قال وكيل وزارة التجارة والصناعة للتجارة الداخلية د. أسامة أبو غرارة إن المقام السامي عمد شركة الاتصالات السعودية بعدم السماح لنشر وتوزيع إعلانات المساهمات العقارية عبر الرسائل القصيرة من خلال الهاتف الجوال، وكذلك عدم منح الرقم المجاني (800) لغرض تسويق المساهمات العقارية.
وفيما يلي نورد نص ورقة العمل التي قدمها د. أبو غرارة في ندوة المساهمات العقارية التي أقيمت مؤخراً في مقر الغرفة التجارية الصناعية بالرياض..
أود أن أتقدم بالشكر الجزيل لكم جميعاً وأخص بالشكر سعادة رئيس مجلس الغرفة التجارية الصناعية بالرياض ورئيس وأعضاء اللجنة العقارية بالغرفة على جهودهم المتمثلة في النهوض بقطاع العقارات بالمملكة العربية السعودية، هذا القطاع الذي يعتبر أحد القطاعات الناجحة استثمارياً، حيث حقق نمواً متواصلاً لا سيما منذ بدايات خطط التنمية الخمسية.
وباستعراض تاريخي موجز لمراحل تطور هذا القطاع، شهدت فترة خطة التنمية الخمسية الثانية حركة غير مسبوقة في مجال النشاط العمراني والاقتصادي حيث قامت الدولة بتشييد العديد من البنى التحتية وشهد قطاع الإسكان في تلك الفترة تحقيق إنجازات كبيرة تجاوزت النسب المستهدفة، ساعد على تحقيق هذه الإنجازات قيام الدولة بإنشاء صندوق التنمية العقارية عام 1394هـ، وكذلك إنشاء وحدات إسكانية عاجلة، وإطلاق حرية العمل بالنشاط العقاري.
وتواصلاً لهذه المنجزات جاءت فترة خطة التنمية الخمسية الثالثة لترفع نسبة نمو القطاع حيث كان للتحسن في الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية للمواطن دور في زيادة حجم التوسع العمراني من خلال الانتعاش الاقتصادي التي شهدته المملكة - بحمد الله - نتيجة للتخطيط السليم مما أدى لارتفاع عدد الوحدات السكنية نتيجة لتوجه العديد من العائلات للاستقلالية في السكن بالإقامة في وحدات سكنية مستقلة عن العائلة الكبيرة.
وشهدت فترة خطة التنمية الخمسية الرابعة بروز أهم ملامح ظهور انعكاسات أضرار حربي الخليج الأولى والثانية والتي انعكست سلبياتها على منطقة الخليج العربي بصفة خاصة والمنطقة العربية بصفة عامة، حيث شهد قطاع العقارات في المملكة - في تلك الفترة - ركوداً نتيجة لتوفر وزيادة المعروض من الوحدات العقارية والتي فاقت الطلب ويعتبر ذلك أمراً طبيعياً بالنسبة للدورة الاقتصادية والمتمثلة في مراحل (النمو - الازدهار - الركود).
وكان لهذا الركود انعكاسات سلبية أثرت على بعض الأنشطة الاقتصادية الأخرى مما أدى إلى:
- ركود حركة رؤوس الأموال المستثمرة في قطاع العقارات.
- تعسر الموقف المالي لبعض المستثمرين.
- ظهور مشكلات بين البنوك وعدد من المستثمرين.
- بيع بعض المباني بأسعار زهيدة.
واستمرت فترة الركود في فترة الخطة الخمسية الخامسة.
وفي خطة التنمية السادسة شهد قطاع العقارات مرحلة تطور وحركة نشاط طبيعية، نتيجة للمرحلة الانتقالية من التكيف مع الأوضاع السائدة إلى مرحلة النمو الطبيعي (بالنسبة للدورة الاقتصادية). وبناء على ذلك عادت أسعار الأراضي إلى الارتفاع من جديد بنسبة حوالي 25%.
