حوار - عبدالله الجعيدي:

تعتبر الشركة «الأولى» للتطوير العقاري واحدة من أكبر الشركات العقارية في المملكة؛ حيث استطاعت خلال مدة قصيرة أن تطور مساحات كبيرة جداً بلغت أكثر من 22 مليون متر مربع، متنوعة بين صناعي وسكني وتجاري، إضافة إلى بعض الاستثمارات التطويرية النوعية.

وأشهر المشاريع العملاقة التي تعمل عليها الشركة حالياً هي واجهة «أجدان» البحرية التي ستكون جاهزة خلال 5 سنوات، باستثمارٍ وصل إلى 2 مليار ريال لأربعة مشاريع نوعية ستقدم للمنطقة الشرقية والمملكة مشروعاً فريداً من نوعه، وأعدت الشركة هيكلاً مستقلاً لكل مشروع من المشاريع الأربعة المكونة للواجهة؛ معتمدة على تنوع مصادر التمويل بين صناديق استثمارية، وبيع مسبق وتمويل ذاتي.

وكشف الرئيس التنفيذي لشركة «الأولى» للتطوير العقاري إبراهيم العلوان خلال حواره مع الجزيرة في معرض «ريستاتكس» الرياض العقاري 2016 عن العديد من الرؤى العقارية الخاصة بشركة الأولى وكذلك ما يتعلق بسوق العقار عموماً.

* هناك الكثير من الأحداث والمتغيرات التي طرأت على السوق العقاري في الخمس سنوات الماضية كيف ترونه من منظوركم؟

لدينا مرحلتان على أساسهما يمكن الإجابة عن هذا السؤال: المرحلة القصيرة الأجل والطويلة الأجل، ومن المعلوم أن السوق العقاري مرتبط بشكل أساسي بالوضع الاقتصادي عموماً لذا من الطبيعي أن يكون لأي تباطؤ في الاقتصاد آثاره على القطاع؛ بالإضافة إلى عوامل أخرى غير أسعار النفط ومعدل الإنفاق الحكومي على المشاريع، وكذلك العوامل الجديدة التي دخلت القطاع العقاري مثل: قرار فرض الرسوم؛ ولذا نحن نعيش مرحلة ترقب خصوصاً من أصحاب النظرة القصيرة الأجل والذين يبحثون عن فرص استثمارية سريعة وقصيرة المدى؛ إضافة إلى وجود بعض العوائق مثل: رفع نسبة الدفعة المقدمة للقروض العقارية التي تقدمها البنوك، لكن اليوم لدينا مستقبل واعدٌ جداً، وهي النظرة المستقبلية المتوسطة والطويلة الأمد والتي تعتمدها شركات التطوير العقاري وتبني خططها على أساسها. ففعلياً نحن أمام فرص مهمة خلال الـ 10 سنوات القادمة نظراً للطلب المتراكم على السكن، وكذلك الطلب السنوي على القطاع السكني.

* كيف تنظرون للمستقبل وسط هذه التحولات الكبيرة؟

نحن متفائلون حقاً بالفترة القادمة؛ فالرؤية المستقبلية للسعودية خصوصاً مع إعلان خطة التحول الوطني التي ستعزز وضع الشركات الفعالة والتي تحمل خططاً مستقبلية حقيقية تتوافق مع حاجة السوق، وتخرج كل الشركات غير المنتجة وستقدم لنا سوقاً متقدماً، بمعايير وجودة، ويخلق مناخ تنافسٍ عادل يقدم لنا منتجات متنوعة، وذات جودة عالية، ويفتح المجال للابتكار.

هناك فرص كبيرة وتحديات جديدة؛ ولكنها تحديات إيجابية تنقصها فقط أن تتوافق معها الجهات الحكومية ذات العلاقة لنكون في الطريق الصحيح وتؤتي خطط التحول الفائدة المرجوة منها.

* كيف ترون عمل وزارة الإسكان وخصوصاً تجربتها في الشراكة مع المطورين العقاريين السعوديين؟

سابقاً لم يكن هناك تواصلٌ بين الوزارة كجهة حكومية والقطاع الخاص، وللعلم أن وزارات الإسكان في كل دول العالم ذات التجارب الناجحة تمثل القائد الحقيقي للقطاع الإسكاني، لكن اليوم نلمس تغيراً كبيراً في طريقة عمل الوزارة، وتحسناً كبيراً وتواصلاً مباشراً نطمح أن يستمر ويتواصل. وعن تجربة الوزارة مع القطاع الخاص في مشاريع الإسكان هي تجربة وليدة؛ وما زالت تتلمس الطريق ولا نستطيع الحكم عليها حالياً، ولكن الأمل موجود لتطويرها.

