الجزيرة - حازم الشرقاوي - أحمد المطيري

أوصى المؤتمر السعودي العقاري الدولي (سايرك2) في ختام أعماله مساء أمس بأهمية إنشاء هيئة عليا للعقار لتكون مظلة ومرجعية لشئون العقار تتولى التنظيم والتشريع والرقابة وترصد تطوره وتبحث معوقات، وتعمل على استحداث وسائل تساهم في استقرار وتوازن السوق العقارية وأن تكون هي المنسق والمفعل لجميع التنظيمات والتشريعات الخاصة بصناعة العقار والتي تمنع الازدواجية والتضارب في تطبيق القرارات والأنظمة التي تتعلق بالقطاع العقاري.

وأكد المؤتمر في التوصيات التي تلاها على الحضور حمد الشويعر رئيس اللجنة الوطنية للعقار على أهمية تحفيز وتنظيم آليات التمويل العقاري عن طريق مشاركة الصناديق الحكومية وشبه الحكومية في دعم المشاريع التطويرية وخاصة الإسكانية منها، وسرعة إنشاء وتنظيم السوق الثانوية.

ودعا إلى تهيئة البيئة الاستثمارية المناسبة والمحفزة للاستثمار العقاري بشكل عام والإسكاني بشكل خاص. وأوصى بسرعة إصدار وتحديث وتفعيل الأنظمة والتشريعات التي تحكم التعاملات المنظمة للسوق العقاري. (مثل إصدار أنظمة الرهن العقاري وتحديث نظام جمعية الملاك ونظام التثمين وتفعيل نظام التسجيل العيني للعقار).

وقال حمد الشويعر: قد انعقد هذا المؤتمر في توقيت هام وحساس بالنسبة لمسيرة التنمية في المملكة ولمسيرة النمو والازدهار في القطاع العقاري، حيث نجحت المملكة في تجاوز تداعيات الأزمة المالية العالمية، وبدأت في مطلع هذا العام تنفيذ خطة خمسية جديدة للتنمية المباركة، كما بدأ القطاع العقاري يستعد لانطلاقة قوية خلال الفترة القادمة مع قرب إصدار بعض الأنظمة التي ينتظرها القطاع للتغلب على ما تبقى أمامه من تحديات، ولا شك أن هذا التوقيت قد أعطى زخماً كبيراً لهذا الحدث الاقتصادي الهام، وكثف من تفاعل كافة المعنيين مع فعالياته وجلساته والمعرض المصاحب له.

وفي الجلسة الثالثة لمؤتمر(سايرك 2) والتي جاءت تحت عنوان (الشراكة بين القطاعين الخاص والعام) قدم المهندس زكي فارسي رئيس مجموعة زكي محمد علي فارسي ورقة عمله حول العوامل المؤثرة إيجابياً على القطاع العقاري والحاجة لإيجاد بيئة ومناخ تنظيمي يساعد على النمو العقاري وبحث بعض سبل القضاء على العوائق التي تواجه المستثمرين في العقار وطالب الفارسي في نهاية حديثه بإنشاء هيئة عليا للعقار تتبنى كل المواضيع الخاصة بالعقار.

عقب قدم مجدي صلاح ورقة عمل نيابة عن الدكتور توفيق الربيعة تحدث خلالها عن أهمية الصناعة ودور الهيئة الصناعية ومناطق التقنية في الاستثمار وجهودها في استقطاب القطاع الخاص وأكد مجدي في نهاية حديثه على اهمية القطاع العقاري وعلى دور المدن الصناعية في تحفيز القطاع العقاري والصناعي.

ثم قدم خالد عبد الغفار الرئيس التنفيذي لشركة تطوير وسط جدة ورقة عمله والتي أوضح فيها اهمية مشروع تطوير وسط جدة والأهداف الرئيسية للمشروع واختم ورقته بعرض تصور مستقبلي للمشروع، وقال المهندس خالد عبد الغفار ل(الجزيرة): (مما لاشك فيه أن هذا المشروع يهدف لإعادة إحياء وسط مدينة جدة وهو يشكل جزءاً اساسيا ورئيسيا ويعكس تراث جدة وحضارة جدة وتاريخ جدة واتمنى ان يكون هذا المشروع باكورة شراكة ناجحة بين القطاعين العام والخاص).

