الجزيرة - الاقتصاد:

أكد محلل السندات بـ»الجزيرة» بأن ما كشفته بيانات أولية لنتائج البنوك للنصف الأول حول عدم وجود أيّ تأثير يذكر على أرباح محفظة البنوك العقارية الخاصة بالأفراد التي تم إعادة هيكلتها، يعود سببه إلى كون معظم البنوك قد استعانت بمنتجات تحوط ( interest-rate swaps) خاصة بتقلبات أسعار الفائدة المتغيرة. في حين عانت بعض البنوك الإسلامية قليلاً وذلك لكون منتجات التحوط (المتوافقة مع الشريعة) تتطلب الحصول على موافقة اللجان الشرعية الداخلية أولاً قبل الاستعانة بها.

وقال محمد خالد الخنيفر المصرفي المُتخصص بأسواق الدين والائتمان: ترى «بلومبرج انتلجنس» أن التحول من الفائدة المتغيرة للثابتة قد ضغط على هوامش المحفظة السكنية للأفراد بمصرف الراجحي. إلا أنها تتوقع أن تقل تأثيرات ذلك (على هوامش الأرباح الصافية) عندما يستعين المصرف بمنتجات تحوط إسلامية. وبشكل عام سيكون هناك « أرباح مفقودة» للمصارف في ظل عدم استفادة محفظة الإقراض السكنية من ارتفاعات السايبور (التي بلغت 72 نقطة أساس منذ مطلع السنة). مع العلم أن محفظة التمويل الإسكاني للأهلي قد نمت بنسبة 9 % وذلك منذ مطلع السنة الحالية حتى الآن (year-to-date ) مقارنة مع توسع المحفظة العقارية للراجحي بنسبة 5 % وذلك بحسب تحليل بلومبرج.

البنوك التي ثبتت الفائدة

وأردف محلل السندات بـ»الجزيرة»: ارتفع عدد البنوك السعودية التي تبنت مبادرة تحويل عقود التمويل العقاري من الفائدة المتغيرة (التي تتبع حركة السايبور) إلى الربح الثابت (المتمثل بتحويل عقد الإجارة إلى مرابحة) إلى تسعة بنوك (حيث لم يعلن بنك ساب أو الأول عن أي شيء بهذا الخصوص بعد). في حين لم تُقدم 7 شركات (مرخص لها تقديم التمويل العقاري للأفراد) على أي مبادرة بعد»، مبيناً أن هذه الشركات غير المصرفية لا تتميز بما تحظى به المؤسسات البنكية (وهو الاعتماد على الودائع المجانية وتنويع مصادر الدخل)، الأمر الذي يجعلها تعاني من تحديات في عملياتها التشغيلية لو تم الطلب منها تثبيت النسبة الأدنى للسايبور. وقال الخنيفر: ليس هذا فقط، فتلك الشركات تعتمد على حرية ارتفاع نطاق السايبور من أجل تمويل توسعاتها عبر إصدارات الصكوك. فالجهات المرخصة لتقديم التمويل العقاري (20 جهة) ليست قادرة جميعها على تحويل العقد الذي تم توقيعه بالفائدة المتغيرة إلى ربح ثابت. أي تحويل عقد التمويل العقاري بصيغة الإجارة (التي يعاد تسعيرها أكثر من مرة بالسنة) إلى عقد مرابحة بحيث يضمن العميل أن الفائدة لن ترتفع خلال المدة الزمنية المتفق عليها.

التطبيق الفعلي

وأضاف الخنيفر: بحسب بيانات بلومبرج الصادرة في أبريل، فإن نسبة التمويل العقاري تشكل النسبة التالية من إجمالي محفظة إقراض الأفراد (37 % لساب و33 % لسامبا و22 % للأهلي و 17 % للراجحي). بعض البنوك قد قامت فعلياً بتثبيت الفائدة بدل المتغيرة (كالبنك الأهلي). في حين أن بعض البنوك لم تقم بتثبيت السايبر بعد (قد يكون ذلك بسبب ترتيبات الحصول على الموافقة الشرعية لمنتجات التحوط من أسعار الفائدة أو لكون بعض البنوك تنوي إنهاء ترتيباتها مع الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (التي تعهدت بتمويل القروض العقارية طويلة الأجل بنسبة ثابتة). وأشار إلى أن بعض البنوك قالوا إنهم سيتواصلون مع العملاء وآخرون طلبوا التواصل مع المصرف وتقديم طلب تثبيت الفائدة وتم تقديم «فترة سماح» (من أحد البنوك) تصل لسنة من أجل تعديل آلية عمل الفائدة.

قواعد تسعير القروض تتغير

ولفت محلل السندات بـ»الجزيرة» إلى أن «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» أضحت على مشارف تغيير قواعد تسعير القروض السكنية بشكل نهائي التي تم التعارف عليها منذ عقود بالقطاع المصرفي. وسيساهم القادم الجديد للساحة الائتمانية في تخفيف تبيعات دفع الفوائد من كاهل المواطنين وزيادة نسبة تملك المنازل إلى 60 % بحلول عام 2020. وحتى الآن وقعت هذه الشركة مذكرات تفاهم لتزويد بنوك وشركات تمويل إسكان بأقل قليلا من ستة مليارات ريال من خلال استحواذات محافظ (سكنية) وصفقات قصيرة الأجل. وأضاف الخنيفر: وبحسب التقارير الإعلامية الصادرة من منسوبي الشركة فإن طريقة عملها تكمن في شراء محافظ الأفراد السكنية وذلك بعد أن يقوم البنك بإيجاد منتجات تحوط (خاصة بتقلبات أسعار الفائدة). وعندما تمتلك تلك المحافظ، تطلب من البنك أن يتولى دور الوكيل في الإدارة. وبهذه الخطوة تعطي سيولة جديدة للبنك من أجل خدمة عملاء جدد وفي نفس الوقت تخدم المواطن عبر تثبيت الفائدة على القروض السكنية التي يمتد أجلها ما بين 15 إلى 20 عاما. وبذلك يحصل العميل على «حصانة» من تقلبات أسعار الفائدة مستقبلاً، مما يساعد على مسألة تنظيم ميزانية الأفراد الشهرية. وهذه الخدمة ستكون متاحة لجميع المواطنين سواء كانوا من الحاصلين حاليًا على قروض سكنية أو مقترضين جدد.

حجم القروض السكنية للناتج المحلي

واختتم الخنيفر بأنه سيأتي التسارع في نمو القروض السكنية للمواطنين على حساب تحقيق البنوك هوامش ربح بسيطة (بسبب تقييد حركة انتفاعهم من السايبور). لافتا إلى أنه وبحسب وثيقة برنامج تطوير القطاع المالي، فإن العاملين على هذا البرنامج قد توقعوا أن يصل حجم القروض السكنية إلى 502 مليار ريال بحلول 2020 وهذا ما يعادل حوالي 17 % من إجمالي الناتج المحلي (وذلك وفقاً لحسابات اقتصادي بلومبرج). مع العلم أن نسبة القروض السكنية للناتج المحلي قد وصلت إلى 12 % في 2016 وينتظر لها أن تصبح 11 % بنهاية 2018.