د. عبدالحفيظ عبدالرحيم محبوب

تشهد المملكة العربية السعودية حراكاً تنموياً غير مسبوق بات واقعاً ملموساً يتماشى مع التحول الوطني الذي تقوده الدولة، هذا التحول يفرض على المضاربين في الأراضي إلى هجرة هذا السوق والتوجه نحو قنوات استثمارية جديدة خصوصاً في قطاع الإسكان.

حيث كان يشهد قطاع الأراضي عمليات مضاربة مرتفعة، وتدويراً عالياً، تسبب في تضخيم الأسعار أعاقت سوق الإسكان بسبب عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمراً غير مجدٍ اقتصادياً بل معيقاً تنموياً، فيما يُعد القطاع العقاري في العالم أجمع وعاء استثمارياً جيداً، يضمن للمستثمرين الأرباح المستقرة.

حيث تشير تقديرات بعض المحللين إلى أن ما بين 40 و50 في المائة من الأراضي الواقعة داخل المدن الكبرى شاغرة ومعظمها مملوك لأفراد أو شركات تفضل الاحتفاظ بها أو التجارة فيها لتحقيق أرباح من خلال المضاربة بدلاً من تطويرها لمشاريع الإسكان.

القطاع العقاري الإسكاني يبلغ حجمه نحو 1.5 تريليون ريال خلال السنوات العشر القادمة، وحجم الأراضي البيضاء بـ3.75 تريليون ريال، بينما هناك تقديرات بـ9.9 تريليون ريال (الاقتصادية، 19/9/2016)، وسيكون قطاع المقاولات الحصان الأسود في حلبة الاستثمارات خلال الفترة المقبلة، بدعم من السياسات الاقتصادية الحالية، وتحقيق هدف الدولة في إشراك القطاع الخاص، تتويجاً للانفتاح الذي تتبعه السياسات الاقتصادية السعودية، من تحقيقه قدراً كبيراً من المساهمة الفعلية في تجاوز الاعتماد على مصدر الدخل الوحيد.

رغم أن صناعة التطوير العقاري في المملكة تمر بأزمة، وتفتقد لوجودها في السوق المحلية كصناعة اقتصادية ذات قوانين وأنظمة تشريعية واضحة، حيث إن البيئة التنافسية والمحفزات والقوانين غير موجودة، وبسبب ارتفاع حجم التكاليف، وعدم العمل بنظام عقود (فيديك) خصوصاً بسبب ارتفاع تكاليف الأيدي العاملة بالقطاع لنحو 150 في المائة، وارتفاع نسبة المشروعات المتعثرة في المملكة لنحو 40 في المائة، في ظل اتجاه البنوك إلى تقليص حجم التمويل لقطاع الإنشاءات.

السعودية تواصل خطواتها لحل أزمة الإسكان، والالتفاف على الخطوات التي اتخذتها الدولة مؤخراً منها رسوم الأراضي البيضاء من أجل تسييلها بدلاً من تجميدها، حيث أظهرت بيانات حكومية أن نسبة تملك الأسر السعودية للمساكن في مدينة الرياض التي تضم 6.5 مليون نسمة في عام 1437 نحو 56 في المائة، فيما بلغت نسبة تملُّكهم للمساكن على مستوى المملكة 46 في المائة، و46 في المائة من السعوديين في مدينة الرياض مولوا بناء مساكنهم بأموالهم الشخصية و30 في المائة عبر الصندوق العقاري منذ إنشائه في 1395 أقرض مليون مواطن 191 مليار ريال، وهي ليست مبالغ مباشرة بل يُعاد استعمالها عبر استرداد القروض، وكانت أقل السنوات قروضاً لـ4200 بينما أعلاها 82 ألف قرض، لكن يعاني الصندوق عدم تخويله باستثمار رأسماله، وضعف التحصيل حيث هناك 100 ألف مقترض متعثرين في سداد 30 مليار ريال.

لكن يبدو بعد ارتفاع أسعار الأراضي عبر المضاربة، فإن نسبة من يموّلون مساكنهم بأموالهم الخاصة ستنخفض، وكذلك الصندوق العقاري لن يتمكن من تمويل الأعداد الكبيرة الموجودة على لائحة الانتظار بنحو 1.2 مليون مواطن.

