الرياض - منيرة المشخص
حدد مستثمر وباحث عقاري خمسة معايير لآلية شراء العقارات تساهم في تجنب المستثمرين العديد من السلبيات، وقال الباحث العقاري الدكتور عبد الله المغلوث: إن الموقع الجغرافي يعد أبرز هذه المعايير مشيراً إلى أنه يعتبر العامل الحاسم والأهم في تحديد السعر بغض النظر عن حال العقار، وأبان أن وقوع العقار بالقرب من المحلات التجارية الشهيرة أو المدارس الجديدة يمثل عامل جذب كبيراً يؤدي أحيانا إلى زيادة ضخمة في السعر.
مثلا المنطقة المحيطة بالمدارس والجامعات شهدت ارتفاعا ملحوظا في أسعارها بسبب إقبال عدد كبير من الأسر على السكن قريبا منها، وأضاف: يتمثل المعيار الثاني في اختيار مواقع وسط المدينة كونها تتمتع بجاذبية خاصة، وبالتالي بأسعار لا تشبه بقية المنازل في مناطق أخرى.
أما المعيار الثالث هو تاريخ العقار حيث يفضل غالبية المشترين المباني والمنازل العريقة أكثر من تفضيلهم للمنازل الحديثة. وينعكس هذا التفضيل على أسعار العقارات، إذ إن القديم يعتبر بشكل عام أغلى سعرا من الحديث. ولكن هذه ليست قاعدة قاطعة. ففي بعض الأحيان يحدث العكس اعتماداً على حال العقار نفسه، وبالقديم أو الحديث يعني المشترين التصميم الحديث يعنون بذلك التصميم المعماري للمبنى من الخارج، أما من الداخل فالمباني كلها حديثة.
وتابع المغلوث: يتمثل المعيار الرابع لشراء العقار هو حال العقار - أي مستوى التشطيب - مشيرا إلى انه ليس أمرا ذا أهمية قصوى في تحديد سعر العقار.
وذلك لأن مستوى التشطيب يمكن تغييره بسهولة بينما لا يمكن تغير موقع العقار أو الحي الذي يقع فيه أو تاريخه أو المحلات التجارية القريبة منه، كما أن تكلفة أعمال التشطيب تكون كسرا صغيرا من قيمة البناء والأرض، فضلا عن أن غالبية المشترين يحصلون على قرض إضافي من البنك العقاري للقيام بهذه الإصلاحات. أما المعيار الخامس بحسب المغلوث فهو قابلية العقار للبيع أو الإيجار باعتبار أن العقار الذي يمكن تأجيره بسهولة أو إعادة بيعه بسرعة يصبح أقيم تجاريا من العقار الذي ليس له هذه القابلية حتى لو كان أجمل من العقار الأول. فهذه القابلية ترفع سعر العقار في السوق نظرا لأنه يصبح استثمارا تجاريا بالإضافة إلى كونه مسكنا أو مكتبا.
من جهة أخرى، ونصح المغلوث المستثمرين العرب الأجانب الراغبين في شراء عقار في بعض الدول الاجنبية أن يكونوا قادرين على تحمل الإجراءات البيروقراطية المكثفة.
مثلا يلزم القانون في بعض الدول كل من لا يحمل جنسية الدولة التي يوجد بها العقار أن يتقدم بطلب للحصول على موافقة وزارة الداخلية، أو أن يكون مستعدا لتأسيس شركة أو شراء العقار عن طريق شركة محلية. لكن شراء شقة أسهل كثيرا من شراء منزل، لأن المنزل يتطلب ملكية حرة للأرض.
وأشار د المغلوث من خلال قراءته إلى مميزات سوق العقار والتي جعلت كثيراً من المستثمرين يتجهون للاستثمار العقاري في هذا السوق نظرا لتميزه بعدة خواص؛ مبينا عدم كفاءة السوق لعدة أسباب منها المنتج متمايز ولا يمكن تبادله (كل عقار له مميزات خاصة) ووجود عدد كبير من البائعين والمشترين لا تتوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق والعوامل التي تؤثر في سعر العقارات، وأيضا تغير أعداد البائعين والمشترين من وضع الاتزان لتخلق (سوق بائعين) أو (سوق مشترين) كما أن السوق العقاري تحكمه العديد من القوانين والنظم والتشريعات.