تلى ذلك تقديم الدكتور احمد باكرمان الرئيسي التنفيذي لشركة دار المنتدى للتطوير والاستثمار ورقة عمل والتي تناولت شرح الاستثمار العقاري المتعدد الاستخدام من حيث تعريفه ومتطلباته واهميته والتحديات التي تواجهه. عقب ذلك فُتح باب النقاشات واختتمت الجلسة بتكريم المتحدثين وتقديم الدروع التذكارية.

في الجلسة الرابعة والأخير للمؤتمر ناقش المتحدثون: (تطوير الاستثمار العقاري كمحفز للنمو والتنمية الشاملة) حيث تناول الدكتور أسامة بن فضل البار أمين العاصمة المقدسة دور الأمانات في تنمية وتطوير الاستثمار العقاري، وقد دعا لتأسيس شراكة بين القطاعين العام والخاص لمواجهة تطوير مخططات المنح من حيث اقتطاع مساحات لا تزيد عن20 في المائة من مخططات المنح السكنية فقط، وكشف البار عن وجود 51% من الأراضي المخططة في مكة المكرمة بيضاء وراكدة، مشيرا إلى وجود دراسة تعد حاليا لتعديل النظام القديم للبناء يتوقع أن تسهم في ردم الفجوة السكانية في المملكة خاصة في ظل وجود هذه النسبة العالية من الأراضي البيضاء.

وقال: إن الذي يشجع القطاع الحكومي في إيجاد شركات منافسة للتطوير العقاري هو أن آخر الإحصاءات تفيد أن القطاع العقاري يساهم بحوالي 55 مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي؛ أي بنسبة 9.5 في المائة من الناتج المحلي غير النفطي في المملكة. وذكرأن بيانات خطة التنمية تشير إلى أن القطاع العقاري يحتل المرتبة الثانية في الاقتصاد الوطني بعد قطاع البترول، كما أن الناتج المحلي الإجمالي لقطاع العقارات ارتفع50 في المائة خلال الفترة من 1999 إلى 2008م وبمعدل في المائة كمتوسط نمو سنوي، وتقدر نسبة مساهمة القطاع في الناتج المحلي الإجمالي بحوالي 7.2في المائة خلال 2009م. وتوضح المؤشرات أن حجم الاستثمارات في القطاع العقاري ستتجاوز 82 مليار ريال خلال الثلاث سنوات المقبلة، وأن هناك توقعات بأن تصل الأموال المستثمرة في الإنشاءات العقارية الجديدة حتى2020م إلى حوالي 484 مليار ريال، وتشير تقديرات عقارية إلى انه يتطلب بناء ما بين 164 ألفا إلى 200 ألف وحدة سكنية سنوياً لتلبية الاحتياجات، كما أن الحاجة تتطلب إنشاء 2.62 مليون وحدة سكنية خلال 2020م.

كما تحدث أيمن أمين سجيني المدير التنفيذي والعضو المنتدب لبنك باركليز السعودية، فقال: إن التمويل العقاري يمر بمراحل من حيث التأكد من قوة الشركة حيث تدرس البنوك السيرة الذاتية للشركة ثم تقوم بمعرفة القوة من حيث إيجاد المنتج النهائي وقد تبدأ بقروض قصيرة ومع مرور الوقت والقدرة على السداد ونجاح المشاريع يكون هناك تمويل متوسط ثم طويل المدى، وهكذا وقد تغيرت الفكرة لدى الكثير من الشركات العقارية من حيث إنشاء صناديق وسندات مالية رغبة في تكملة مشاريعها.

وفي ورقة عمل بعنوان تمكين الأسر السعودية من تملك السكن للدكتور رائد بن منصور الدخيل عضو هيئة التدريس كلية العمارة والتخطيط - جامعة الملك سعود فقد أوضح أن عدد الوحدات السكنية المشغولة حالياً في المملكة 4.5 مليون وحدة، وتتفاوت نسبة تملك هذه الوحدات بين المدن الكبيرة والصغيرة فيوجد علاقة طردية ما بين نسبة تملك الاسر للوحدة السكنية مقارنة بحجم المدينة؛ فكلما ازداد حجم المدينة انخفضت نسبة تملك الاسر لوحدتها السكنية والنسبة الحالية التى اكدتها الاحصائيات والدراسات الاخيرة تترواح ما بين الثلث الى النصف حسب حجم المدينة.