وخلال فترة خطة التنمية الخمسية السابعة والتي استهدفت تحقيق معدل نمو سنوي في قطاع العقار بحدود (4.5%) شهد عام 1423هـ صدور قرار مجلس الوزراء بالموافقة على مشروعي نظام ملكية الوحدات العقارية ونظام التسجيل العيني للعقار ليشكل هذان النظامان مرحلة انتقالية نوعية لتنظيم وتطوير حركة قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية تلا ذلك صدور عدد من النظم واللوائح.
وفي ظل نشوء الرغبة الجادة لدى عدد كبير من رجال الأعمال المهتمين بالاستثمار في المجال العقاري، وخصوصاً المساهمات العقارية والتي تعتبر إحدى أدوات الاستثمار وداعماً للاقتصاد الوطني، كما أنها إحدى فرص الاستثمار المتاحة التي تطرح من قبل أحد المكاتب أو شركات التضامن العقارية لكبار وصغار المستثمرين على حد سواء للمساهمة في شراء أرض ومن ثم إجراء عملية تطوير لها وتشمل (تقسيم الأرض، عمل مخططات لها، وإيصال كافة الخدمات) حيث تضاف القيمة التقديرية لتطوير الأرض ويسمى المشروع بعد ذلك (مساهمة) ويقوم المشرف على هذه المساهمة سواء المكتب أو شركة التضامن العقاري بإصدار شهادات الأسهم ومن ثم إعادة البيع مقابل عائد مجزٍ، وتختلف مشروعات المساهمات العقارية حسب طبيعتها وبرامجها ما بين مساهمة وأخرى حيث تمر المساهمات العقارية بعدد من المراحل هي كما يلي:
- القناعة بجدوى المشروع.
- تحديد قيمة الأرض.
- تضاف القيمة التقديرية لتطوير الأرض لقيمة الأرض.
- يسمى المشروع بعد ذلك (مساهمة).
- يتولى وكيل المساهمة أو المكتب المشرف على المساهمة إصدار شهادات الأسهم ويحدد فيها جميع البيانات المطلوبة وهي:
- المساحة الإجمالية لأرض المساهمة.
- قيمة الأرض الإجمالية مضافاً لها تكاليف التطوير.
- العدد الإجمالي للأسهم.
- استحقاق السهم الواحد المشاع من المساهمة.
- قيمة السهم الواحد.
- الالتزامات والشروط المطلوبة من البائع والمشتري.
- رقم صك الملكية وتاريخه.
ويأتي توجه العديد من المستثمرين للاستثمار في المساهمات العقارية حيث دلّتْ آخر المؤشرات على أن إجمالي قيمة السوق العقارية في جميع أنحاء المملكة العربية السعودية يبلغ حوالي (900) ألف مليون ريال، يمثل متوسط العائد السنوي (20%) من القيمة السوقية الإجمالية، ولوجود بعض المساهمات المتعثرة التي أدت إلى ضياع أموال المستثمرين وكان لها أثر سلبي على مصداقية السوق وبالتالي فقدان الثقة في السوق العقاري، الأمر الذي أدى بوزارة التجارة والصناعة إلى دراسة إيجاد تنظيم للمساهمات العقارية يحفظ حقوق المساهمين ويعيد الثقة لهذا النوع من الاستثمار، وتم التنسيق مع اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية بالرياض نحو إصدار ضوابط تنظم عملية المساهمات العقارية وتحفظ حقوق المساهمين، حيث تم تشكيل فريق عمل ضمّ عدداً من المختصين بالوزارة واللجنة العقارية بالغرفة وتم التوصل إلى عدد من الضوابط تم على ضوئها إصدار قرار وزاري تضمن ما يلي:
أولاً: عدم جواز طرح مساهمة عقارية من أي نوع أو الإعلان عنها إلا بعد موافقة وزارة التجارة والصناعة وفقاً للضوابط التالية:
1 - أن تكون الأرض محل المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول ومستوفياً للإجراءات النظامية بموجب إفادة من الجهة التي أصدرته.
