محمد سليمان العنقري

يشهد سوق الرهن العقاري تراجعات كبيرة في هذا العام مقارنة بالعام الماضي وبنسبة فاقت 40 %، وقد يعزى ذلك إلى عوامل عديدة من أهمها ارتفاع متسارع وفي بحر عام واحد لأسعار الفائدة الأساس لتتخطى 5.5 بالمائة بعد أن كانت قبل أكثر من عام عند مستويات دون 1 بالمائة، فالتشديد بالسياسة النقدية الذي قام به الفيدرالي الأمريكي لمواجهة التضخم تسبب بتغيير كبير في تكاليف التمويل بأغلب دول العالم حتى إن من يتابع السوق المالية السعودية يلحظ أن جل الشركات التي تراجعت هوامش الربح لديها أو حققت خسائر بالفترة الماضية كانت تضع ارتفاع تكلفة التمويل أحد الأسباب الرئيسية لتراجع أدائها كما أن تلبية طلب التمويل العقاري لعدد كبير من قوائم الانتظار لدى صندوق التنمية العقاري وبرامج الإسكان يمثِّل عاملاً مهماً في تراجع الطلب على الرهون العقارية، فهناك مئات آلاف الأسر استفادت من تلك البرامج وحجم التمويل العقاري تضاعف في آخر خمسة أعوام وفاق 670 مليار ريال مما أدى لرفع نسب التملك بوقت قياسي بحدود خمسة أعوام من 47 بالمائة إلى 60.6 بالمائة بنهاية العام الماضي وهي قفزة كبيرة جداً.

لكن سوق العقار والسكني تحديداً ومع تغير عوامل عديدة من أهمها ارتفاع تكاليف التمويل على الفرد طالب السكن وعلى المطور والمقاول لا بد أن يكون لذلك كله تأثير سلبي على نشاط السوق وهي تحديات روتينية متوقعة في عالم الاقتصاد والأعمال عندما تتغيّر الظروف لمواجهة تحديات كالتضخم أو يصل نشاط قطاع بمنتجات معينة لمرحلة من التشبع يحتاج معها لتطوير في معايير وعوامل تجدد الحيوية فيه، لكن بالمقابل فإن الطلب النظري والعملي على السكن عموماً وخصوصاً التملك لا يتوقف، فهناك طالبون جدد يدخلون للسوق سنوياً وهو ما يعني ضرورة العمل المستمر لطرح منتجات سكنية متنوعة وكذلك حلول تمويلية مستدامة بمنتجات عديدة توفر السيولة المناسبة وبتكاليف ملاءمة تحمل من المرونة ما يجعلها تستوعب فترات ارتفاع أسعار الفائدة، وتقوم الجهات المعنية بقطاع الإسكان بقيادة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بجهود كبيرة لتوازن السوق، فهناك منتجات تمويلية قدمت بتكاليف منخفضة جداً تستهدف شرائح منخفضة الدخل بالإضافة لمشاريع الشركة الوطنية للإسكان والتي تطرح منتجات منخفضة السعر، كما أن الوزارة تضع مستهدفات أن تكون جل الوحدات التي تطرح بالسوق بأسعار تتراوح بين 500 ألف إلى 1.2 مليون ريال وهي إشارة واضحة للسوق إلى أي المنتجات يتجه من حيث المساحات وأيضاً تقنيات البناء المتقدمة وانعكاس ذلك على التكاليف إيجاباً بخفضها مدعومة بتنظيمات وشراكات بين القطاع العام والخاص تساعد على تحقيق تلك المستهدفات.

فالسوق العقارية داعم رئيسي لنمو الاقتصاد من خلال ارتباط أكثر من 100 نشاط تجاري فيها ولذلك فإن استمرار الزخم بالسوق العقاري السكني مهم جداً لدعم مستهدفات رؤية 2030 بتنشيط الاقتصاد بزيادة الطاقة الاستيعابية فيه وجذب الاستثمارات وتوليد فرص العمل والمنافع الاجتماعية والاقتصادية العديدة ورغم كل تلك الجهود لكن مؤشر تراجع عقود الرهن العقاري وهو النظام الذي أصبح الأكبر دعماً لسوق العقار السكني ولأهمية تسريع وتيرة توجه القطاع الخاص أيضاً لطرح منتجات سكنية بأسعار مناسبة لأغلب شرائح طالبي السكن فإن نمو الطلب بما يفوق المنفذ كتداول أو المضاف للسوق من منتجات سكنية سيعني تراجع نسب تملك السكن حتى لو كان هناك زيادة بالتملك لأنه سيقابله طلب أكبر فترتفع قوائم الانتظار من جديد فالسوق مرن في هذا الجانب أي أن من سيطلبون تملك السكن مستمرون بالنمو سنوياً لكن التحدي هو في كيفية طرح منتجات تمويلية تكون مقبولة من حيث تكلفتها في ظل ظروف أسعار الفائدة المرتفعة والتي لا يوجد أفق واضح عالمياً إلى متى ستبقى عند هذا المستويات بل إن المرجح أن ترتفع قليلاً في الستة شهور القادمة بحوالي نصف نقطة إضافية حسب تصريحات مسؤولي الفيدرالي الأمريكي وحتى البنك المركزي الأوروبي مما يعني مزيد من الضغوط التي تقلل طلب الرهون العقارية وسينعكس ذلك أيضاً بتراجع القطاع الخاص عن تنفيذ مشاريعه إذا استشعر ارتفاع التكلفة وتراجع بالتنفيذ لطالبي التملك فعلياً وليس نظرياً وهو ما يستدعي عملياً البحث على إيجاد سوق تمويل عقاري متكاملة تطرح منتجاتها في السوق المالية وتجذب المدخرات للاستثمار من الداخل والخارج بالإضافة للبحث في طرق خفض التكلفة على المطورين لكي يستمر نشاطهم بالنسبة التي تضع العرض بمستوى أعلى من الطلب بقليل لتوازن السوق واستدامته واستقرار الأسعار فيه.

الجهود الحكومية ضخمة في دعم تملك السكن وظهرت بالارتفاع الكبير بسوق التمويل ونسب التملك وطرح مئات الآلاف من الوحدات السكنية من أذرع تطوير حكومية سواء التي سلمت أو تنفذ حالياً مع دور متنامي أيضاً لشركة إعادة التمويل العقاري الحكومية وتأسيس شركة ضمانات والمنتجات التي طرحها صندوق التنمية العقاري لكن السوق يدخل مرحلة جديدة بتحديات مختلفة يتطلب معها تحولاً واسعاً بنوعية المنتجات التمويلية للفرد والمطور وسوق دائمة فقطاع التمويل التجاري بالمملكة يمول كافة الأنشطة الاقتصادية والمشاريع الحكومية العملاقة وبذلك لن يكون لقطاع العقار نصيب الأسد دائماً في حصص التمويل من قبله فلابد من التوجه لحلول أخرى أكثر استدامة إضافة لما يتم العمل عليه من تنوع بالمنتجات السكنية.