار الصكوك وتوفير السيولة لشركات التمويل العقاري لتكون قادرة على الاقتراض والتمويل بتكلفة تمويل منخفضة تنافس فيها البنوك المحلية، ومتى جُهزت تلك الأنظمة والآليات فالكثير من البنوك ستقلل من التكلفة العالية في الإقراض بسبب المخاطر، ولكن أن حفظت التشريعات حقوقها وقللت المخاطر وهو الواضح من خلال رهن الأصول فأن تكلفة المخاطر ستنخفض وستقل التكلفة الإجمالية للإقراض وبالتالي ستكون الفائدة للجميع سواء المقرض أو المقترض أو السوق العقاري بشكل عام. وكذلك الفوائد المتوقعة كثيرة في حال إقرار الأنظمة ولكن يجب أن ننتظر صدورها ورؤية بنودها قبل الحكم على فعاليتها من عدمه.

عندما أنشأتم أول ضاحية اخترتم وسط الرياض موقعاً لها، والآن توجهتم نحو الشمال، ما السبب في ذلك؟

- نحن في الشركة نؤمن أن التطوَر في الإسكان يجب أن يتواءم مع تطور المدينة، ومع الامتداد العمراني، وما زال وسط الرياض وأيضاً المدن الرئيسة كجدة والدمام يحتوي على أرض بيضاء، فمن غير المنطقي أن نخرج خارج المدينة وهناك إمكانية للبناء في وسطها وداخل أحيائها، ومن غير المنطقي أن نثقل على عملائنا وعلى قدرتنا في إيصال الخدمات من خلال الاستثمار خارج النطاق العمراني، ووجدنا أن أفضل الحلول هو الاستثمار في المدينة، كي يكون العميل أو المشتري قريباً من الخدمات، وأعود وأقول إننا نومن في رافال أن تطور ضواحينا يجب أن يتماشى مع تطور المدينة المزمع الاستثمار فيها، وهو توجه الشركة الآن وفي المستقبل.

ماذا تقول في ختام هذا اللقاء؟

- أشير إلى أن التطوير العقاري وبناء على أهميته في السعودية، متى ما وجد التنظيمات التي تديره سيكون مردوده كبيراً على الاقتصاد الوطني وسيطور مفهوم البناء في السعودية وأتمنى من الإعلام سواء المقروء أو المسموع أن يساهم في تطوره من خلال تسليط الضوء على المشاريع القائمة والشركات الجادة في الاستثمار وأن يكون مساعداً لتطوير القطاع ورقيه.