دعت ورقة عمل عن المساهمات العقارية إلى ضرورة وجود صيغة موحَّدة لعقد واضح ومتوازن للمساهمات العقارية يعكس حقوق الطرفين بناءً على الأنظمة والاعتبارات القضائية المعتبرة في المملكة.
وقال المهندس مذكر بن دغش القحطاني - بكالوريوس هندسة معمارية، ماجستير إدارة أعمال، محكم معتمد وعضو مجلس التحكيم في الهيئة السعودية للمهندسين: إن وجود هذه الصيغة يكفل حقوق الأطراف في المساهمة كما يخفف من وجود الإشكاليات القضائية التي تنتج عن الصيغ غير الواضحة وغير المتوازنة.
وفيما يلي نص ورقة العمل التي ألقاها م. مذكر القحطاني في ندوة المساهمات العقارية التي نظَّمتها الغرفة التجارية الصناعية بالرياض بالتعاون مع مركز المؤتمرات للتدريب والتطوير في شعبان الماضي، وعنوانها (الجوانب الفنية والتسويقية في المساهمات العقارية)، وننشرها كاملة لما فيها من معلومات مفيدة:
المقدمة:
يعتبر العقار بمفهومه الشامل من أهم قنوات الاستثمار المحلية في بلادنا، ولذلك يعده الاقتصاديون من أهم روافد التنمية في المجتمعات.
والمساهمات العقارية على وجه التحديد تصب في هذا الاتجاه ويتطلع المساهمون فيها إلى الرفع من خدماتهم بالإضافة إلى حصولهم على ما يعتقد أنه أكبر استثمار في حياة الإنسان العادي أولاً وهو السكن.
وتأتي هذه الندوة بناءً على جهود متظافرة من اللجنة العقارية بالغرفة التجارية والصناعية بالرياض ورئيسها الأستاذ سعد الرصيص وكذلك مركز المؤتمرات للتدريب والتطوير الذي رتَّب لهذه الفعالية المباركة.
وفي هذه الورقة سنقوم باستعراض الجوانب الفنية والتسويقية في المساهمات العقارية عبر عرض موجز للمصطلح وتاريخه ثم الدخول في التسلسل المنطقي لخطوات المساهمة العقارية وصولاً إلى مثال نموذجي لهذه الخطوات، وفي النهاية سنقوم بعرض للخلاصة والنتائج التي نراها لهذا الموضوع العام في زمن تعددت فيه المساهمات العقارية وتطورت بشكل كبير.
أولاً: المصطلح والتاريخ:
قال الشيخ إبراهيم بن محمد بن سعيدان نائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية إن المساهمات العقارية بدأت كنظام استثمار عقاري في السنوات الأولى من إعمار مدينة الرياض وذلك في عام 1360هـ حتى قام الشيخ سعد بن حيان - رحمه الله - بتجميع أموال بسيطة من بعض المواطنين وشراء ما يسمى حينذاك بالحويطات المحيطة بمدينة الرياض. وبدأت هذه الفكرة تنمو شيئاً فشيئاً حتى قام المذكور بتأسيس مكتب في سوق المدينة وبدأ ينظم هذه الأراضي وبيعها بعد تقسيمها في مزاد علني يحضره المشاركون والمستثمرون ومن يرغب في تملّك مسكن.
أخذت هذه البدايات تنمو شيئاً فشيئاً إلى وقت الطفرة، حيث تولت المساهمات العقارية شركات كبرى تقوم بشراء الأراضي التي اصطلح على تسميتها بالأراضي الخام ومن ثم القيام بتخطيطها وتقسيمها وإدخال كافة الخدمات لها ثم الشروع في بيعها.
ونظراً لضخامة المبالغ التي تحتاجها هذه العملية ككل جاءت فكرة المساهمات العقارية التي تتمحور حول تجميع أموال عدد كبير نسبياً من المواطنين والأحوال مع المستثمر في شراء وتطوير الأرض ومن ثم توزيع الأرباح حسب الاتفاق المبرم بين الطرفين.
