الجزيرة - محمد السلامة:

خلصت دراسة حديثة، نُشرت عبر موقع مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما»، حول نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري، إلى أن نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري المطبقة في المملكة «70 في المائة» مقاربة لبعض الدول التي تتمتع بالخصائص الاقتصادية نفسها؛ إذ يبلغ متوسط النسبة لدول مجلس التعاون الخليجي 74 في المائة، ودول منظمة أوبك 73 في المائة. كما أوضحت الدراسة أن المملكة اكتفت بتحديد نسبة عامة للحد الأقصى للتمويل العقاري السكني، في حين أن معظم الدول محل الدراسة اتخذت منهجاً آخر، فمنها من وضع تفصيلات عديدة، ومنها من فرض حدًّا أقصى للتمويل العقاري التجاري بنسب أقل من السكني. وخرجت الدراسة أيضاً بأن بعض الدول وضعت نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري للمرة الأولى في أنظمتها بعد الأزمة المالية العالمية التي بدأت في عام 2007، أما الدول التي تتبع هذه السياسة من قبل فقد قامت بتخفيضها بعد الأزمة لتفادي الوقوع في أزمات مماثلة.

وفرضت «ساما» مؤخراً نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري كأداة احترازية تهدف إلى تفادي الوقوع في أزمات مالية، والحفاظ على الاستقرار المالي، وذلك امتداداً للسياسات التي تنتهجها المؤسسة في الرقابة والإشراف على المصارف التجارية وشركات التمويل العاملة في المملكة. وتناولت هذه الدراسة البحث في معايير تحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري، ودراسة الممارسات العالمية في فرض هذه النسبة ومقارنتها بالنسبة المفروضة من قِبل المؤسسة.

ومن المعلوم أن نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري تعتبر من الأدوات الاحترازية الكلية التي تضمنتها متطلبات نظام التمويل العقاري ولائحته التنفيذية، وهي النسبة المئوية القصوى التي ستمولها جهة التمويل للمشتري من إجمالي قيمة العقار، وإضافة إلى ذلك تُعد إحدى الأدوات التي ينظر إليها في تقييم المخاطر عند تقديم القروض العقارية. وتلجأ بعض الدول إلى خفض نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري؛ لتحد من نسبة الاقتراض، وتقلل مخاطر التعثر.

وبحسب الدراسة، تعتبر دول شرق وجنوب شرق آسيا من أولى الدول التي وضعت نسبة للحد الأقصى للتمويل العقاري، وكانت هونج كونج المتصدرة في شرق آسيا عام 1991 حين حددتها بنسبة 70 في المائة. أما في المملكة فقد أصدرت مؤسسة النقد العربي اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري في عام 2113، التي اشتملت على أنه «لا يجوز للممول العقاري منح ائتمان بأي صيغة من صيغ التمويل بما يزيد على 70 في المائة من قيمة المسكن محل عقد التمويل العقاري، وللمؤسسة تغيير النسبة وفقاً لأوضاع السوق السائدة». وقد بدأ التطبيق الإلزامي الكامل لأنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية في التاسع من شهر نوفمبر عام 2014.

وعن معايير تحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري ذكرت الدراسة أن تحديد هذه النسبة يعتمد على كل من (الإطار التنظيمي للدولة، مراحل النمو الاقتصادي وتطور القطاع العقاري)؛ إذ بإمكان المنظم التحكم في نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري من خلال خفضها في حالات النمو المتزايد، أما في حالة الركود فقد يلجأ المنظم إلى رفعها. كما يؤخذ بالاعتبار عند تحديد النسبة عوامل عدة، منها - على سبيل المثال لا الحصر - أسعار العقار ونسبة تملك المساكن.