هناك تحولات عديدة في سوق الإسكان، من رجال الأعمال الذين يواجهون خطر الركود العقاري بسبب رسوم الأراضي ونقص السيولة سيجبران الأسعار على التراجع، فعليهم التوجه بالاستثمار في بناء الوحدات الصغيرة، خصوصاً وأن الشباب بدأ يحوّل بوصلة ثقافة السكن في السعودية نحو تملك الشقق.

فيما الدولة تحاول جاهدة في تحفيز المعروض العقاري لتوفير منتجات سكنية بالسعر المناسب، ورفع نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي للسعودية من 5 في المائة إلى 10 في المائة، ويجري تحويل صندوق التنمية العقاري إلى مؤسسة تمويلية تعمل على إنهاء القائمة الحالية البالغة 1.2 مليون مواطن، ستعمل على إنهاء هذه القائمة خلال سبع سنوات مقبلة، بدلاً من الانتظار لفترة تزيد على 15 عاماً، من أجل إيجاد حلول تمويلية مبتكرة، من القرض المعجل، وأرض وقرض، وبرنامج موازٍ للقرض المعجل، ورفع السيولة التمويلية في القطاع العقاري من 108 مليارات ريال إلى 250 مليار ريال.

سبق أن أعلن وزير الإسكان أن محفظة الصندوق العقاري تبلغ 190 مليار ريال يمكن أن تتحول إلى تدفقات من خلال تصكيك هذه القروض، والحصول على أموال لسرعة الانتهاء من قائمة الانتظار في الصندوق العقاري بأسرع وقت (الاقتصادية 9/6/2016، صفحة 11).

ستحمي وزارة الإسكان المشاريع العقارية من التعثر بإيداع أموال المطورين في حساب وسيط، خصوصاً بعدما أقدمت وزارة الإسكان على الترخيص للبيع على الخريطة، من أجل أن خفض تكاليف تملك الوحدات العقارية، البعض يقدرها بنحو 20 في المائة، وستنخفض التكاليف أكثر إذا طبقت المدن الذكية، ويرجع ارتفاع تكاليف أسعار الوحدات السكنية إلى أن 80 في المائة من العقارات التي تم بناؤها بشكل فردي.

وتبحث وزارة الإسكان في تحويل المقاولين إلى صانعي سوق، خصوصاً وأن كثيراً من الشركات العالمية تراقب السوق المحلية، بعدما اتجهت وزارة الإسكان إلى استقطاب ودعوة شركات محلية وطنية وعالمية كبرى ذات كفاءة في قطاع الإسكان لتنفيذ مشاريع إسكانية في السوق المحلية من أجل خلق بيئة تنافسية توفر المنتجات السكنية التي تلبي تطلعات المستحقين للدعم السكني بخيارات متنوعة تمتاز بجودتها العالية والسعر المناسب.

حيث تبنت الدولة إستراتيجية الشراكة مع دول أخرى بعدما تقدمت نحو 50 شركة عقارية أجنبية لها تجارب ناجحة ومتميزة، حيث يقدر حجم الطلب على الوحدات السكنية بنحو 1.46 مليون وحدة سكنية بحسب ندوة الإسكان في المملكة (التحديات والحلول) التي نظمت في مارس 2016.

وتعطي الدولة الأولوية للمطور السعودي، بما في ذلك المقاول والمستثمر العقاري والبنك الممول، حيث تتطلب الحاجة في الوقت الراهن تقديم وحدات سكانية في وقت سريع، ولتسريع توفير 1.5 مليون وحدة سكنية خلال سبع سنوات، وهو ما لا يوجد لدى المطور السعودي الذي لا يضخ العدد الكافي سنوياً، والدولة هي في صدد تحفيز القطاع الخاص وفي إطار توازنها ما بين الدعم للمطوّر السعودي والأجنبي، ستفتح السوق للطرفين سواء.