وقبل الدخول في تفاصيل الخطوات التنفيذية للمساهمة العقارية يجدر بنا أن نوضح مصطلح الأراضي الخام الذي ظهر مؤخراً في الأوساط العقارية وهو يشبه مصطلح البترول الخام، ذلك أن الأرض الخام تحتاج إلى تسوية وتطوير وإدخال الخدمات كي تعطي منتجات جديدة فيما بعد، تماماً كما هو الحال في البترول الخام الذي يستخرج من باطن الأرض ويحتاج إلى تكرير لإنتاج منتجات جديدة تباع بأكثر من سعر البترول الخام نفسه.
ثانياً : خطوات المساهمة العقارية:
تمر المساهمات العقارية بخطوات عديدة ومضنية من بداية الدراسات والجدوى الاقتصادية وحتى خروجها إلى أرض الواقع وبيعها في المزاد العلني، ونظراً لأهمية هذه الخطوات وضرورة اطلاع المساهم عليها خطوة بخطوة وما يصاحب هذه الخطوات من نقاط فنية وتعاقدية وتسويقية تساعد المساهم على اتخاذ القرار الصائب بإذن الله، فإننا سوف نقوم بعرض موجز لهذه الخطوات التي يلزم اتابعها للخروج بنتائج جيدة على مستوى المساهم وكذلك المستثمر على حد سواء.
1- مرحلة إعداد الدراسات والجدوى الاقتصادية:
تعتبر هذه الخطوات من الأهمية بمكان نظراً لارتباط الخطوات التالية بها، إضافة إلى أنها المؤشر الأول حول نجاح أو فشل المساهمة.
ودراسة الجدوى الاقتصادية لها طرقها الخاصة وأقسامها المختلفة المتعارف عليها، ونحن في هذه الورقة لن نقوم بالتفصيل في دراسات الجدوى ولكن نشير إلى أن دراسة الجدوى تنقسم إلى ثلاثة أقسام رئيسية هي:
أ - الدراسة الفنية:
وتختص بالنواحي الخفية للمشروع من تكاليف وأنظمة وخدمات وخلافه. وفي المساهمات العقارية تتطرق الدراسة الفنية إلى طبيعة الأرض ونوعها ومدى وجود مرتفعات أو أودية تؤثر على التطوير بالإضافة إلى التكاليف المتوقعة للتسوية والقطع أو الردم وتقدير التكاليف للخدمات المختلفة من تحديد للكيابل والإنارة والأسفلت والأرصفة وخلافه.
ب - دراسة السوق:
وهذه من الأقسام المهمة جداً في دراسات الجدوى، حيث تتطرق دراسة السوق إلى مستوى المنطقة المحيطة بالمخطط المراد تطويره، والمستوى المعيشي للمجاورين بالإضافة إلى سعر الأراضي المحيطة بالمخطط، ورغبات الناس المتوقع شراؤهم في المخطط، حيث تختلف الرغبات والتوجهات ليس بمجرد اختلاف الناس ويمكن كذلك اختلافها بمرور الزمن، فما كان مقبولاً ليس بالضرورة أنه مقبول في الوقت الحاضر.
إن دراسة السوق تعنى أيضاً بالأمور التي يشتكي الناس منها في المخططات السكنية والأمور التي يرغب فيها الساكنون إضافة إلى نقاط ومؤشرات تسويقية أخرى تساعد صاحب القرار ليس في المضي قدماً في شراء الأرض فقط ولكن في التخطيط المستقبلي لها.
ج - الدراسة المالية:
وهذا الجزء من دراسة الجدوى يركِّز عليه كل من المساهمين والمستثمرين نظراً لوجود المؤشرات المالية وحساب الأرباح والخسائر المتوقَّعة للمساهمة، وسوف نستعرض في المثال النموذجي أهم هذه المؤشرات التي توضح طريقة حساب التكاليف مروراً بالإيرادات المتوقعة ووصولاً إلى الأرباح المتوقّعة من المساهمة العقارية.