وقال : إن الدراسات والتقارير المنشورة حديثاً تؤكد ان اسعار الاراضي في المدن الرئيسية بالمملكة زادت بمعدل 20% والايجارات بمعدل 16% في السنة الأخيرة. كما تشير الدراسات الى حدوث تحول هيكلي في سوق العقار حيث بدأ التوسع في تحول السوق في الفترة الأخيرة من سوق مضاربة الى سوق يرتكز على العائد مقارنة بالقيمة ومن سوق يركز على الاراضي الخام الى سوق للمنشآت والأصول ذات الدخل العادل مقارنة بالقيمة. وقد أوضحت آخر الدراسات والتقرير عن الوحدات السكنية أن الإيجارات تتراوح ما بين 145حتى 270 ريال/م2 بمتوسط 220ريال/م2 اما أسعار البيع للوحدات الفردية فتتراوح ما بين2.200 حتى5.750 ريال/م2 بمتوسط 2.400/م2.

من الجانب الآخر، أسعار البيع للوحدات في المشاريع المتكاملة تتراوح ما بين 4.000 حتى 8.600 بمتوسط 4.900 ريال/م2 ويتراوح العائد على الاستثمار مابين 8.5 حتى 12% بمتوسط 9.5% وعند احتساب معدل دخل الأسرة الشامل للزوج والزوجة والأبناء (ان وجد) واستقطاع ثلث الدخل لتسديد التزامات قرض تمويلي للوحدة السكنية فيلاحظ أن شركات التطوير والتمويل قادرة على توفير وحدات سكنية مستقلة (فلل) للأسر ذات الدخل الذي يفوق خمسة عشر ألف ريال شهرياً وبإمكانها توفير الشقق السكنية للأسر ذات الدخل الذي يتجاوز ثمانية آلاف ريال شهرياً، ولكن ما يستطيع توفيره المطورين والممولين في المملكة ليس خاضعا للدخل فقط؛ فمؤثرات السوق لها دور في تحديد الاسعار كذلك.

قال: يتأثر حجم الطلب على الوحدات العقارية بمجموعة من العوامل أهمها عدد السكان ومعدل النمو السكاني، والتركيبة العمرية للسكان, والناتج المحلي الإجمالي، ونصيب الفرد منه، وحجم الإنفاق التنموي على مشاريع البنية التحتية، والقروض المقدمة إلى القطاع من قبل البنوك والجهات المختصة بالتمويل العقاري والنسبة المقتطعة من الدخل وثقة المستهلك وقدرة الاسرة على تحمل التكاليف المتزايدة للوحدة. . وذكر أن آخر الدراسات أوضحت ان المملكة في حاجة الى ما يصل الى ثلاثة ملايين وحدة سكنية جديدة إضافة إلى مليون وحدة لاستبدال المخزون الحالي خلال العقدين القادمين، ومن أسباب ارتفاع هذا الرقم النمو المطرد في عدد السكان (2.4% سنوياً) وخاصة في الفئات صغيرة السن بالإضافة الى الهجرة من القرى الى المدن وزيادة تدفق الوافدين وانخفاض متوسط عدد أفراد الأسرة. ووفقاً لهذه المعطيات فمتوسط زيادة الطلب يفوق 175 الف وحدة سكنية والى أكثر من 125 مليون متر مربع من الاراضي الخام سنوياً. وتتفاوت نسبة الفجوة ما بين الطلب والمتوفر من الوحدات السكنية في السوق حسب حجم المدن فالمدن الرئيسية الكبرى تتجاوز فيها الفجوة 26% بينما تنخفض هذه النسبة في المدن المتوسطة والصغيرة ويقدر حجم الفجوة الحالية بـ400 ألف وحدة سكنية والتقديرات الحالية تشير الى توقعات بزيادة الفجوة الى مليون وحدة خلال ثلاث سنوات.