محمد خالد الخنيفر

عاشت أسواق الدين الإقليمية حدثاً بارزاً مع إعلان دخول جهة إصدار جديدة لهذا السوق. فإطلاق «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» («الشركة») يعني أنها ستساهم في إعادة تمويل ما يقارب 75 مليار ريال لقطاع الإسكان بالمملكة خلال السنوات الخمس المقبلة، ولتصل إلى 170 مليار ريال بحلول 2026م. سنحاول أن نركز في هذا التحليل على كيفية الاستعانة بالصكوك كأوراق مالية مدعومة بعقود الرهن العقاري.

الشركة ستلعب دوراً في تنشيط أسواق الدين (ليس بالسعودية فقط، بل في المنطقة) وتحرير المؤسسات المالية من قروضها العقارية عبر شراء تلك المحافظ منهم (قد يكون بخصم)، بحيث يتمكنون من إيجاد مساحة تسمح لهم بتقديم التمويل العقاري لعملاء جدد، (لذلك رأينا أن الشركة تتوقّع أن ينمو سوق التمويل العقاري من مستوى 280 مليار ريال في 2017 إلى 500 مليار ريال بحلول 2020). الشركة ستتربح من الفرق التسعيري من الشراء والإصدار. لعل تحدي الشركة يكمن في اختيار التسعير الصحيح للصكوك وهي معضلة تعاني منها منطقة الخليج بأسرها (وسنخصص زوايا تحليلية أخرى للتطرق لذلك بتفاصيل أكبر). فإتقان التسعير سيعزِّز من ربحية الشركة (بحيث يعاد توظيف تلك «الوفرة» التسعيرية لخدمة أسواق التمويل العقاري بالمملكة).

أتوقع الخطوة المقبلة تكمن في حصول الشركة على تصنيف ائتماني (ومن دون شك أن وجود صندوق الاستثمارات العامة سيرفع التصنيف).

وبعد ذلك سيتم النظر في مسألة إصدار الصكوك بالسوق المحلي أو الدولي. وبظني أنهم سيختارون الإصدار الدولاري للصكوك. ويعود ذلك بسبب أنهم لا يريدون مزاحمة الحكومة وهي في الوقت الحالي تصدر صكوك محلية. وعليه فمن الطبيعي تفضيل الإصدار الدولاري لأن ذلك الإصدار لن يؤثّر بشكل سلبي على حركة السايبور. مع العلم أنهم قد يختارون الإصدار المحلي إذا كان مبلغ الإصدار منخفض.

هذه المرحلة سنشهد فيها دوراً كبيراً لشركات التصنيف الائتماني. وقد نجدهم يقيمون المحافظ العقارية على شكل شرائح وكل شريحة لها تصنيف ائتماني مختلف (وذلك بحسب الجدارة الائتمانية للعملاء). وقد يتساءل البعض عن سبب اختيار الصكوك وليس السندات كما رأينا مع إعلان الشركة, أعتقد أن السبب الرئيسي يرجع لكون معظم القروض العقارية إسلامية.