2- مرحلة شراء الأرض:
بعد اكتمال دراسة الجدوى الاقتصادية وتأكد المستثمر من الجدوى المتوقّعة لهذه الفرصة الاستثمارية أو تلك تأتي مرحلة المضي قدماً في شراء الأرض، وهنا نتوقف قليلاً لعرض بعض التفاصيل المهمة في هذا الجانب، حيث توجد عدة مؤشرات ومحددات تزيد من جدوى الشراء أو المساهمة في أي أرض معروضة للمساهمة ومن ذلك ما يلي:
(2 - أ) وجود الأرض ضمن النطاق العمراني:
وهذه مهمة جداً، حيث يلزم التأكد من ذلك بسؤال الأمانة أو البلدية المختصة، حيث تحدد بعض الأمانات نطاقاً محدداً للعمران، ومعلوم أن الأرض الواقعة خارج النطاق العمراني تختلف كثيراً عن الأراضي الداخلة ضمن هذا النطاق.
(2 - ب) دراسة الاتجاه العمراني:
الاتجاه العمراني يختلف من مدينة إلى أخرى باختلاف عدة عوامل منها الطبيعة الجغرافية للمدينة، فبعض المدن لا يوجد بها اتجاه واحد فقط للتمدد العمراني نظراً لوجود عوائق طبيعية أو صناعية في الاتجاهات الأخرى، فمثلاً مدينة تحيط بها الجبال من كل جانب إلا من الجهة الشمالية مثلاً. مدينة أخرى معروفة بأن اتجاه الجنوب فيها هو التمدد الصناعي مثلاً، ولذلك يحسن بالمساهم التعرّف على هذا التوجه العمراني ودراسته بالمقارنة بالمساهمة المطروحة.
(2 - ج) طبيعة الأرض الجغرافية:
إن وجود جبال مثلاً أو في الأرض المراد شراؤها يزيد من تكاليف تطويرها وبالتالي ارتفاع سعر المتر المربع، بخلاف الأرض المستوية بطبيعتها والتي يسهل التعامل الفني معها وبالتالي زيادة فرص تسويقها وبيعها في المستقبل.
نقطة أخرى تتعلق بالطبيعة الجغرافية للأرض وهي: مستوى الأرض المعنية بالنسبة إلى الأراضي أو الشوارع المحيطة، فهناك أراض مرتفعة عن المستوى العام للأراضي المجاورة وتعتبر أكثر حظاً من غيرها.
أما الأراضي المنخفضة فتعتبر أقل حظاً في التسويق المستقبلي إضافة إلى أنها تحتاج إلى معالجات فنية مكلفة إذا ما قورنت بالأراضي المرتفعة قليلاً عن مثيلاتها.
(2 - د) موقع الأرض من المدينة:
هذه النقطة مهمة جداً في تحديد سعر الأرض وبالتالي نجاح المساهمة مستقبلاً.
فالأرض المرتبطة بالخطوط الرئيسية للمدينة ويسهل الوصول إليها إضافة إلى قربها من مراكز الجذب الاقتصادي للمدينة تختلف بشكل كبير عن تلك الأراضي المنزوية والتي لا يمكن الوصول إليها إلا من خلال عدة شوارع ومنحنيات متعرجة يصعب الوصول إليها.
بعد أن يتم التأكد من المؤشرات السابقة تأتي مرحلة الشراء وهنا توجد خطوة مهمة جداً وتخصصية تتعلَّق بفحص الصك الشرعي للأرض المشتراة، حيث تختلف الصكوك وتتنوَّع وتتشابه إلى درجة احتياج بعضها إلى خبراء لدراسة الصك وفحصه وتحديد مساره والجهة التي أصدرته والتأكد من ملكيته وعدم تداخل الملكية مع الغير، إن هذه الخطوة من الأهمية بمكان وتحتاج إلى أن يكون المستثمر واعياً وخبيراً في مثل هذه الموضوعات، والتي يجهلها كثير من المساهمين، بل إن بعض المساهمين ينخدع بصك دعوى (مشابه في الشكل وبصك الملكية) لا ينتهي بتملك الأرض، بل ينتهي بخصومة بين الطرفين على الأرض.
3- مرحلة التخطيط العمراني:
بعد أن يتم شراء الأرض أو تملك جزء منها حسب النظام الجديد يشرع المستثمر في تخطيط الأرض من الأمانة المختصة أو وزارة الشؤون البلدية والقروية حسب الاختصاص، وهذه الخطوة تستغرق عدة أشهر وقد تصل إلى أكثر من سنة في بعض الأحيان، حيث يلزم إسناد هذه الأعمال إلى مكاتب استشارية متخصصة في هذا المجال. وفيما يلي تفصيل مبسط لهذه المرحلة.