2 - موافقة ملاك الأرض على طرح مساهمة فيها وأن يصدروا وكالة شرعية للمكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة تخوله اتخاذ الإجراءات النظامية اللازمة لطرح المساهمة ومع ذلك تبقى المسؤولية تضامنية فيما بين الملاك والمكتب العقاري فيما يتعلق بحقوق المساهمين.
3 - أن يعتمد مخطط الأرض محل المساهمة من الأمانة أو البلدية المختصة.
4 - أن يكون المكتب العقاري الذي يطرح المساهمة سواء كان فرداً أو شركة تضامن مقيداً في السجل التجاري ومشتركاً في الغرفة التجارية الصناعية.
5 - توزع المساهمة إلى عدد محدد من الأسهم تكون واضحة القيمة والمساحة وفقاً لقيمة الأرض وحدودها ومساحتها وتكاليف تطويرها.
6 - أن يعين لمراقبة المساهمة محاسب قانوني مرخص.
7 - يكتتب المكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة بما لا يقل عن (20%) من الأسهم.
8 - أن يفتح للمساهمة حساب مستقل في أحد البنوك المحلية.
9 - أن لا يتم دفع قيمة الأسهم للمكتتب بها إلا بموجب شيكات مصدقة باسم المكتب العقاري الذي طرح المساهمة.
وقد وردت لوزارة التجارة والصناعة برقية المقام السامي الكريم رقم (3 - ب - 8343) وتاريخ 13-2-1425هـ والتي أكدت على وزارة الثقافة والإعلام بعدم السماح بنشر أية إعلانات للمساهمات العقارية إلا وفقاً للأمر رقم (21149) وتاريخ 8-9- 1403هـ على أن يتم إدراج رقم ترخيص المساهمة في أي إعلان ينشر، وتضمنت برقية المقام السامي تعميد شركة الاتصالات السعودية بعدم السماح بنشر وتوزيع إعلانات المساهمات العقارية عبر الرسائل القصيرة من خلال الهاتف الجوال وكذلك عدم منح الرقم المجاني (800) لغرض تسويق المساهمات العقارية.
ثانياً: على المكتب العقاري بعد موافقة وزارة التجارة والصناعة على طرح المساهمة وفق صيغة تعتمدها الوزارة الإعلان عن المساهمة على الأقل مرة واحدة في صحيفة يومية تصدر في منطقة المساهمة ويشترط لاعتماد صيغة الإعلان في أي وسيلة إعلانية أن لا يتضمن أي نسبة متوقعة للأرباح وان يشتمل الإعلان على البيانات التالية:
1 - تحديد موقع الأرض محل المساهمة ببيان حدودها ومساحتها ورقم وتاريخ صك الملكية.
2 - القيمة الإجمالي لشراء الأرض محل المساهمة وبيان سعر المتر.
3 - اسم المكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة ورقم وتاريخ موافقة الوزارة عليها.
4 - تحديد مدة الاكتتاب وتاريخ بدايته وموعد قفله.
5 - عدد الأسهم المطروحة للاكتتاب وقيمة السهم ومساحته.
6 - تحديد الخدمات التي سيتم تنفيذها لتطوير العقار محل المساهمة.
ثالثاً: أن لا تزيد مدة الاكتتاب عن تسعين يوماً، وتلغى المساهمة إذا لم تغط كامل قيمة الأسهم خلال تلك المدة ويتعين على المكتب إعادة كامل قيمة الأسهم المكتتب بها إلى المساهمين في مدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً من تاريخ إلغاء المساهمة.
رابعاً: لا يجوز استلام أي مبالغ من المساهمين تزيد عن قيمة الأسهم المطروحة للاكتتاب، وعلى المكتب العقاري إغلاق المساهمة فور الاكتتاب بجميع الأسهم.