أسعار العقار ونسبة تملك المساكن

من المحددات الأساسية التي تلعب دوراً مهماً في الطلب على المساكن، وتؤثر طردياً عليه: عدد السكان، دخل الفرد ورغبات المستهلك. بينما تؤثر كل من أسعار العقار وتكاليف التمويل عكسياً على الطلب. وبشكل عام، ترتفع أسعار العقار نتيجة للزيادة النسبية للطلب عليها مقارنة بالمعروض منها. على سبيل المثال، تعتمد بعض الدول الآسيوية على أسعار العقار كمعيار في تحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري، مثل الصين وكوريا الجنوبية وهونج كونج. فيما تعتبر نسبة تملك المساكن أحد المؤشرات لمعرفة أوضاع العقار في الدولة، ومن العوامل المؤثرة عليها التفاوت الكبير بين تكاليف شراء/ بناء الوحدات السكنية والمستوى العام للدخل الفردي. وتبعاً لذلك تختلف دول العالم في تحديد نسب الحد الأقصى للتمويل العقاري وتصنيفاتها؛ فبعض الدول تقوم بالتصنيف بناء على عدد المساكن الممولة (مثل سنغافورة)، وبعضها حسب قيمة العقار (مثل هونج كونج)، فيما يصنف البعض بناء على مدة التمويل والمنطقة السكنية (مثل كوريا الجنوبية). كما صنفت بعض الدول نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري حسب الغرض من التمويل، تجاري أم سكني (مثل قطر، تركيا وهونج كونج). أما في المملكة فلم يتم وضع أي تصنيفات لنسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري.

وبخصوص التمويل العقاري التجاري نجد أن بعض الدول تفرض نسبة للحد الأقصى للتمويل العقاري التجاري، وغالباً ما تكون أقل من النسبة المحددة للتمويل العقاري السكني. أما بالنسبة للمملكة فلا يوجد قيود على التمويل العقاري التجاري في الوقت الراهن.

دول مجلس التعاون الخليجي

ووفقاً للدراسة، فإن دول مجلس التعاون أولت في الآونة الأخيرة اهتماماً لنسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري؛ إذ طبقت كل من (المملكة، قطر، الإمارات والكويت) سياسة نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني كأداة احترازية. وقد بلغ متوسط نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني في دول الخليج (باستثناء البحرين) 74 في المائة من قيمة العقار.

فقد وضعت الكويت مجموعة من الضوابط بشأن التمويل العقاري السكني الممنوح للأفراد؛ إذ إن نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري 50 في المائة لشراء أرض فضاء، 61 في المائة لشراء عقار قائم و70 في المائة لغرض البناء فقط. كما حددت قطر نسبة حد أقصى للتمويل العقاري التجاري تختلف عن السكني. بينما لم يتم تحديد نسبة حد أقصى للتمويل العقاري في البحرين.

وأشارت الدراسة إلى أن وضع حد أقصى للتمويل العقاري لا يزال غير شائع في دول الشرق الأوسط وشمال إفريقيا؛ إذ إن عدد الدول التي فرضت حدًّا للتمويل العقاري 10 دول فقط، وبلغ متوسطها 80 في المائة.

وتعد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري في لبنان والمملكة من النسب الأقل مقارنة بباقي الدول، بينما تمثل المغرب والأردن النسب الأعلى.

وإضافة إلى ما سبق ذكره من دول الخليج المنتمية لمنظمة الدول المصدرة للنفط، تحدد كل من نيجيريا وفنزويلا الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني بنسبة 75 في المائة، فيما يبلغ متوسط نسبة الحد الأقصى في بعض الدول المصدرة للنفط 73 في المائة.

مجموعة العشرين وسياسات ما بعد الأزمة المالية

وأوضحت الدراسة أن العديد من الدول بعد أزمة الرهن العقاري في عام 2008 لجأت إلى فرض نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني للحد من مخاطر التمويل العقاري، بينما لجأت بعض الدول التي تعتمد هذه نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني إلى تقييدها، لافتة في هذا الصدد إلى أن نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري السكني في المملكة تعد أقل من متوسط النسبة المعمول بها في دول مجموعة العشرين، الذي بلغ 82 في المائة (باستثناء الاتحاد الأوروبي).

وبشأن السياسات المتخذة بعد الأزمة المالية العالمية عام 2008 بيّنت الدراسة أن بعض دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية OECD وضعت نسبة للحد الأقصى للتمويل العقاري للمرة الأولى في أنظمتها بعد الأزمة المالية العالمية، كما خفضت الدول التي تتبع هذه السياسة من قبل هذه النسبة مع زيادة الدفعة المقدمة كأداة احترازية، ولتفادي الوقوع في أزمات مماثلة.