«الجزيرة» - الرياض:

اعتبر المستشار القانوني ابراهيم الناصري ان تأسيس شركة لإعادة التمويل العقاري التي أعلن عنها وزير المالية الدكتور ابراهيم العساف مؤخرا خطوة في طريق توفير أكبر قدر ممكن من المساكن للمواطنين.

وبين الناصري في معرض رده على أسئلة قراء الجزيرة ان الشركة الجديدة ستُوفر مصدراً غزيراً للتمويل المستمر لشركات التمويل العقاري مقابل شرائها عقود التمويل التي وقعتها هذه الشركات مع عملائها بضمان العقار المرهون لصالح الشركة وبالتالي توفير تغذية تمويلية تستطيع بسببها تلك الشركات الاستمرار في تمويل المساكن، موضحاً أن فراغ الرهن التنظيمي عطّل الأصول العقارية في المملكة.

وقال الناصري: إن الشركة التي قيل: إنها تُشبه عمل شركة (فاني ماي) الأمريكية يُفترض أن تكون شركة حكومية في البداية حتى يصلب عودها وتبدأ في تحقيق أرباح وعندئذٍ يمكن بيع نسبة منها للمواطنين عبر السوق المالية... فإلى تفاصيل أسئلة القراء:

* أرجو بيان المقصود بمنظومة الرهن العقاري التي يقال: إنها ستصدر قريباً. وهل لها علاقة بشركة (فاني ماي) السعودية التي وردت الإشارة لها في حديث وزير المالية؟.

سامي سليمان - جدة

- منظومة الرهن العقاري عبارة عن مجموعة من مشاريع الأنظمة تشمل تنظيم الرهن العقاري المسجل، والتمويل العقاري، والتأجير التمويلي، وشركات التمويل، وتنفيذ الأحكام القضائية. وتُمثل هذه الأنظمة البنية التنظيمية الأساسية لقطاع التمويل العقاري في المملكة. فالرهن العقاري على سبيل المثال بحاجة إلى تنظيم يبين حقوق الراهن والمرتهن وآليات تتبع العين المرهونة وإجراءات التأشير بالرهن في السجل العقاري ونحو ذلك. هذا الفراغ التنظيمي تسبب في تعطيل مبالغ هائلة هي قيمة الأصول العقارية في المملكة بسبب تعذر أو صعوبة الاقتراض مقابل رهن هذه العقارات لعدم وضوح الحقوق والواجبات والآليات.

ومعلوم أن البنوك الآن ممنوعة من تملك العقار إلا لغرض استخدامه في ممارسة عملها. ومن مستلزمات الرهن العقاري بيان الأحكام الموضوعية للتمويل العقاري وإيجاد آلية للترخيص لشركات متخصصة في هذا المجال. هذه الجوانب تُمثل ما أصبح يعرف بمنظومة التمويل العقاري، والتي يُفترض أن تُشكل آلة عالية الفعالية تُمكن أكبر عدد من المواطنين من تملك مساكنهم. أما الشركة التي قيل إنها تُشبه عمل شركة (فاني ماي) الأمريكية فهي شركة إعادة التمويل العقاري، ويُفترض أن تكون شركة حكومية في البداية حتى يصلب عودها وتبدأ في تحقيق أرباح وعندئذٍ يمكن بيع نسبة منها للمواطنين عبر السوق المالية. تُوفر هذه الشركة مصدراً غزيراً للتمويل المستمر لشركات التمويل العقاري مقابل شرائها عقود التمويل التي وقعتها هذه الشركات مع عملائها بضمان العقار المرهون لصالح الشركة. وتدفع شركة إعادة التمويل ثمن هذه العقود نقداً لشركات التمويل بما يوفر تغذية تمويلية تستطيع بسببها تلك الشركات الاستمرار في تمويل المساكن. كما تعمل شركة إعادة التمويل على ضمان عقود التمويل التي يشتريها مستثمرون آخرون. ويجدر بالذكر هنا إلى أن (فاني ماي) الأمريكية أنشئت عام 1938م كمؤسسة حكومية تهدف إلى تمويل شركات التمويل العقاري وضمان قروضها، وكانت جزءًا من مشروع التحفيز الاقتصادي الهائل الذي سمي (العهد الجديد) من أجل إخراج البلاد من دوامة الكساد العظيم. وفي عام 1968م تحولت إلى شركة مملوكة للقطاع الخاص ومُدرجة في بورصة نيويورك. وقد أشرفت على الغرق في مُحيط الأزمة الحالية لولا أن تداركتها الحكومة الأمريكية بدعم هائل مقابل امتلاك معظم أسهمها.

* لماذا لا يتم تخفيض الحد الأقصى لعدد مجالس الإدارة التي يُسمح للشخص بعضويتها؟ ومن هي الجهة التي تعمل على زيادة هذا العدد بدلاً من تخفيضه؟

