الدمام - عماد الدين الزهراني:

توقعت دراسة ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية في المملكة ما بين 500 ألف و800 ألف وحدة، مع عودة نمو الاقتصاد في 2010، على إثر انتعاش أسعار النفط والتمرير المتوقع لنظام الرهن العقاري، الذي سيفرز تحولاً في اتجاه الطلب لتصبح مستوياته أعلى بنسبة 50% مما كانت عليه قبل النظام.

وأظهرت الدراسة التي أصدرتها شركة المركز المالي الكويتي أن سيناريو عمليات الإقراض الضعيفة أدى إلى تراجع الاستثمار في قطاع العقار السكني خلال العقد الماضي، مما نتج عنه انكماش في مستويات الاستثمار بنسبة تتجاوز 20% من إجمالي استثمار رأس المال في المملكة قبل أن تنخفض هذه النسبة في عام 2008 لتصل إلى 13%.

وتقول الدراسة بحسب بيانات صادرة عن مؤسسة النقد العربي السعودي أن تمويل العقار السكني كنسبة مئوية من إجمالي التسهيلات الائتمانية انكمش بواقع 100 نقطة أساس في الأعوام الثلاث الماضية وحدها.

ويظهر التقرير المدعوم ببيانات صادرة عن وزارة العمل وبيانات عن السوق حول الإيجارات والأسعار، أن مستويات الدخل الحالية أدت إلى زيادة متوسط حجم العائلة، وكانت السبب وراء انتشار الفلل كطراز معماري مفضل بين أوساط المواطنين السعوديين.

من جانب آخر، تمثل تكلفة الإيجار 30% للعائلات التي يبلغ متوسط حجمها 6 أفراد، مقارنة مع 45% للعائلات الأصغر التي تعتمد على دخل فرد واحد وتتكون من 5 أفراد. أما قابلية تحمل التملك فهي أصعب بنحو مرة ونصف للعائلات الصغيرة مقارنة مع نظيرتها الكبيرة.

أما سيناريو الإقراض العقاري فيجعل من قابلية التحمل سيئة، إذ تستنفذ الأقساط الشهرية نحو 41% من دخل الأسرة الصغيرة، و28% من دخل الأسرة الكبيرة.

من ناحية أخرى، يؤكد التقرير أنه في حال تم إقرار نظام الرهن العقاري، فإنه سيقود إلى تعديل اتجاه مستويات الطلب على العقار السكني نحو الصعود بنسبة 50% عما كانت عليه قبل تمريره وذلك بحسب تقديرات التقرير. كذلك سيضاعف النظام من أهداف السوق بحيث تتوسع لتشمل التركيبة السكانية من الشباب، وذلك عبر توفيره رهوناً عقارية يمكن تحملها، وبالتالي تخفيض متوسط حجم العائلة.

ويرى التقرير أن مدن الرياض، وجدة، ومكة، والخبر، والدمام ستكون مركز النشاط العقاري خلال الأعوام الخمس القادمة، كما يتوقع التقرير أن يتجاوز الطلب على العقار السكني في هذه المناطق المعروض منها.

ويشير التقرير إلى أن العروض العقارية التي تهيمن عليها حالياً المشاريع الصغيرة التي لا تتجاوز تكلفتها 50 مليون دولار، تتجه إلى أن تكون أكثر تنظيماً من خلال المدن الكبيرة المخطط لها، وبحسب التقرير فإن هذا السيناريو يوفر فرصاً جاذبة للمطورين الذين يعملون على مشاريع ذات حجم أصغر، ولأولئك الذين يخططون لمشاريع ذات حجم أكبر ضمن هذه المدن.

إلى هذا، يرى التقرير أن انكماش متوسط الإيجارات والأسعار بنسبة 10% في الأزمة الحالية، جاء بشكل رئيسي على حساب انخفاض الشهية على المخاطر.

ويتوقع التقرير أن تعود الأسعار والإيجارات إلى الارتفاع بعد أن ينتعش الاقتصاد، وإعادة المستثمرين سعيهم نحو المشاريع ذات المخاطر، إضافةً إلى النمو الكبير الذي ستشهده مدينتي مكة وجدة بسبب الطلب المحصور حالياً بشكل رئيسي.

ويقول التقرير: إن تحول اتجاه الطلب الذي سيفرزه تمرير نظام الرهن العقاري يجب أن يدعم أسعار العقارات وإيجاراتها لترتفع بدرجة كبيرة.