خامساً: أن لا تزيد مدة المساهمة عن ثلاث سنوات من تاريخ إغلاق الاكتتاب ولا يجوز التصرف بالأرض محل المساهمة أو أي جزء منها إلا عن طريق البيع في المزاد العلني وبعد الإعلان عن المزاد قبل موعده بما لا يقل عن خمسة عشر يوماً وينشر الإعلان على الأقل مرة في صحيفة يومية تصدر في منطقة المساهمة ويجوز تحديد أكثر من موعد للبيع بالمزاد العلني.
سادساً: لا يجوز للمكتب العقاري التصرف بالأموال التي تسلمها من المساهمين في غير الأغراض المخصصة التي استلمها من أجلها، وفي حالة قيام المكتب ببيع الأرض محل المساهمة أو في نهاية كل ثلاثة أشهر من بدء البيع فإن عليه خلال مدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً توزيع المبلغ المحصل على المساهمين وفقاً لأنصبتهم.
سابعاً: يصدر المكتب العقاري الذي يطرح المساهمة للمساهم فور دفعه قيمة الاكتتاب شهادة تثبت ملكيته للأسهم التي اكتتب بها وتسجل جميع الشهادات مفهرسة في سجل خاص في المكتب العقاري وان تشمل الشهادات البيانات التالية:
1 - رقم الشهادة وتاريخ الإصدار.
2 - عدد الأسهم المكتتب بها وبيان قيمتها الإجمالية.
3 - اسم المكتتب رباعياً ورقم سجله المدني وعنوانه.
4 - رقم وتاريخ صك ملكية الأرض محل المساهمة وأسماء ملاكها وعناوينهم وأرقام سجلاتهم المدنية.
5 - المساحة الإجمالية للأرض أو الوحدة العقارية محل المساهمة وعدد الأسهم المعتمدة فيها وقيمة كل سهم ومساحته بالأمتار (صافي أو مشاع).
6 - اسم المكتب العقاري الذي طرح المساهمة وأصدر الشهادة ورقم سجله التجاري وعنوانه وتوقيع من يمثله نظاماً.
7 - تحديد الخدمات التي سيتم تنفيذها لتطوير العقار محل المساهمة.
ثامناً: يجوز نقل ملكية الأسهم بعد التأشير على شهادة ملكيتها في سجلات المكتب العقاري بما يفيد انتقال الملكية، وفي جميع الأحوال يجب على المكتب العقاري الذي طرح المساهمة أن يحتفظ دائماً لنفسه بملكية (20%) من مجموع الأسهم إلى حين تصفية المساهمة.
تاسعاً: فيما يتعلق بطرح المساهمات في الوحدات السكنية فإن وزارة التجارة والصناعة تشترط الحصول على ما يلي:
1 - تقديم دراسة جدوى للمشروع.
2 - تحديد تكلفة البناء ومدته التقديرية.
3 - الحصول على رخصة بناء للمشروع من الأمانة أو البلدية المختصة.
عاشراً: يلتزم المحاسب القانوني والذي يعين لمراقبة المساهمة العقارية بما يلي:
1 - إعداد خطاب تمثيل يوضح طبيعة عمله.
2 - التأكد من عدالة قيمة الأرض ومصروفات تطويرها.
3 - الإيضاح عن الاكتتاب بعد قفله بما لا يزيد عن أسبوعين من حيث عدد الأسهم وقيمتها ومدة الاكتتاب.
4 - التأكد من قيام المكتب العقاري الذي يطرح المساهمة العقارية من مسك دفاتر تجارية وسجلات (دفتر يومية، سجل المساهمين، سجل حساب البنك، سجل حساب المصروفات).
5 - التأكد من أن بيع الأرض محل المساهمة أو أي جزء منها تم عن طريق البيع بالمزاد العلني.
6 - إعداد قائمة للمتاجرة في أسهم المساهمة.
7 - تقييم نظام الرقابة الداخلية للمكتب العقاري الذي طرح المساهمة.
8 - إعداد تقارير ربع سنوية حول سير أعمال المساهمة.
9 - إعداد تقرير نهائي عن المساهمة بعد تصفيتها بما لا يزيد عن أسبوعين وتوضيح كيفية توزيع عائد المساهمة.
