محمد سليمان العنقري

ملف رفع نسب تملك السكن يعتمد على حلول عديدة كان من أهمها التمويل والذي تطور كثيرا بأنظمته ولوائحه حيث صدر نظام الرهن والتمويل العقاري وتبعه العديد من الإجراءات التحفيزية والتنظيمية من قبل مؤسسة النقد كخفض الدفعة المقدمة من المشتري طالب التمويل إلى 10 بدلا من 30% إضافة لمبادئ التمويل المسؤول والذي يدعم الإقراض العقاري باقتطاع يصل إلى 55% من الدخل ويتعدى تلك النسبة لبعض الحالات يضاف لذلك إنشاء شركة إعادة التمويل الحكومية والتي باشرت عملها وسيكون لها دور بضخ سيولة بشركات التمويل مما يدعم النشاط بالسوق العقارية السكنية.

لكن هل كل الحلول هي بالتمويل فقط، بالتأكيد الجواب لا فالمطورون هم من يرفد السوق بالمنتجات السكنية المناسبة لأجل شرائح المجتمع والاعتماد فعلياً عليهم بزيادة عدد المنتجات السكنية وتنوعها إلا أن ما يحدث بجانب ضعف العرض بالسوق لا يتماشى أبداً مع التطور الإيجابي بسوق العقار للتمويل نتيجة تأخر المطورون بالدخول للسوق بالمنتجات المناسبة ففي تصريح قبل عامين تقريباً لوزارة الإسكان قالت إن 75% من الوحدات السكنية المعروضة بالسوق «لا تناسب طالبي تملك السكن» فبالتأكيد السبب ارتفاع قيمها نتيجة بنائها بتكاليف عالية، بل إن عدد طلبات الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة لشراء المسكن الأول لم يتقدم سوى حوالي 22 ألفا وتمت الموافقة لحوالي 5000 ممن تنطبق عليهم الشروط فإذا كان طالبو تملك السكن بمئات الآلاف وكثير منهم يبحث عن المسكن الأول فلماذا لم يتقدموا بطلب الإعفاء من الضريبة لو كانوا قد وجدوا المسكن الملائم من حيث السعر لدخلهم مما يدل على ضعف بعدد المنتجات السكنية الحديثة ذات التكلفة المنخفضة أي التي يفترض أنها ضخت من قبل المطورون بالسوق وفق التوجهات والأنظمة الجديدة.

فمن الواضح أن المطورين يواجهون عقبات تحد من توسعهم بزيادة المشاريع التطويرية قياسا مع تطور الأنظمة سواء التي تخص التطوير أو التمويل ودليل ذلك أنه بالرغم من ارتفاع القروض العقارية للأفراد المقدمة من المصارف وشركات التمويل بحوالي 10% للربع الثاني من هذا العام عند 128 مليار ريال مقارنة مع الربع المماثل من العام الماضي إلا أن قروض شركات التطوير العقاري تراجعت بنحو 4% فهل السبب يتعلق بهذه الشركات أم أن لديها عقبات تنظيمية تواجهها مع جهات عديدة تؤخر من طرحها لمشاريعها وبالتالي فإن قطاع شركات التطوير العقاري أصبح من الضروري هيكلته وفهم ما تواجهه الشركات من تحديات بالسوق من خلال قيادة «هيئة العقار» لهذا الدور فظروف السوق كلها مشجعة على زيادة التطوير ورفده بمنتجات ذات أسعار تتماشى مع أهداف وزارة الإسكان التي تسعى لأن يكون عدد كبير من الوحدات تطرح بأسعار بين 250 إلى 750 ألف ريال.

سوق تمويل العقار تنظمت وكذلك صدرت أنظمة تدعم التطوير العقاري وتكاليف الإنشاء تحسنت وباتت منخفضة وأسعار مواد البناء متراجعة فما الذي يمنع المطورون من ضخ مشاريع ضخمة بكافة المدن إذا كان الطلب النظري والعملي مرتفع والسيولة متوفرة بالسوق بينما نسب التملك لا تزال عند حدود 49% ومع ارتفاع الطلب فإن الفرص واعدة جدا بنشاط التطوير العقاري السكني.