محمد سليمان العنقري

أنقل بداية ما جاء في تقرير لجريدة الجزيرة قبل يومين حيث كشفت وزارة الإسكان لها «أن خفض مؤسسة النقد للدفعة المقدمة من قيمة العقار السكني للحصول على القرض من البنوك إلى 15 في المائة يمثل جزءًا من حلول الأزمة الإسكانية التي تعمل الوزارة على حلها، حيث تحرص على رفع نسبة التملك خلال الفترة المقبلة رغم تأكيدها أن ذلك لن يعالج المشكلة ولن يسهم في رفع نسبة التملك لأن (المشكلة) بحسب «الإسكان» تتمثل في ملاءة المواطن وعدم قدرته على الشراء وفق الأسعار الحالية أو المستقبلية، وأعلنت الوزارة أنها تعمل على برامج جديدة من المتوقع أن ترى النور بداية 2017م، هذا أبرز ما جاء بالتقرير ليوضح بشكل قاطع السبب الرئيس لانخفاض نسب تملك السكن.

فهو يعد أكثر تصريحات الوزارة وضوحًا حول ضعف القدرة الشرائية للمواطنين طالبي السكن قياسًا بالأسعار السائدة بالسوق، ومن باب الأمانة بالطرح، فقد كان هناك تصريحات سابقة تدور حول نفس المفهوم لكن ليس بهذا المستوى من الوضوح الكامل والشفاف، وإذا كانت الوزارة تعرف من الأساس أن هذا هو محور المشكلة فقد يكون عدم توضيحها لأثر هذا السبب الحاجة لفهم أوضاع السوق ومشكلاته وسنعتبر أن ذلك منطقي كونها تحتاج لمعلومات دقيقة حتى تحدد الأسباب وتعالج المشكلة بطرق صحيحة، بالرغم من أن القناعات في أغلبها عند المواطنين وكثير من المختصين وبيوت الخبرة كانت تردد هذا السبب كأحد أبرز العقبات الضخمة أمام رفع نسب تملك السكن لأن الأسعار مرتفعة ولذلك أصبح الدخل منخفضًا قياسًا بها.

وإذا كانت المعالجات الجوهرية لملف الإسكان بدأت بإقرار نظام الرهن والتمويل العقاري ثم نظام رسوم الأراضي البيضاء الذي يعد رأس الحربة في المساهمة بزيادة العرض من الأراضي المطورة لكي يتم التأثير بالعرض وبالتالي خفض الأسعار مستقبلاً كون الأرض شكلت ما يفوق 55 في المائة‏ من تكلفة بناء المسكن من «الفلل» وهي نسب مرتفعة جدًا قياسًا بالمعايير العالمية التي تضع نسبة تكلفة الأرض عند 25 في المائة‏ كحد أقصى، لكن ما يهمنا هو الإقرار بعدم القدرة للمواطنين على شراء المنتجات المطروحة بالسوق حاليًا لأن أسعارها مرتفعة جدًا قياسًا بمتوسط الدخل للموظفين بالقطاعين العام والخاص الذي لا يزيد عن 6400 ريال شهريًا.

فالوصول لمنتجات مناسبة سعريًا لدخل الأفراد يتطلب بالتأكيد خفضًا كبيرًا بتكاليف بناء الوحدات السكنية وأيضًا تكاليف تملكها إذا كان الفرد سيلجأ لتمويل، فارتفاع الأسعار الحالي للمنتجات المتوفرة بالسوق يعني ضعف احتمالات إيجاد مشترٍ لها من أغلبية طالبي السكن وصعوبة الحصول على تمويل مناسب لأن أسعارها عالية والدخل لا يغطي تكاليف التمويل والاستقطاع الشهري خصوصًا بعد هيكلة البدلات لموظفي القطاع العام التي ألغى عديدًا منها وتراجع دخل كثير منهم ليكون في الأغلب عند الراتب الأساسي مع بدل نقل في أغلب الوظائف وهذا يعني أن «السوق العقارية باتت تتعامل مع وضع جديد اشد صعوبة بعد التغير بمداخيل الموظفين» إِذ إن الأسعار كانت مرتفعة حتى قياسًا بوضعهم السابق والآن أصبح أكثر صعوبة ويستلزم تغييرًا كبيرًا بطرق التسويق والأسعار بخفضها بنسب مغرية على أمل أن تجد مشترين.

لكن الحل لرفع نسب التملك هو في زيادة المعروض من الوحدات الجديدة أي التي لم تبن إلى الآن وذلك بوضع متوسطات لأسعارها.

كما أعلنت الوزارة ببعض المشروعات أنها تستهدف طرح منتجات بين 250 إلى 650 ألف ريال أي أن التعويل غالبًا على ما سيبنى بتكاليف منطقية وأسعار بيع مناسبة لا تزيد عن أربعة أضعاف دخل المواطن الموظف مما سيكفل نجاح استراتيجية الوزارة لقطاع التطوير العقاري والإسكان تحديدًا بأن يصبح من أهم وأكبر القطاعات تأثيرًا بالناتج المحلي وهذا لن يتحقق إلا بخطط شراكة متنوعة مع أطراف السوق وبأليات مرنة وميسرة للنهوض بالأعمال التطويرية وجذب الأفراد لها بضمانات قوية تضمن حق كل الأطراف وأول تلك الخطوات التركيز على البعد الاقتصادي لحل ملف الإسكان فالاعتراف بأن الدخل سبب ضعف التملك هو جزء من تحليل المشكلة اقتصاديًا لكن السبب بظهور أن الدخل ضعيف بالحقيقة هو «غلاء الأسعار» أي أن المشكلة الاقتصادية تتركز حقيقة بمحدودية العرض المناسب لكل الشرائح بالسوق مما أدى لتوفر منتجات بأسعار مرتفعة وذلك بسبب ارتفاع أسعار الأراضي وغيرها من العوامل الأخرى مما يعني أن المشكلة يبدأ حلها من زيادة العرض المتنوع حجمًا وسعرًا.

مشكلة ملف السكن هي بالتملك وليس بعدد ما هو مبني وقائم للاستخدام سواء للبيع أو الاستثمار وللوصول لرفع قدرة الأفراد على تملك السكن فالبداية من وضع أسباب المشكلة الجوهرية ووضع الحلول المقابلة لها ولا يمكن أن يكون الحل بزيادة الدخل لأن هذا الأمر يأخذ وقتًا طويلاً وهو ليس مخصصًا للسكن والصرف عليه فقط فالأسرة التزاماتها عديدة ويجب ألا يقتطع السكن أكثر من ثلث دخلها بينما القدرة على الحل بزيادة العرض وخفض الأسعار للمنتجات هو الأسهل وهو نواة وركيزة كل الحلول العملية لملف تملك السكن.