م/ نداء بن عامر الجليدي

مع اتساع حركة الاستثمارات العقارية منذ انهيار الأسهم سنة 2006 سواء وخصوصاً في مشاريع الإسكان أو الفنادق أو المولات التجارية الإدارية أو في بناء المستشفيات والمراكز الصحية الخاصة والمواقع الترفيهية ومع عرض مساحات كبيرة من أراضي الاستثمار العقاري بعد التخوف من فرض الرسوم عليها ظهرت الحاجة ماسة إلى دراسات الجدوى قبل الاستثمار .. فأصحاب الأراضي سواء من أجهزة الدولة أو الشركات أو الأفراد يعرضون أراضيهم للبيع أو للاستثمار والمشتري أو المستثمر من الناحية الأخرى يعرض السعر المناسب للموقع أو للمجال الاستثماري الذى يقبل عليه، دون أن يكون هناك رؤية استثمارية مسبقة للأرض المعروضة للبيع أو للمشاركة في الاستثمار، فالمالك لا يقوم بمثل هذه الدراسة المكلفة له والمستثمر من ناحية أخرى لا يقبل عليها مسبقا قبل الشراء لما قد تسفر عنها ما لا يتناسب مع مجالاته الاستثمارية، لذلك لابد من أسلوب جديد يجمع بين رغبات أصحاب الأراضي ورغبات المستثمرين وذلك بإعداد دراسات الجدوى قبل الاستثمار بتفويض من المالك لجهة ما (أقترح أن يكون صندوق الاستثمارات) لما يمتلكه من خبرة ودراية بتفاصيل أعداد الجدوى الاستثمارية طبعاً دون أن يتحمل المالك أي أعباء مالية ويتضمن هذا التفويض قيام الصندوق بجهود داخلية أو تكليف إحدى مؤسسات التطوير بالتسويق للأرض من واقع مقوماتها الاستثمارية التي تنتهى إليها الدراسة التي أعدها وأشرف عليها الصندوق، على أن يتحمل المشتري أو المستثمر بعد ذلك تكاليف هذه الدراسة وهي قليلة جداً بالنسبة لحجم المبايعة لهذه الأرض.

ولكي تتضح الفكرة بصورة أكبر لك عزيزي القارئ ولملاك الأراضي يقوم الصندوق بإجراء دراسات الجدوى قبل الاستثمار للعديد من المشروعات الكبرى في البداية للقطاع الحكومي والخاص. وتشمل الدراسات مسح لاستعمالات المباني في المحيط المباشر المؤثر على الموقع ثم المحيط الأكبر ..وهكذا، وذلك لدراسة طرق النقل والمواصلات وتأثيرها على الموقع. كما يتم تصنيف الاستعمالات المختلفة في المحيط الأول والثاني تبعا للحجم والبعد وذلك لتحديد الأهمية النسبية لها بالنسبة للموقع.. ومن ثم يمكن قياس الأهمية النسبية للمجالات المختلفة للاستثمار التي تناسب الموقع. وتدخل الدراسات بعد ذلك عمقا أكثر في تحديد النوعيات المختلفة للاستثمار المناسب وأحجامها ومستوى خدماتها ثم تحدد مجموعة من البدائل التخطيطية والتصميمية للمشروعات الاستثمارية التي يمكن من خلالها حساب التكلفة التقديرية لكل مشروع ومن ثم وضع دراسة الجدوى له منفردا أو متكاملا مع المشروعات والاستعمالات الأخرى ومن ثم يمكن تقييم البدائل التخطيطية والتصميمية واختيار أنسبها بما يحقق أعلى عائد ممكن آخذين في الاعتبار المراحل التنفيذية المرتبطة بالقدرة المالية للمستثمر بما في ذلك التدفقات النقدية التي تتطلبها أعمال التنفيذ وذلك بما يتناسب مع الوضع التنظيمي والإداري للمستثمر وقدرته على إدارة عمليات التنمية والاستثمار. من هذا المنطلق يمكن العرض على الجهات المختلفة التي تمتلك أراضي صالحة للتنمية العقارية للقيام بأعداد دراسات جدوى ما قبل الاستثمار للمواقع المختلفة لتكون صالحة للعرض على المستثمرين، الأمر الذى يدخل في إطار الاستثمار الجيد للمناطق العمرانية قبل أن تتحول إلى مشروعات استثمارية لها تأثيرات سلبية على بيئتنا العمرانية.