* أعلنت وزارة الإسكان عن نيتها التعاقد مع شركات تطوير عقاري عالمية لبناء مشاريعها ، فما هو رأيكم؟

أنا مؤيد لهذه الخطوة؛ لأنها ستخلق جواً من التنافس، مما سيقوي شركات التطوير العقاري الوطنية، ويجعلها تبحث عن كل ما يعزز مكانتها سواءً باستقطاب الكفاءات وتحسين عملها، وإعادة هيكلة إداراتها والدخول في شراكات إستراتيجية سواءً مع شركات أجنبية أو عن طريق تكتلات واندماجات تصبّ في نهاية الأمر في مصلحة السوق وترتقي ببيئة العمل.

أمامنا تجارب فريدة خليجية وإقليمية تستحق الدراسة مثل: دبي ومصر وكذلك تركيا؛ نستطيع الاستفادة منها.

* هل تعتقدون أن الوزارة تحتاج أن تُقدَّم لها المشورة . وما هي اقتراحاتكم؟

نعم أعتقد ذلك. وكل قطاع في المملكة يحتاج للمشورة والاقتراحات، وأنا أرى أننا نحتاج إلى أحياء سكنية مستدامة تخاطب البشر، وتسمح لهم بحياة صحية، وكذلك دمج كافة مستويات طالبي السكن من خلال أحياء نموذجية مع توفير كافة الخدمات، والاستفادة من أراضي القطاع الخاص الموجودة داخل النطاق العمراني لتقليل التكاليف ورفع كفاءة الأحياء.

ونحتاج إلى تسهيل عمليات التراخيص وكل الإجراءات للمطورين العقاريين الحقيقيين؛ فرغم قوة الاقتصاد وحجم الطلب الموجود والمتنامي والدخل المناسب، لدينا فشل في إنتاج أحياء سكنية مناسبة لأن مثل هذا الاستثمار يحتاج إلى جدية لا تتحقق إلا بالأنظمة الشفافة والمطبقة فعلياً، ولدينا تجارب لشركات سعودية استثمرت في الخارج ونجحت بشكل ملفت.

* ماذا تريد أن تقول لوزارة الإسكان وللمواطن وللمطور العقاري وتجار الأراضي؟

أقول لهم جميعاً إننا أمام فرصة لن تتكرر، وليس علينا إلاّ الصبر والعمل الجاد، والاستفادة من توحيد الإجراءات والمرجعيات التي تعمل الحكومة على تحقيقها، وأطالب وزارة الإسكان بالاستمرار في العمل وأن تكون منظمة ومشرعة للسوق، وتحمي المطور والمواطن معاً، وعلى شركات التطوير العقاري تطوير عملها والابتكار، وتقديم منتجات ذات قيمة مضافة، وأمام تجار الأراضي فرص استثمارية حقيقية ستقدم لهم وللوطن مشاريع فعلية ذات مردود مادي جيد ومستدام.

* سننتقل للحديث عن «الأولى»... وماذا يميز مشروع «أجدان» العملاق عن غيره من المشاريع القائمة؟

يميزه التكاملية التي تجعل من المشروع جاذباً وذا قيمة مضافة، المزيج بين المجمعات السكنية والمناطق التجارية؛ إضافة إلى المساحات المائية والخضراء والأماكن المخصصة للترفيه بكافة أنواعها يقدم لنا تجربة فريدة لن أبالغ إذا قلت إنها ستكون أيقونة للتغير القادم في نوعية المشاريع التي ستشهدها المنطقة الشرقية خصوصاً والمملكة العربية السعودية عموماً. فكرة مجمع المشاريع في مشروع واحد فكرة تستحق التطبيق والتعميم أيضاً، وهذا ما نطمح لتقديمه للسوق؛ فالقطاع العقاري يحتاج إلى مثل هذه المشاريع الابتكارية والتي تتوافق مع متطلبات المرحلة وتتجاوب مع متغيرات المستقبل. فكرة السكن والتسوق والترفيه وفق حياة يومية تتوافق مع الطبيعة وتراعي المتطلبات الصحية البيئية فكرة ناجحة بكل المقاييس وهي مستقبل السكن والتطوير العمراني القادمة.

