د. عبدالحفيظ عبدالرحيم محبوب

كانت السوق العقارية تعاني منذ فترة طويلة من مشكلة عدم التوازن بين العرض والطلب قادت إلى ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه حتى عام 2014 تسببت في احتكار الأراضي البيضاء الشاسعة، اتجهت الدولة لمعالجة المشكلة وتصحيح السوق إلى فرض رسوم الأراضي البيضاء في عام 2017 على عدة مراحل، وقبل نهاية عام 2018 أصدرت أكثر من 1500 أمر سداد على أراضي بيضاء بمساحة تجاوزت 400 مليون متر مربع داخل النطاق العمراني، واستطاعت الدولة تسييل مساحة كبيرة من الأراضي كانت محتكرة، أي زادت من العرض، مما ساهم في انخفاض أسعار الأراضي، وانخفضت الصفقات المضاربية على الأراضي كما كانت من قبل.

فمثلاً قيمة الصفقات العقارية كانت حتى منتصف عام 2018 نحو 70.9 مليار ريال مقارنة بـ 102.5 لنفس الفترة من العام السابق، رغم أن البعض يفضّل دفع الرسوم على تسييل أرضه خصوصاً إذا كانت في موقع استثماري، وفي نفس الوقت أنفقت وزارة الإسكان المبالغ المحصلة البالغة نحو 100 مليون ريال على البنية التحتية في مشاريع الوزارة.

الدولة حققت هدفها العام، فنجد الأصول العقارية لصناديق الاستثمار تنمو 361 في المائة في 2018 عن عام 2017 بقيمة تبلغ 19.61 مليار ريال وبأصول 111.86 مليار ريال، وهو مؤشر على أن القطاع العقاري يتجه نحو التصحيح ويواكب رؤية المملكة 2030 .

كما اتجهت وزارة الإسكان لوضع القواعد التنظيمية لعمل بيع أو تأجير الوحدات على الخارطة لخفض تكاليف المشاريع، واشترطت على المطور على عدم الحصول على ترخيص جديد لمشروع صغير أو متوسط، إلا بعد إتمام المشروع المرخص، وأن يخصص المطور حساباً بنكياً خاصاً بالمشروع، وتزويد لجنة البيع أو التأجير على الخارطة برقم الحساب، فضلاً عن تحصيل جميع دفعات المشترين في المشروع بالحساب المخصص، وتزويد اللجنة بنسخة من عقد الوحدة العقارية خلال عشرة أيام عمل من تاريخ توقيع العقد مع المشتري.

بلغ عدد رخص البناء والتشييد التي أصدرتها أمانات المناطق والمحافظات حتى نهاية الربع الثالث من 2018 نحو 68284 رخصة، استحوذت الرياض على 24.6 في المائة، تليها أمانة العاصمة المقدسة بـ 12.8 في المائة لكن تنخفض نسبة استحواذ محافظة جدة إلى 6.5 في المائة، وكذلك المنطقة الشرقية بنسبة 1.6 في المائة.

ألقت رسوم الأراضي وضريبة القيمة المضافة بظلها على المشهد العقاري العام من ناحية القيمة والعرض والطلب، مدفوعة بالمستويات المنخفضة أيضاً في الطلب على القطاع التجاري منها، الذي طالما كان بعيداً عن الانخفاضات السوقية حتى بداية 2018، حيث كان محافظاً على مستويات جيدة مقارنة بالسكني الذي تتفاوت حركته اهتزازاً بشكل دوري، مما أثر على تراجع أرباح شركات الإسمنت التي أصبحت الأرباح المجمعة في عام 2018 نحو 688.35 مليون ريال انخفاضاً من 6163.88 مليون ريال.

كما أن لدخول وزارة الإسكان كان له دور كبير في الضغط نحو الاتجاه الصحيح عبر فرض التشريعات التقييدية، ودخولها كمطور غير ربحي عبر برنامج سكني تحديداً الذي ظل منتظماً في دفعاته للعام الثاني على التوالي، وما يحدث الآن هو تصحيح للوضع العقاري الذي بدأت ملامح السيطرة عليه تتضح للتحول إلى سوق حقيقي بعيداً عن الاحتكار والمضاربة.

سعت الدولة إلى احتواء الأسعار إلى ما كانت عليه عبر سن التشريعات التي تدعو إلى ذلك، وتحاول الدولة إلى إيجاد توافق بطرق مختلفة لسد الفجوة بين قدرة المشتري وسعر البيع التي انخفضت كما يراها البعض لما يلامس 23 في المائة من قيمتها مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2018، بينما سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية ارتفاعاً سنوياً بنسبة 6.5 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ما يعني أن الأسعار أصبحت في متناول شريحة كبيرة من المجتمع، إلى جانب البحث عن خيارات تمويل سواء كانت حكومية أو غير حكومية، وكذلك فتح جبهات استثمارية جديدة لديها قدرة على استخدام وسائل حديثة تمكنها من جني الأرباح التي لن تكون على غرار أرباح الماضي.