لذلك تقيم وزارة الإسكان معارض مثل معرض ريستاتكس العقاري في جدة الذي يمكِّن المطورين العقاريين الوطنيين بحث إقامة تحالفات استثمارية لطرح منتجات عقارية منخفضة التكلفة للخروج من أزمة الركود التي يشهدها سوق العقار نتيجة المتغيرات الجديدة، خصوصاً إقامة شراكة بين العقاري الذي يمتلك مساحات واسعة من الأراضي والمطور الذي يمتلك خبرة في البناء، وهي شراكة جديدة خلقتها أزمة الركود التي يشهدها سوق العقار،

(لكن مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية سجلت ارتفاعاً بنسبة 35 في المائة في المناطق الحيوية)، أي يتحول العقاريون من الاستمرار في المضاربة إلى تسييل أراضيهم كقيمة بدلاً من التمويل من البنوك، وهي خطوة فرضتها المتغيرات التي اتخذتها الدولة للدخول في مرحلة جديدة من تنويع مصادر الدخل وحل مشكلة أزمة الإسكان المتمثلة في المعروض في الأراضي بسبب احتكارها وتجميدها وتحويلها إلى قيمة مسيلة، وفي نفس الوقت تخفض الأسعار وتكاليف البناء.

وبعد أن كان القطاع العقاري يعتمد بشكل أساس على الإنفاق الحكومي، فيما تتحول وزارة الإسكان إلى دور المنظم لهذا القطاع، ولكنه بحاجة إلى فترة زمنية ليتضح دورها المناط بها.

طرحت وزارة الإسكان عدداً من المشاريع مثل مسكني، الذي يوفق بين دخل المواطن والمسكن المناسب، وبرنامج إتمام الذي أُطلق في كل من الرياض وجدة والدمام بهدف وضع الجهات الحكومية تحت مظلة واحدة، وبرنامج ملاك، الذي يحل كثيراً من مشكلات السوق العقارية، خصوصاً العلاقة بين ملاّك الوحدات المشتركة، كالشقق بعضهم بعضاً وبين المالك، وبرنامج إيجار الذي سيحل كثيراً من التعقيدات بين المستأجر والمؤجر ويحفظ حقوق كليهما، وهناك برامج أخرى خصوصاً أنها تعمل على برنامج للإسكان الميسر والإسكان.

ولن تسمح وزارة الإسكان بتحمُّل المطوّر من رأسمال المشروع سوى 20 في المائة حتى تضمن حقوق المساهمين، بل إن لكل مشروع حساباً مستقلاً، ولا يجوز استخدام حساب غيره للمشروع.

والمرحلة المقبلة تفرض على المواطنين تغيير ثقافة الإقراض حيث بلغت قيمة قروض الأفراد بنهاية الربع الثاني 2016 بنحو 461.6 مليار ريال بزيادة 63.265 مليار ريال عن نفس الفترة من عام 2014، وبلغت القروض الاستهلاكية نحو 343.07 مليار ريال، بينما بلغت القروض العقارية 108.2 مليار ريال، والائتمانية 10 مليارات ريال، فيما كان يفترض كما في كافة دول العالم أن تبلغ نسبة الإقراض العقارية 80 في المائة من إجمالي القروض، بينما لدينا تبلغ النسبة نحو 23.4 في المائة من قروض الأفراد.

ضمن جهود وزارة الإسكان لتطوير القطاع العقاري وتوفير المسكن المناسب نجحت في إقناع ساما بتخفيض الدفعة المقدمة من 30 في المائة إلى 15 في المائة، مما يعني رفع الحد الأقصى للتمويل المقدم من المصارف من 70 في المائة سابقاً إلى 85 في المائة، وهي خطوة ضمن استكمال تحقيق برنامج الرهن الميسر للتمويل العقاري السكني التي لا تخل بمتطلبات سلامة القطاع المصرفي أو الاستقرار المالي.

أي أن المقترض يمكن الحصول على تمويل إضافي بمقدار 15 في المائة مقابل ضمان من وزارة المالية لدعم ومساندة المواطن لتملك مسكنه ليصبح إجمالي التمويل السكني من المصارف 85 في المائة من قيمة المسكن، وتشرف الدولة على عدم اقتطاع البنك أكثر من 33 في المائة من راتب المقترض، و25 في المائة للمتقاعد، وتسمح للبنوك بالرهن العقاري كضمان، ولا تسمح لها برهن صكوك تفوق قيمتها قيمة القرض المُعطى.