ثامر بن فهد السعيد

تهدف هيئة السوق المالية بالشراكة مع تداول كخطة رئيسة وخطوط عريضة بما يخص سوقنا المالي إلى ترقية السوق ليكون ضمن مؤشرات الأسواق العالمية الناشئة الأكثر انتشاراً وهذا سيكون له أثره في تحسين مستوى تدفق السيولة إلى السوق المالية, كذلك لهيئة السوق هدف زيادة الأدوات الاستثمارية المتاحة للمتعاملين وخصوصاً أن تداول يؤخذ عليه نقص الأدوات مثل عقود الخيار والبيع والشراء على المكشوف, أخيراً تهدف الهيئة والسوق المالية إلى زيادة تنويع الأصول المتداولة عبر السوق المالي وذلك من باب إتاحة الفرص الاستثمارية لشريحة أوسع من المتعاملين ولهذا أطلقت السوق المالية السعودية «تداول» مطلع الأسبوع حملتها الترويجية لصناديق العقار المتداولة REITs, هذه ليست التجربة الأولى لنا في إدراج الصناديق المتداولة فصناديق الأسهم المتداولة ETFs موجودة ومدرجة في السوق إلا أنها لم تشهد إقبالاً من الأفراد المستثمرين, كذلك فمن باب تنويع الأصول المتداولة عمدت تداول إلى إنشاء سوق الصكوك والسندات وظلت هذه السوق غير نشطة بسبب قلت الإصدارات وشحها وتزايد الطلب على الصكوك والسندات.

وسط تجربتين غير نشطة لزيادة تنويع الأصول المتداولة في السوق المالية تستهدف تداول إدراج أو صندوق عقاري متداول إلى السوق المالية خلال هذا الربع وهو الربع الأخير من العام 2016, ويبقى السؤال هل ستنجح تداول في رفع شهيت المستثمرين في الاستثمار في أصل متداول غير الأسهم؟ نظراً لطبيعة دورة الاستثمار في المملكة العربية السعودية والتي ظلت لوقت تطويل تدوير بين العقار وسوق المال وهو ما ساهم في شعبية الخيارين لدى الأفراد في المملكة بالإضافة إلى طبيعة التعامل مع العقارات سابقاً بأنها أداة ادخار للأفراد، الأسر والورثة فإن طبيعة السوق وعوامل الخيارات الاستثمارية وكبر حسب السوق العقارية أسباب تجعلني أميل إلى أن هذه التجربة في الأصول المتداولة المختلفة عن الأسهم ستحقق نجاحاً أكبر من التجارب السابقة يدعم هذا أيضاً أنه ومنذ أن بدأت شركات الاستثمار المرخصة من قبل هيئة السوق المالية إطلاق وإدارة صناديق استثمارية عقارية في كثير منها فشلت ليس بالربحية وإنما بالالتزام في الجدول المحدد لعمر صندوق الاستثمار هذا ما أدخل الشركات ومستثمريها في دوامات قضائية وترافع لدى لجنة الفصل في المنازعات وهذا ليس وارداً أن يتكرر في الصناديق المتداولة فالسوق متاح والتداول متاح ما يسهل عملية التخارج والاشتراك في أي وقت ووفقاً لأهداف المستثمر من حيث العائد ونوعية الأصول.

وفقاً للتطبيقات العالمية فإن صناديق العقار المتداول عالمياً تحتمل 3 أوجه إما الاستثمار المباشر في العقارات المدرة للدخل أو الاستثمار في أدوات التمويل العقارية بهدف تحقيق دخل أيضاً للمستثمرين من العقار بشكل غير مباشر لكونها تمول أصولاً عقارية وأخيراً أن يكون الصندوق يحمل كل الأصول داخل بين العقار المدر والتمويل والتطوير العقاري. في السعودية ومن خلال ما نشرته تداول في الوجه الأول لتطبيق هذه الصناديق لن يدخل في تمويل العقارات وإنما سيركز على العقارات المدرة للدخل بحد أدنى ما قيمته 75 % من إجمالي أصول الصندوق و25 % كحد أقصى للاستثمار في التطوير العقاري المباشر وسيكون متاح للصناديق الحصول على تمويل لا يتجاوز 50 % من صافي قيمة الصندوق وهذا سيحسن بدوره العائد على المستثمرين، كما اشترطت تداول أن يتم توزيع 90 % من صافي ربح الصندوق على حملة الوحدات. ترتبط هذه الصناديق بالعوامل أسواق العقار ترتفع في حال تقدير ارتفاع العقارات وأيضاً تتفاعل أسعار الوحدات مع نسبة إشغال العقارات المملوكة للصندوق وهي مصدر الدخل وأيضاً باحتمالية القدرة على زيادة العائد الإيجاري لهذه الصناديق.

سيكون لنجاح التجربة والإقبال عليها فائدة للسوق العقارية فمن الممكن أن تكون هذه الصناديق مؤشرات جيدة للعائد العقاري في السوق السعودي لأي فئة من الفئات العقارية تجاري، سكني وغيرهما. في التطبيقات العالمية تحافظ صناديق العقار المتداول على متوسط توزيعات نقدية يتجاوز 6 % مع الوصول في أعلى العوائد لمستويات تتجاوز 12 % وخصوصاً أن هذه الصناديق تلاقي إقبالاً كمصدر لتنويع الاستثمارات عالمياً.