الموضوعات الأكثر
نوه محمد السبعان الرئيس التنفيذي لشركة دواوين العقارية بمشروع البدر (صندوق الجزيرة دواوين)، بوصفه واحدًا من أهم المشروعات السكنية والتجارية في منطقة جنوب الرياض، الذي يشتمل على فرص استثمارية كبيرة تؤكدها استراتيجية الموقع، واتساع المساحة، وجملة الخدمات الشاملة التي يقوم عليها، إلى جانب البنى التحتية المكتملة للمشروع والعوائد الاستثمارية المتوقعة حسب الدراسات المتخصصة التي أُجريت لهذا المشروع بالتحديد.
وإذا أضيف إليها تميز الأسعار ومناسبتها؛ ليتوجه المشروع إلى مختلف شرائح المجتمع، فإن المشروع سيعزز حضور الشركة في السوق العقاري؛ كونه يقوم على نظرية مثالية للتطبيق، تستحق أن تحتذى؛ لما فيها من حوافز مهمة قادرة على أن تعيد للسوق حيويته وانطلاقته الحقيقية، بوصفه سوقًا رائدًا في منطقة الخليج خاصة، والمنطقة العربية عامة.
وقال: نعتقد أن مشروعنا يقوم على أسس صحيحة؛ كون الأرض التي قام عليها المشروع لم تمر بمرحلة شائكة كغيرها من الأراضي، وهي التداول الذي يرفع سعر الأرض؛ ما يعني أن سعر الأرض التي طورتها الشركة لهذا المشروع البالغة نحو 3.6 مليون متر مربع ستكون بأسعار مثالية، تعبر عن مسؤولية الشركة تجاه عملائها.
وجئنا بهذا المشروع لنقول إنه مثال صادق على أهمية إعادة هيكلة السوق العقاري؛ لتحكمه المعادلة الطبيعية والمنطقية التي تكفل أن يحصل المستهلك النهائي على قطعة الأرض التي يطمح إليها بسعر عادل ومضمون.
هذه المعادلة (أرض خام بيضاء) تستحوذ عليها شركة عقارية، فتطورها، وتقيم عليها مشروعًا سكنيًّا أو تجاريًّا، وتعرضها للمستهلك النهائي بسعر عادل؛ فتتحقق الربحية لجميع أطراف المعادلة دون أن تمر الأرض الخام أو المطورة بمرحلة التداول التي تعقّد عملية وصول العقار أو المسكن بسعر مناسب إلى المستهلك النهائي.
مضيفًا بأنه قد توافرت للمشروع مميزات ترقى به إلى مستوى تلبية طموح الراغبين بامتلاك مسكن عصري مناسب في موقع استراتيجي متكامل البنى التحتية والخدمات والمرافق بسعر قريب من متناول مختلف شرائح المجتمع، ويتجاوب مع إمكانياتها.
وتكلفة التملك في مشروع البدر تعكس اهتمام الشركة بتحقيق تطلعات المواطن كجزء من مسؤولياتها الوطنية، بوصفها شركة تطوير عقاري من جهة، إضافة إلى تحقيق عائد ربحي منطقي يحقق تطلعاتها إلى النجاح.
وأشار إلى أن اللافت في ريستاتكس هذا العام الآلية الجديدة التي تطرحها دواوين العقارية لتخفيض قيمة المسكن بما يزيد على 30 في المئة؛ وذلك تجاوبًا مع الجهود المبذولة من حكومتنا الرشيدة متمثلة في وزارة الإسكان لحل أزمة الإسكان في مملكتنا الحبيبة، ونطمح ليكون لنا دور مشرف ومبادرات وطنية.
وقال السبعان: إن من كبرى المشاكل في السوق السكني قلة المنتجات العقارية المناسبة لدخل الفرد.