(3 - أ) الرفع المساحي:
في هذه الجزئية يتم الرفع المساحي للحدود الخارجية للأرض وربط ذلك بالشوارع المحيطة، والتأكد من أطوال الأرض وزواياها وأوتارها على الطبيعة، كما يتم عمل مخطط كونتوري لإتمام أعمال التخطيط، حيث يتم تحديد المستوى الطبيعي للأرض وارتفاعها حسب الطبيعة.
(3 - ب) يقوم المكتب الاستشاري بعمل عدة أفكار تخطيطية، وعقد عدة اجتماعات مع المالك للأرض لأخذ الملاحظات على المخطط وبعدها يتم الاتفاق على بدائل أو بديل واحد حسب الاتفاق لتقديمه إلى الأمانة المختصة وبالتحديد الإدارة العامة للتخطيط العمراني.
(3 - ج) يتم عرض بدائل التصميم المقترح على لجنة التخطيط بالإدارة العامة للتخطيط العمراني وإجراء التعديلات التي تطلبها اللجنة من خلال الاجتماعات المتعددة بين المكتب الاستشاري واللجنة، وبالطبع هناك عدة محددات للتخطيط من أهمها نسبة الخدمات والتي تقدر بـ33% من إجمالي مسطح الأرض، وبعد إجراء التعديلات التي تطلبها اللجنة تنتهي هذه المرحلة بالموافقة المبدئية من الأمانة على المخطط وذلك بإرسال أمر التنفيذ للبلدية الفرعية بالإضافة إلى الخطابات الأخرى المواجهة لشركة الكهرباء وإدارة التسمية والترقيم وإدارة تصميم الطرق.
(3 - د) بعد أن تم تخطيط الأرض على الورق في هذه المرحلة تنزيل المخطط على الطبيعة من خلال وضع بتر على أركان القطع مع كتابة رقم القطعة وعرض الشارع البترة، ومن خلال ذلك يتم إعداد مخطط نهائي (تنفيذ) تبين عليه أرقام القطع وأطوالها إضافة إلى الأوتار والمساحات بالنسبة للقطع غير المنتظمة.
* (3 - هـ) تصميم الطرق: بعد تسلّم مساحي الأمانة والبلدية الموقّع، يتم المضي في أعمال تصميم الطرق، حيث يتم رفع محاور الشوارع للأرض الطبيعية بحيث يتم المحافظة على أقل كمية من الحفر والردم. كما يتم ربط شوارع المخطط بالشوارع المحيطة.
4- مرحلة تنفيذ الخدمات:
ما زال المخطط على طبيعته، حيث تأتي مرحلة التنفيذ من خلال عدد من المقاولين المتخصصين بتنفيذ الأعمال المطلوبة وهي:
الأعمال الترابية والأسفلت، أعمال تمديد كيابل ومحطات الضغط العالي، أعمال الإنارة، أعمال الأرصفة والتشجير، أعمال تمديدات المياه، أعمال الصرف الصحي، أعمال تمديد الهاتف.
إن هذه الأعمال تتطلب إشرافاً دقيقاً وقوياً من قبل المالك أو من يمثِّله من المكاتب الاستثمارية المتخصصة، حيث يلزم متابعة أعمال المقاولين وتنسيق الأعمال بينهم، وفي بعض الأحيان يعمد المطورون إلى إسناد كافة هذه الأعمال إلى مقاول واحد، وهذا لا شك يخفف الأعباء التنسيقية بين المقاولين، ولكنه يزيد التكلفة ويجعل من المالك أشبه بمن يضع بيضة في سلة واحدة. يجدر بنا أن نشير إلى أن تكلفة التطوير للأراضي الخام يختلف باختلاف عوامل عديدة منها طبيعة الأرض ومساحاتها وطريقة التعاقد. إلا أنه يمكن الإشارة إلى أن التطوير يتراوح ما بين 20 ريالاً للمتر إلى 50 ريالاً للمتر المربع وقد يزيد أو يقل عن ذلك هذه الأرقام متوسط تكلفة التطوير بشكل أعم.