وقد حققت هذه الضوابط العديد من المكاسب لقطاع العقارات في المملكة حيث أسهمت بصورة ملموسة بالحد من المساهمات غير النظامية، والحفاظ على حقوق المساهمين من خلال الحد من المساهمات المتعثرة.
وتقوم الوزارة بمتابعة المساهمات العقارية وكذلك المحاسبين القانونيين المعينين لمراقبة المساهمات العقارية للتأكد من التزامهم بتزويد الوزارة بالتقارير المحاسبية التي يعدها حول جميع الملاحظات على سير أعمال المساهمة، بالإضافة إلى التقرير النهائي عن المساهمة بعد تصفيتها وكذلك البيانات والإيضاحات التي يصدرها، وقد أكد المقام السامي الكريم في برقيته للوزارة بتاريخ 13-2-1425هـ على أهمية تفعيل دور المكتب المحاسبي المشرف على المساهمة والتحقق من الحساب المفتوح للمساهمة، كما قامت الوزارة بالدعوة لعقد اجتماع مع المحاسبين القانونيين المشرفين على مساهمات عقارية، حيث عقد الاجتماع مؤخراً بمقر الوزارة وهذا يؤكد مدى اهتمام الوزارة وجديتها بمتابعة هذا الموضوع.
وفيما يتعلق بالجانب الإعلامي لتوعية المواطنين حول موضوع المساهمات العقارية تقوم الوزارة باستمرار وعبر وسائل الإعلام بِحث المواطنين على مراعاة عدم الاشتراك في أي مساهمة عقارية ما لم تكن مرخصة من هذه الوزارة ولهذا الغرض قامت الوزارة بإنشاء رابط خاص بالمساهمات العقارية على موقعها على شبكة الإنترنت
www.commerce.gov.sa في
مكان بارز بالصفحة الرئيسية للموقع يتفرع منه رابطان، يحتوي الرابط الأول على الشروط اللازمة للحصول على تراخيص المساهمات العقارية أما الرابط الثاني فهو خاص بنشر جميع التراخيص الصادرة من الوزارة، وهذا يتيح لزائري الموقع الاستعلام وطباعة هذه التراخيص.
ويتم يومياً متابعة الإعلانات التي تنشر في الصحف المحلية عن المساهمات العقارية للتأكد من حصولها على الترخيص اللازم، حيث يتم التنسيق مع وزارة الثقافة والإعلام بهذا الخصوص.
وتقوم الوزارة بمراجعة دورية للضوابط والشروط التي تنظم عملية طرح المساهمات العقارية بهدف التغلب على أي عقبات قد تواجه المساهمات المطروحة، ولعل آخر شرط وضعته الوزارة يوضح بجلاء متابعة الوزارة الدائمة حيث تم إضافة شرط إحضار صاحب المساهمة خطاباً من وزارة العدل يثبت أن الأرض المطروحة ليست محل نزاع ولا يوجد عليها مشاكل.
لقد حققت ضوابط المساهمات العقارية التي أصدرتها وزارة التجارة والصناعة العديد من المكاسب لقطاع العقارات في المملكة حيث أسهمت بصورة ملموسة بالحد من المساهمات غير النظامية، والحفاظ على حقوق المساهمين، كما أسهمت في زيادة الاستثمار في قطاع العقارات، ولا شك أن مبادرة صاحب السمو الملكي ولي العهد والنائب الأول لرئيس مجلس الوزراء - حفظه الله - الكريمة بتخصيص جزء من فائض الميزانية المتوقع لعدد من المشاريع التنموية والخدمات ومن ذلك زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية إضافة إلى ما هو مخصص في ميزانية الدولة سوف يعمل على زيادة معدل نمو قطاع العقارات وبالتالي الإسهام في نمو الاقتصاد الوطني، كما يؤدي ذلك لمواجهة متطلبات ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية نظراً لارتفاع نسبة الزيادة السكانية في المملكة والتي تصل إلى (3.7%) سنوياً.
| 
"الاقتصادية"