وتتمحور الأسباب حول الأسلوب المعمول به في القطاع العقاري، وبإعادة النمط الاستثماري في القطاع سوف تتوافر المنتجات بأسعار مناسبة، وتحويل الاستثمار من ربحي إلى ربحي تنموي، وتوزع عوائد القطاع على أكبر قدر من المستفيدين، ومخرجات فلل سكنية من 500.000 - 1200.000 مليون ومائتي ألف ريال.
ولتحقيق ذلك لا بد من تحسين وتنظيم النمط الاستثماري التقليدي في القطاع العقاري بربط العاملين المنتجين في القطاع بانسجام مُغْرٍ استثماريًّا، يخفض سعر المنتج النهائي، مع زيادة المنتجات ذات الجودة العالية.
ومن خلال فهم ودراسة الطريقة التقليدية العشوائية يتلخص النمط التقليدي في الصورة الآتية، ويبين الثغرات الموجودة في السوق وأماكن الخلل وزيادة الأسعار.
الشكل رقم 1
من خلال الإيضاح السابق تتضح العيوب في الطريقة التقليدية
* تداول الأرض بنسب ربحية مما رفع قيمة المنتج النهائي.
* ارتفاع قيمة الاستثمار للمطورين مما يرفع قيمة المنتج النهائي.
* طول عمر دورة التطوير من خام إلى منتج نهائي 12 سنة.
* ندرة العرض من المنتج النهائي.
* وجود البناء الشخصي السكني بكل صعوباته.
نموذج دواوين
بعد الاطلاع على النموذج التقليدي وعيوبه لا بد من إيجاد آليات جديدة، وطريقة عمل في القطاع العقاري السكني لتفادي العيوب، مع المحافظة على العاملين في القطاع، وجاذبية الاستثمار فيه، وخفض أسعار المنتج النهائي.
الشكل رقم 2
إجراءات النموذج
1 - تطوير أرض خام بسعر معقول ومناسب.
2 - تسويق الأراضي مباشرة للمطورين.
3 - المساعدة للمطورين تمويليًّا.
4 - إتاحة التصميم والإنشاء للمطور الفرعي مع موافقة المطور الرئيسي.
5 - توفير تمويل للمشتري النهائي عن طريق وزارة الإسكان أو البنوك.
6 - توفير مكاتب هندسية للإشراف وضبط الجودة.
7 - توفير مقاولين وتوريدات بأسعار معقولة للمطورين.
مميزات النموذج من جهة المستهلك
1 - تمكين المواطن من شراء سكن جاهز بسعر مميز.
2 - توفير نماذج متنوعة وخيارات مختلفة للبناء للمستهلك.
3 - إمكانية إشراف كل مواطن على بناء مسكنه مما يخدم الجودة.
4 - التكلفة سوف تكون أقل من 25 % و30 % من سعر المنتج الجاهز التقليدي.
5 - تعدد الخيارات للمستهلكين والمطورين.
مميزات النموذج من جهة السوق
1 - يخفف من المضاربة في الأراضي السكنية.
2 - إمكانية تحويل المضاربين لشركاء في تطوير الأراضي والاستفادة ماديًّا.
3 - زيادة الإنتاج على القطع السكنية وإنشاء أحياء متكاملة بفترة وجيزة أقل من 65 % من الطريقة التقليدية.
4 - توزيع دخل المستثمرين العقاريين لأكبر شريحة؛ لأن الاستثمار يكون من خلال صناديق عقارية سكنية.
5 - توزيع الدخل للمقاولين لأكبر شريحة من المجتمع؛ لأنه سوف يتم استخدام مقاولين متوسطي الحجم.
هذه نظرة سريعة على النموذج الممكن عمله، ومن خلال الشراكة بين المطورين العقاريين والبنوك الاستثمارية والمقاولين تحت مظلة وزارة الإسكان.
6 - توحيد الجهود التسويقية للمطورين.
7 - خلق التنافس في الجودة بين المطورين.
8 - انخفاض كلفة الاستثمار للمطور النهائي المنتج.