وليد نمر - الخبر

- لا يتضمن نظام الشركات حداً أقصى لعدد مجالس الإدارة التي يُسمح للشخص أن يكون عضواً فيها في وقت واحد. ولكن صدر قرار من مجلس الوزراء في عام 1402هـ يمنع تعيين الشخص الواحد في أكثر من مجلسين في وقت واحد. وفي عام 1405هـ عدل مجلس الوزراء هذا القرار بزيادة الحد الأقصى لعدد مجالس الإدارة إلى ثلاثة على ألا يشمل ذلك الشركات التي تزاول الأعمال المصرفية أو التي تُدير مرفقاً عاماً أو التي تُقدم لها الدولة إعانة. ثُم عُدل القرار للمرة الثالثة عام 1419هـ برفع الحد الأقصى إلى خمسة مجالس، مع التأكيد على بطلان العضوية في ما زاد عن ذلك. واستثنى القرار من هذا القيد الدولة والأشخاص الاعتبارية العامة وشركات المساهمة والأشخاص الذين تُعينهم الحكومة. وهذه القرارات تشمل في ظاهرها شركات المساهمة المُدرجة في السوق المالية والشركات غير المُدرجة (المُقفلة). ويُمكن فهم المنطق من هذا التحديد بالنسبة للشركات المُدرجة، لأن مجالس الإدارة فيها تُدير أموال الآخرين وقد يتبادلون الترشيح فيما بينهم لعضوية مجالس شركاتهم، كما أن أعباء العضوية في تلك الشركات جسيمة إلى الدرجة التي يصعب معها الوفاء بواجباتها إذا زادت عن الحد اللازم. إلا أنه يصعب تبرير شمول ذلك للشركات غير المُدرجة، لأن هذه الشركات أقرب إلى الشركة المحدودة منها إلى المساهمة، وقد تيسرت شروط تأسيسها في الوقت الحاضر حتى أصبح عددها الآن يتجاوز الآلاف، وبعض المجموعات والعائلات التجارية تشارك في العشرات منها، وسيكون تأسيسها أكثر يسراً في المستقبل القريب عند صدور نظام الشركات الجديد، كل هذه العوامل تُبرر إعادة النظر في هذا الموضوع بحيث يقتصر التقييد على مجالس إدارات الشركات المُدرجة. وفي رأيي فإن الشركات المُقفلة لم تكُن في ذهن صانع القرار عندما صدر أول قرار من مجلس الوزراء بتحديد العدد بمجلسين فقط. ففي عام 1402هـ كانت عبارة (شركة مساهمة) تنصرف للشركات المطروحة للاكتتاب العام فقط، ولم يكن يُسمح في ذلك الوقت بتأسيس شركة مساهمة مُقفلة. ثم توالت التعديلات اللاحقة على ذلك القرار دون انتباه إلى تنامي عدد الشركات المُقفلة وما سببه القرار من قيود على عضوية مجالس إداراتها لم تكن مقصودة في الاساس. ولذا فإن مما يخدم الصالح العام إعادة النظر في قرار مجلس الوزراء الأخير والعمل على تعديله نحو استثناء شركات المساهمة غير المُدرجة ، ولاسيما وأن عدم التقيد بالقرار يترتب عليه بطلان عضوية المجلس أو المجالس فيما يزيد عن الخمس شركات. وفي الفترة الماضية طالب عدد من رجال الأعمال بإعادة النظر في هذا الموضوع، والتمسوا من وزارة التجارة التدخل والرفع عن الموضوع.

* اشترط نظام الشركات لانعقاد الاجتماع الثاني للجمعية العامة غير العادية لشركة المساهمة حضور عدد من المساهمين يمثل ربع رأس المال على الأقل. ما ذا لو لم يستوف الاجتماع الثاني هذا الشرط؟

سعود الحربي - المدينة

- في هذه الحالة لن تنعقد الجمعية العامة غير العادية لأنه لا يمكن الدعوة لعقد اجتماع ثالث. ولكن تستطيع الشركة بدء إجراءات عقد الاجتماعات من جديد متى ما اطمأنت إلى إمكانية حضور النسبة الكافية من المساهمين سواءً في الاجتماع الأول أو الثاني. ومن المعلوم أن إحجام مساهمي الشركة عن التجاوب مع دعوة انعقاد الجمعية يدل على عدم قناعتهم بأهمية بنود جدول الأعمال. ولكن قد يكون الغرض من الاجتماع النظر في إجراء تعديل على نظام الشركة تتطلبه جهة تنظيمية مثلاً ففي هذه الحالة سيكون موقف الشركة صعباً إذا لم ينعقد الاجتماع لأنه يتعذر عندئذٍ إجراء التعديل المطلوب. وفي كثير من الأنظمة المقارنة يُعطي القانون فرصة لعقد اجتماع ثالث يكون صحيحاً مهما كانت نسبة الحضور.

* ما المقصود بالبنك الاستثماري؟ وهل هناك فرق بينه وبين البنوك العادية؟

غازي الشريف - مكة

- البنك التجاري هو الذي يتعامل بفتح الحسابات المصرفية وتلقي الودائع النقدية من العملاء ويقرضها للمتمولين، أفراداً كانوا أم شركات. وتُرخص مؤسسة النقد العربي السعودي لهذه البنوك وتُشرف عليها. أما البنك الاستثماري فهو مؤسسة مالية متخصصة في جمع الأموال للمشاريع التجارية، والمتاجرة بالأوراق المالية، وإدارة عمليات الاندماج والاستحواذ في الشركات، وممارسة أعمال الأوراق المالية على وجه العموم. وتختص هيئة السوق المالية بالترخيص لممارسة هذه الأنشطة وتنظيمها والإشراف عليها. وفي بعض الدول، مثل بريطانيا والبحرين يخضع هذين النوعين من البنوك لإشراف وتنظيم جهة واحدة. ولا تسمح العديد من الدول، مثل المملكة، بممارسة المنشأة المالية أعمالاً بنكية واستثمارية في الوقت نفسه. بينما تسمح أكثر الدول بذلك مع اشتراط إقامة ما يعرف بسور الصين العظيم بين هذين النشاطين داخل المنشأة الواحدة تلافياً لتعارض المصالح وتسرب المعلومات. وعلى وجه العموم تتفق البنوك التجارية والاستثمارية في كونهما يتعاملان بأموال الآخرين. ويختلفان في كون البنك التجاري يتعامل في الغالب مع الأفراد، أما البنك الاستثماري فيغلب على عملائه المستثمرون والمنشآت التجارية.