يقدر حجم الطلب على الوحدات السكنية في مدينة الرياض بحوالي 40 ألف وحدة سكنية سنوياً وذلك لسد حاجة النمو السريع في عدد السكان في المدينة.
وقد أشارت دراسة عن السوق العقاري والجدوى الاقتصادية للتطوير العقاري في مدينة الرياض إلى وجود مجال رحب وفرص استثمارية كبيرة للاستثمار والتطوير في قطاع الإسكان بالإضافة إلى الأنشطة التجارية والترفيهية والخدمات في مختلف أقطاب النمو والتي في القطب الشرقي والقطب الجنوبي الغربي والقطب الشمالي وبينت الدراسة التي أعدتها شركة عبدالعزيز العطيشان للتطوير العقاري أن سكان المدينة ينفقون حوالي 30 في المائة من دخلهم على الإسكان حيث يمثل العنصر الرئيسي الثاني بعد الغذاء مما يشير إلى أهميته بالنسبة لأنشطة التطوير العقاري.
وقد هدفت الدراسة إلى معرفة أهم الخصائص لسوق الإسكان الحالي في مدينة الرياض من حيث صفات واحتياجات الطلب ومقدرته المالية ونوع الوحدات المتوفرة حالياً في السوق وأسلوب عرضها وبيعها وكذلك أهم الخصائص للوحدات المطلوبة ومعرفة أقطاب نمو المدينة والأماكن المناسبة لإقامة مشاريع سكنية.
وتشير الدراسة إلى أن إنشاء مشروع إسكاني يتكون من 100 وحدة سكنية سوف يحقق أرباحاً تقدر بحوالي (9.12) مليون ريال وصافي أرباح سنوي يقدر بـ 28.10 ملايين ريال بعائد سنوي على المال المستثمر مقداره 19 في المائة.
وتشير تحليلات الدراسة عن الطلب والعرض في الرياض بشكل عام وفي الجزء الشرقي بشكل خاص خلال جمع المعلومات الأولية بواسطة أسلوب العينة والمسح الميداني إلى أن 34% من حالات العينة يزيد دخلهم عن 000.12 ريال ويجب استهداف هذه الطبقة من السكان «فئات 5.6» في المقام الأول هذا بالإضافة إلى فئة الدخل «4» والتي يتراوح دخلها الشهري للأسرة من 000.9 إلى 999.11 ريالاً.
وأن 82% من الحالات يعملون موظفين أو عسكريين مما يدل على وجود دخل ثابت والذي من شأنه أن يسهل من إمكانية الحصول على قرض يتناسب مع دخل الأسرة.
وحوالي 50% من الحالات يعيشون في فيلا منفصلة مما يشير إلى أهمية التركيز على تطوير الفيلات وخاصة المنفصلة في المقام الأول.
وأهم أسباب اختيار السكن الحالي هو القرب من العمل ويلي ذلك القرب من الأهل والأصدقاء ثم تصميم الوحدة السكنية.
وقدر الوسط الحسابي لإجمالي مساحة المباني للوحدة السكنية الحالية بحوالي «510م2». وأن 52% من الحالات في العينة يرغبون الانتقال أو شراء وحدة سكنية جديدة مما يؤكد وجود طلب كبير على الوحدات السكنية.
وعن خصائص الوحدة السكنية المرغوبة أوضحت الدراسة أن 75% من الحالات في العينة يرغبون في الانتقال إلى فيلا منفصلة مما يؤكد أهمية الفيلا منفصلة كسلعة مرغوبة ولكن المهم هو توفير فيلات مناسبة تتلاءم مع مستويات الدخل والقدرة على سداد القسط الشهري.
ومتوسط مساحة المباني للوحدة السكنية المرغوبة 800م2 «هذه المساحة مبالغ فيها وتشير إلى عدم تلاؤم تطلعات الناس مع مقدرتهم المالية».
أما متوسط عدد الغرف فهي النوم «4» المجالس «2»، الحمامات «4» المطابخ «1»، الملاحق «1»، الفراغات الأخرى «1» وأن 38% من حالات العينة يفضلون الانتقال في مجمع سكني ويتركز نصف هؤلاء في فئات الدخل المرتفع «4، 5 ، 6».
وأن أهم عناصر الجذب عند من يرغبون في الانتقال إلى مجمع سكني هو توفر الأمن والحدائق والغالبية العظمى من الحالات في العينة يفضلون نظام التملك عن الإيجار.
وحوالي 50% من الحالات في العينة يرغبون في الشراء نقداً بينما يفضل 34% من الحالات تسديد دفعة عند التعاقد وتسديد باقي الثمن بالتقسيط ويرغب 20% من الحالات في العينة في أسلوب الإيجار المنتهي بالتملك.
ورأت الدراسة مراعاة التركيز على فئات الدخل فوق المتوسط والمرتفع «4، 5 ، 6» مع إمكانية بناء بعض الوحدات لفئة الدخل المتوسط.
والتركيز على التمليك حيث إنه مرغوب من الغالبية العظمى من السكان والتركيز على الفيلا المنفصلة والتي تصمم ضمن مجمع سكني متكامل خاصة وأن نسبة كبيرة من السكان من الفئات مرتفعة الدخل يرغبون في السكن في مجمع سكني.
وكذلك مراعاة أن تتناسب أسعار الوحدات السكنية والدفعات المقدمة مع متوسطات الدخل لكل من فئات الدخل المستهدفة.
بالإضافة إلى المرونة اللازمة لتعديل البرنامج بشكل يسمح ببناء النماذج المرغوبة أكثر من جهة الطلب.
وقد اعتمد فريق العمل في تحليل العرض على نتائج مسح ميداني سابق تم القيام به في عام 1421هـ والخاص بأسعار الأراضي السكنية والفيلات ومستوى الإيجارات في الأحياء على جانبي الطريق الدائري الشرقي، والذي اشتمل على أحياء الروابي، الريان، الربوة، جرير، الملز، الفاروق والفيصلية.
وقد تم جمع هذه المعلومات من بعض الكتب العقارية في المنطقة وقد أسفر المسح الميداني عن النتائج التالية:
تتراوح أسعار الأراضي على الشوارع الرئيسية من 985 إلى 135.1 ريالاً للمتر المربع ومن 485 إلى 650 ريالاً للمتر المربع على الشوارع الداخلية.
وتتراوح أسعار الفيلات بمتوسط مساحة 500م2 من 617 إلى 783 ألف ريال، أما الفيلات بمتوسط مساحة 400م2 فيتراوح سعرها من 383 إلى 617 ألف ريال.
فيما يتراوح الإيجار السنوي للفيلا بمتوسط مساحة 500م2 من 42 إلى 52 ألف ريال. أما إيجار الفيلا بمتوسط مساحة 400م2 فيتراوح من 32 إلى 40 ألفاً.
كما ركزت الدارسة أيضاً على دراسة المواصفات للوحدات السكنية الجديدة والمعروضة للبيع في الأحياء الواقعة في الجهة الشرقية من الطريق الدائري الشرقي وخلصت الدراسة إلى نتائج من أهمها:
أن متوسط مساحة قطعة الأرض بشكل عام يقدر بحوالي 540م2 ويقدر الوسيط الحسابي بحوالي 439م2..
| 
"ملحق اعلامي"