المشروع سيكون على مساحة 40 ألف متر مربع وبارتفاعات مسموح بها تصل إلى 40 دوراً، وهو عبارة عن برجين سكنيين 90 % من هذه الشقق ستكون ذات إطلالة رائعة على الخليج العربي، وسيحتوي المشروع على واحد من أهم الفنادق على مستوى العالم، إضافة إلى المنطقة التجارية التي تستهدف أفخم الماركات العالمية ومجموعة من المطاعم العالمية، وسيكون لدينا كثير من الأسماء التي ستتواجد لأول مرة في المنطقة الشرقية، بل هناك أسماء لأول مرة ستكون في المملكة، بالتالي نطمح لأن تكون منطقة جذب سياحي يعززها مشروع «أجدان» ليكون لدينا زوار من مختلف مناطق المملكة وأيضاً دول الخليج المجاورة، ونحن لدينا الإمكانات والقدرة لأن نكون وجهة سياحية هامة تضاف لخارطة المناطق السياحية المهمة في الخليج؛ إضافة إلى موقع المنطقة الشرقية ومحافظة الخبر المميز جداً. لدينا مشروع نوعي عملنا فيه على التصاميم بشكل دقيق، وركزنا على توفير حياة فريدة تخاطب البشر وتكسر جميع القوالب العمرانية المستهلكة التي نراها ونعيشها ويعاني منها الكثير من الباحثين عن فرص توفر حياة طبيعية وصحية لذلك حرصنا على تصميم المشروع، ووجود مسطحات مائية وخضراء، ومساحات مخصصة للمشي بكل أمان.

وقد رفعنا مستويات التنفيذ والخامات المقدمة لأننا نؤمن بأن هذه النوعية من المشاريع تنقصنا ونحتاج إلى إرادة لتقديمها وفق أعلى معايير الجودة لضمان الاستدامة أولاً، ولتكون مشاريع نوعية محفزة لتوجيه السوق نحو إيجاد مشاريع بهذا المستوى ووفق هذه الرؤية والنموذج الناجح أهم بكثير من الكلام في الهواء .

في دول الخليج مشاريع نوعية ناجحة وغالبية روادها ومستثمريها سعوديون لذا يجب علينا كشركات تطوير عقاري سعودية العمل بكل جدّ وبكل إمكاناتنا لاستحداث مثل هذه المشاريع لدينا، وتذليل كل الصعوبات لإنجاح أي مشروع من هذه النوعية.

* أين وصلت الشركة في المشروع؟

أولاً نحن قسّمنا مشروع «أجدان» إلى 4 مشاريع متزامنة، ولدينا حالياً مشروعان تحت التنفيذ منها: البرج السكني الأول، والمنطقة التجارية والمطاعم ومن المقرر أن نعلن عن مشروع الفندق خلال الفترة القريبة القادمة.

الجميل في المشروع أن لدينا شراكات متنوعة، وهي نقطة أساسية في تمويل المشاريع العقارية فلا يجب أن يكون لدينا مشروع بهذه الضخامة ويتم بناؤه في وقت واحد بشكل كامل.

التطوير العقاري سابقاً كان يتم تمويله من الملاّك مباشرة أو عن طريق الاستدانة من البنوك، ولكن في الوقت الراهن تطورت طرق العمل وتنوعت مصادر التمويل، وفي هذا المشروع استفدنا من هذا التنوع؛ فاستفدنا من الصناديق العقارية ووقعنا اتفاقية مع شركة من صندوق الاستثمار كبيتال» وذلك لإطلاق صندوق البرج السكني خلال الفترة القادمة، وقد تم توقيع هذه الاتفاقية خلال افتتاح معرض «ريستاتكس» الرياض وهذا سيتيح المجال لتوفير عوائد للمستثمرين في الصندوق، وعادة تكون العوائد من مثل هذه الصناديق بين 15 % و 20 % سنوياً، وهي النسب التي تستهدفها مثل هذه الصناديق.

