الجزيرة - علي القحطاني:

أكد لـ«الجزيرة» ماجد بن عبدالله الحقيل وزير الإسكان أن التخوف من تداخل الصكوك عند البدء في أي مشروع قد انتهى، حيث إن دخول أي صك لمركز المطورين سوف يضمن تمتعه بالحماية الكاملة من قبل وزارتي العدل والإسكان، حيث إن المركز سوف يستقبل الصك ثم يتم تغييره من قبل وزارة العدل بعد التأكد من سلامته وعندها سوف يصدر صكا جديدا يتمتع بالحماية الكاملة للتحوط من أي تداخلات قد تحدث أثناء سير المشروع.

وبين وزير الإسكان أن لدينا الكثير من العمل مع وزارة العدل خلال الفترة المقبلة لعل أبرزها التسريع في إفراغ الصكوك وفرز الوحدات السكنية والأراضي المخططة من خلال مركز خدمات المطورين في وزارة الإسكان وفروعها, والتنسيق بين الوزارتين لحصر الصكوك الملغاة للأراضي داخل النطاق العمراني في المدن المستهدفة بمشاريع التطوير واطلاع وزارة الإسكان عليها, ومراجعة الاشتراطات النظامية لترخيص التوثيق ووضع ضوابط وآليات تنفيذية تتيح إمكانية منح المكاتب العقارية صلاحية توثيق عقود الإيجار وتوسيع نطاق شبكة (إيجار) ووضع آليات مراقبة فاعلة للتوثيق وتفعيل العقد الموحد, والربط مع نظام التسجيل العيني للعقار والبدء بتسجيل صكوك وزارة الإسكان وصكوك المطورين العقاريين المتعاونين مع وزارة الإسكان

من جهته قال مسئول في وزارة العدل أن السوق العقاري مر بمراحل لعل أبرزها هو قيام الوزارة بمكافحة فساد ما يزيد على ثلث الثروة العقارية في السعودية، حيث ألغيت صكوك يزيد قيمتها على تريليون ريال، وهذا يمثل ثلث الثروة العقارية في المملكة الذي يبلغ حجمها ثلاثة تريليونات من الريالات، مبينا أن لدينا عدة مشاكل ترفع في المحاكم بسبب الصكوك المتداخلة أو الصكوك المشبوهة، كذلك المنازعات القائمة حول الصكوك والحجج غير الموثقة وتسجيل الأملاك وتوثيقها، لافتا إلى أن تداخل الصكوك والتباس هوية المالك الحقيقي للعقار عند وجود أكثر من صك يمكن علاجه بمجموعة من الحلول ولعل من أهمها: التحقق من مطابقة الصك لسجله لدى كتابة العدل الأولى, والنظر في تاريخ الأقدمية, والتثبت من مطابقة الصكوك للموقع المتنازع عليه, كما يجب التنبه إلى ضرورة إخراج الأجزاء غير المتنازع عليها بموجب الحدود والأطوال الثابتة في الصكوك.

هذا وقد أعطى النظام المجلس الأعلى للقضاء الصلاحية في افتتاح المزيد من المحاكم المتخصصة حسب الحاجة لذلك من المتوقع إيجاد المحاكم العقارية خلال الفترة المقبلة، حيث ستهتم هذه المحاكم في النظر بالقضايا المختصة في المجال العقاري وسوف يكون لها دور في تخفيف الضغط على المحاكم العاملة وتخصيص منشأة قضائية لها للبت في قضايا العقار بحيث لا يتم تحويل أواستقبال هذه القضايا بالمحاكم الآخر، وأن هذه المحاكم تكون في المدن الرئيسة التي تكثر فيها إشكاليات العقارية وتشهد تطورا عقاريا حيث من المتوقع أن يحدث بها عدد من التدخلات في الصكوك خاصة في الأراضي ذات المساحات الكبيرة.

بدوره قال القاضي يوسف الفراج أن القضايا التي تخص الشأن العقاري كثيرة ومتنوعة ومن أشكل تلك القضايا والتي ترد باستمرار على القضاة هي تداخل الصكوك حيث تعتبر من القضايا الصعبة أو حتى طابقها وذلك لعدة اعتبارات, ومنها: استناد كل مالك للعقار على وثيقة قوية وهي الصك الذي يحمله, والمكانة المعروفة للعقارات في النفوس, والقيمة العالية للعقار - في الغالب, وهذه الأسباب وغيرها تفرض تعاملا معينا ونفسا متشددا للطرفين في القضية, الأمر الذي يعني طول أمد القضية نظرا لما يحمله الطرفان من صكوك يتطلب النظر فيها الكثير من الوقت للتأكد من صاحب الحق منهما, والمالك الحقيقي للعقار وهذا ما زاد من معاناة السوق خلال الفترة الماضية، وذكر الفراج أن قضايا تداخل الصكوك يعود في الغالب إلى المحاكم والنوع القليل، فقد يكون هناك تداخل في الصكوك والسبب هو تزوير أحد الصكوك فهنا لابد للمحكمة في الإشكال, مبينا أن القضاء عند نظره في القضية فإنه يتطرق إلى جوانب عدة لعل أهمها مدى حصول التطابق أو التداخل أصلا, وثانيا: تحديد المالك الأول للعقار.

