الجزيرة - محمد العثمان:

أكد الأمين العام السابق للمجلس الأعلى للقضاء الشيخ عبد الله اليحيى أن من أهم الإيجابيات المتوقعة لنظام الرهن العقاري تتركز في كونها البديل المالي الفاعل الذي سيمكن المواطن من تملك السكن الملائم، كما سيجعل الشركات العقارية تهتم بنوعية وجودة المساكن ضماناً لاسترجاع المصروفات والتربح.

جاء حديث اليحيى في محاضرة متخصصة ضمن برنامج تثقيفي قانوني نظمته الغرفة التجارية الصناعية بالرياض حول «الجديد في أنظمة العقار وقضاياه»، حيث استعرض ثلاثة أنظمة عقارية تؤثر في نمو الاقتصاد السعودي (الرهن العقاري، التمويل العقاري والتسجيل العيني العقاري)، مبينا أهمية تأثير القطاع العقاري على حركة النمو، كما تطرق إلى تقسيمات وملامح النظام وآثاره على السوق العقارية والتحديات التي تواجهه، موضحاً أهم إيجابيات النظام المتوقعة، فيما أشار إلى أن أبرز سلبياته تتمثل في ارتفاع أسعار الأراضي وأسعار مواد البناء لزيادة الطلب، مشيرا إلى وجود ثلاثة احتمالات لتأثير النظام على السوق المحلية العقارية الأول نشاط السوق ثم توقفه أو اقتناع السوق والمتداولون بعدم جدوى الرهن العقاري والاحتمال الثالث يتمثل في إقرار استراتيجية الإسكان وكسر الاحتكار.

بالمقابل، أوضحت المادة 11 من نظام الرهن العقاري آثار الرهن من خلال نصها على «إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيجوز التصرف فيه، وإذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون ما لم يتفق على خلاف ذلك ووثق ذلك في صكه وسجله».

فيما تشير المادة 12 إلى أن غلة العقار المرهون لمالكه ونفقته عليه وإدارته حق له بما لا يخل بحق المرتهن، ولا تكون الغلة رهنا مع الأصل إلا أن اشترط المرتهن ذلك. كما يجوز أن يتفق الراهن والمرتهن على استيفاء ما حل من الدين خصما من غلة العقار المرهون.

فيما يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون - وفقا للمادة 13 - حتى تاريخ وفاء الدين وللمرتهن الاعتراض على جميع ما من شأنه إنقاص قيمة العقار المرهون أو تعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه وله الرجوع بالنفقات على الراهن. كما تطرق اليحيى إلى نظام التمويل العقاري ومجالاته، مؤكِّداً أنه لم يرد في منظومة التمويل العقاري السعودي أي نص صريح يحدد مجالات التمويل العقاري، إلا أن ايحيى أشار إلى إمكانية تحديد هذه المجالات استنادا إلى المادة الأولى من نظام مراقبة شركات التمويل بنص تعريف التمويل على «منح الائتمان بعقود مثل البيع بالتقسيط والتأجير التمويلي، وخطابات الضمان، وغيرها»، فيما يشترط في اتفاق التمويل على الالتزام بأحكام الشريعة الإسلامية ومعايير مؤسسة النقد العربي السعودي ومعايير تكلفة التمويل ويكون للمستفيدين سجل ائتماني.

وتناول اليحيى تقسيمات وملامح نظام التمويل العقاري الرئيسة، موضحاً أن النظام السعودي عرف عقد التمويل العقاري بأنه عقد الدفع الأجل لتملك المستفيد للسكن، حيث تضمن 15 مادة شملت أربعة أقسام هي الإشراف والترخيص والدعم الحكومي والسوق الثانوية للتمويل العقاري والاختصاصات.

ولفت اليحيى إلى أهمية نظام التسجيل العيني العقاري كونه يمثل مجموعة الوثائق التي تبيّن أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية وما له من حقوق وما عليه من التزامات والتعديلات التي تطرأ عليه، مؤكِّداً أن أبرز إيجابياته المتوقعة هي تحقيق الثقة والطمأنينة بين المتعاملين مع النمو الاقتصادي.