ولدينا تمويل عن طريق المبيعات المسبقة لمجموعة من الشقق الفاخرة جداً ذات الإطلالة الرائعة بالكامل على البحر، وبتصاميم مميزة تعتمد على نظام الزجاج الكامل.

* هل لنا أن نتعرف على تكلفة المشروع بالكامل؟

حجم الاستثمار بمشروع واجهة «أجدان» البحرية كاملاً يقارب 2 مليار ريال، تمثل مجموع تكاليف كلّ مشروع على حدة.

* وماذا عن الوقت المتوقع لإنجاز المشروع؟

من المتوقع أن يكون كامل المشروع منتهياً خلال 5 سنوات. ولكن يجب الإشارة إلى أن المشاريع الأربعة المكونة لكامل الواجهة ستنتهي وفق مراحل زمنية متفاوتة، فالبرج السكني مثلاً من المتوقع الانتهاء منه خلال 3 سنوات أمّا المنطقة التجارية فسيكون العمل فيها بوتيرة أسرع وأعتقد أنها ستكون جاهزة في أقل من سنتين من الآن وخلال 6 أشهر سيتم البدء في أعمال بناء الفندق الفاخر.

وحرصنا على أن يكون لكل مشروع هيكلاً مستقلاً؛ إضافة إلى تنويع مصادر التمويل بين صناديق استثمارية وتمويل البيع المسبق والتمويل الذاتي، إضافة إلى شراكة إستراتيجية مع إحدى أهم الشركات المدرجة في سوق المال السعودي، وسيتم الإفصاح عنها خلال الفترة القادمة وسيكون معها إعلان اسم المشغل الفندقي.

وبشكل عام نريد أن يكون المشروع نقطة جذب للمنطقة الشرقية بتقديم مشروع لا يوجد له مثيل في المنطقة حالياً وهو مشروع متكامل فندقي وتجاري وترفيهي وفق أعلى معايير الجودة العالمية.

* ماذا عن وضع الموقع مرورياً، هل عملتم على توفير مداخل ومخارج للمشروع مريحة وتستوعب الحجم المتوقع للحركة المرورية؟

بالتأكيد عملنا على إعداد مجموعة من الدراسات المرورية نظراً لموقع المشروع الذي يقع وسط منطقة إستراتيجية مزدحمة ومميزة في نفس الوقت ودوماً المناطق المزدحمة في العقار تعد أهم المناطق لأنها تعطي قيمة إضافية لأي مشروع ولكن تحتاج إلى عمل دقيق ووعي لكيفية ابتكار مشاريع مفيد،ة مع مراعاة الحركة المرورية وهي ليست مشكلة كبيرة نظراً للتطور الذي شهدته شركات التطوير العقاري والعمراني والتجارب التي توجد في مختلف مدن العالم الأكثر ازدحاماً؛ لذا فالحلول موجودة وممكنة وفي متناول اليد فقط نحتاج إلى الإرادة والتنفيذ والتسهيلات من الجهات ذات العلاقة.

* وجود المجمع السكني وسط المناطق التجارية والسياحية يعتبر أمراً جديداً، فكيف يمكن ضمان الأمن من ناحية والحياة المريحة من جهة أخرى للسكان؟

لدينا برامج للأمن وهي دقيقة جداً، إضافة إلى أن المجمع السكني مستقل بشكل تام، وله مداخله المخصصة له لوحده أما المنطقة التجارية فهي كأي منطقة أخرى مفتوحة، ولكنها تتميز عمّا نراه حالياً بمواصفات ومقاييس عالمية ستقدم للجميع مشروعاً نوعياً مهماً إن شاء الله.

وسيتم الإعلان عن مجموعة شركات عالمية كبيرة جداً وماركات عالمية لن أفصح عنها اليوم، ولكن ما أستطيع قوله أننا في مراحل التفاوض مع أهم الأسماء العالمية لتكون متواجدة في المناطق التجارية وسيتم الكشف عنها في الوقت المناسب بعد الاتفاق معها وإنهاء التعاقد.

* ماذا عن مشاريع الشركة الأخرى؟

لدينا مشاريع متعددة واستثمارات متعددة ليس في السعودية فقط بل في دبي ومصر كذلك، لكن التركيز حالياً على السوق السعودي وهو الذي يستحوذ على الحصة الأكبر من استثمارات الشركة وتتجاوز هذه النسبة 80 % من كامل استثمارات الشركة.