بدورها استبشرت الأوساط العقارية بدور مركز المطورين الذي من المتوقع أن يرى النور بداية الشهر المقبل من حيث الخدمات التي يقدمها والتسهيلات التي يدعم بها والتأكد من الإجراءات قبل بداية أي مشروع عقاري موضحين أن النشاط العقاري في المملكة لا زال يحتاج إلى الكثير من التنظيمات والتشريعات التي توضح مساره كأكبر رافد اقتصادي للمملكة بعد البترول، وأن القطاع لا زال ينقصه الكثير لأجل سد الفجوة السكنية التي تخلله في الوقت الراهن وأن القطاع العقاري من أكثر القطاعات نمواً في المملكة والمحرك الأول لأكثر قطاعات المملكة الاقتصادية.

وقال المهندس محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية إن القطاع العقاري لا زال ينتظر الكثير من التنظيمات والتشريعات التي تخدمه وتنظم مساره وأنه الآن يمر بمرحلة استقرار وأن هنالك عدّة عوامل تتحكم بتوجه القطاع منها التوجه الواضح من القطاعين العام والخاص والتي تعمل عليها الآن وزارة الاسكان في محاولات سد الفجوة الإسكانية بسوق الإسكان في المملكة والتي تعدّ من أكبر المشاكل السكانية في العهد الحاضر.

وذكر المهندس الخليل أن كلام الوزير حول التوجهات الحالية والمستقبلية تعتبر المسار الصحيح الذي يمكن أن ينتهجه القطاع خلال الفترة المقبلة ولكن لا بد من تنظيم وتحديث الأنظمة العقارية القديمة وحل مشاكل الصكوك لتقوية الثقة في القطاع العقاري حيث إن القطاع العقاري من أكثر القطاعات الحيوية في المملكة وكذلك المحرك الأول لجميع قطاعات التنمية في المملكة ومحركاً أساسياً للاقتصاد الوطني، هذا وقد وجهت جهات عليا وزارات العدل والشؤون البلدية والقروية والزراعة بوقف تطبيق الصكوك المتحركة «مجهولة الحدود» على الأراضي، وعدها باطلة مهما كان اسم حاملها. وقالت مصادر مطلعة: إن التعليمات في هذا الأمر شددت على أهمية تنفيذ القرارات الشرعية الصادرة من المحاكم المختصة والمجلس الأعلى للقضاء بشأن إلغاء الصكوك المشبوهة، وإحالة أي صك من هذا النوع للمحاكم المختصة في وزارة العدل للإسراع في إنهائها. والصكوك المتحركة هي صكوك قديمة لم تخضع لإجراءات استخراج الصكوك الحديثة، ومعظمها يطلق عليها «صكوك تعويضية»، وتخلو من إحداثيات الرفع المساحي لموقع الأرض وحدودها، كما أنها لا تحمل أرقاماً لسجلات الضبط والصادر، وعادة تكون حدودها مثل «جبل، أرض فضاء، سور، بحر، شبك» بينما لا تقل مساحتها عن مليون متر مربع، وتسهل هذه الصكوك الاستيلاء على الأراضي داخل المدن، كما أنها تعطل إنشاء المشاريع الحكومية والسكنية بسبب تنازع الأراضي وتداخل المساحات. وأظهرت دراسة من وزارة الشؤون البلدية والقروية قبل عامين رصدت فيها أكثر من 11 ألف حالة تعد على أراض يملكها آخرون والتلاعب في صكوك عقارية، والبدء في التسجيل العيني سوف يتلافى تداخل الأراضي لاتباعه نظام الإحداثيات التي تحدد مواقع الأراضي بدقة، كما أن الازدواجية في المملكة غير واردة مع تطبيقه. ولعل من أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري: تأخير اعتماد المخططات واستخراج الفسوحات وتداخل الصكوك، تأخير توصيل البني التحتية في الوقت المحدد، ارتفاع أجور العاملة ومواد البناء، قلة التمويل المرن للمطورين، ضعف التنسيق بين الجهات ذات العلاقة، وزيادة الهجرة إلى المدن الكبرى.