5 - مرحلة التسويق والبيع:
هذه هي المرحلة الأخيرة من مراحل المساهمة العقارية، حيث يقوم المالك قبل موعد الانتهاء من التنفيذ بوقت كاف بالتجهيز والإعداد لخطة تسويق المساهمة العقارية وتنفيذ المزاد العلني. وهنا يعمد بعض الملاَّك المحترفون إلى الإعلان عن المساهمة بطريقة غير مباشرة عبر خطة معدة سلفاً لفترة محددة وإلى حين الإنهاء من الاكتتاب أو بيع المخطط، فيما يقوم البعض الآخر بالإعلان المباشر عن المساهمة، ولا شك أن ذلك له علاقة بسلوك المستهلك وهو المساهم في نهاية المطاف.
أما بخصوص البيع أو الاكتتاب في المساهمة فهناك نقطة مهمة جداً يجب للمساهم الانتباه لها وهي العقد الذي يقوم بتوقيعه مع المطور أو المالك، حيث إن بعض العقود المتداولة في بعض المساهمات لا توضع الصفة القانونية للمساهم. فهل هو مساهم فعلاً في الأرض وبالتالي يلزم معرفته المسبقة بسعر شراء الأرض، أم هو مشتر من المالك فقط وبالتالي لا يطلق عليها مساهمة أصلاً.
نقطة أخرى لا علاقة لها بما سبق وهي هل السعر المطروح في المساهمة هو سعر الأرض الخام، أم سعر الأرض بعد التطوير، أم صافي سعر الأرض المطورة بعد إخراج نسبة الخدمات؟ إن هناك فرقاً كبيراً بين الأسعار السابقة، حيث إن المؤشر الحقيقي الذي يحدد جدوى هذه المساهمة من غيرها ومقارنة ذلك بالأراضي المحيطة هو السعر الصافي بعد التطوير وبعد إخراج مسطحات الخدمات من الأرض، ولذلك يلزم المساهمة استيضاح الموضوع من صاحب المساهمة ليكون يقيناً من أمره.
والنقطة الأخيرة في هذا الصدد هي كيفية إدراج التكاليف الإدارية والتسويق والإعلان عن المخطط وهل سيتم تحديد نسبة لها أم مبلغ مقطوع أم أنها داخلة من ضمن سعي المكتب.
إن تحديد هذه النقاط وتوضيحها من الأهمية بمكان لمعرفة أرباح المساهمة الحقيقية على مستوى المساهم وعلى مستوى المستثمر على حد سواء.
ملاحظة:
إن أي تكاليف أخرى مثل الدعاية والإعلان والمصروفات الإدارية أو القانونية التي يتكبدها المستثمر يلزم أن تكون منعكسة في سعر المتر المربع وتضاف إلى التكاليف السابقة لمعرفة السعر الحقيقي للمتر المربع لمقارنته بالأحياء المجاورة، أو أنها تكون ضمن السعي وهذا القرار يرجع إلى المستثمر ورغبته في ذلك ولكن يلزم أن يوضح ذلك للمساهم.
الخلاصة:
إن موضوع المساهمات العقارية موضوع مهم جداً وموضوع شائك وطويل، ولا أعتقد أن ندوة واحدة تكفي لتغطية كافة الجوانب المتعلقة بالموضوع، ولقد فعلت حسناً وزارة التجارة وكذلك اللجنة العقارية بالغرفة التجارية حينما قامت بتنظيم المساهمات العقارية بالقرار الأخير وهذه نقطة إيجابية وجيدة في سبيل احتواء وتطوير المساهمات العقارية ولكني أعتقد أن هناك خطوات وإجراءات أخرى تساهم في دفع هذا الموضوع في الاتجاه الصحيح، وأشير إليهما في نقطتين فقط أرى من الضروري تبيينهما في هذا السياق كتوصيات لهذه الندوة وهي:
1- على المستوى الإستراتيجي أرى ضرورة تبيين المنهج الشامل للتطوير وعدم الاكتفاء بإدخال الخدمات للأرض فقط، إننا نتطلع إلى إنشاء مدن إسكانية شاملة وكاملة تقوم بحل مشكلة الإسكان الذي نواجهها يوماً بعد يوم، إن هذا الاتجاه يدعم خطة الدولة في توفير مساكن قليلة التكاليف للمواطن بشكل ميسر كما يساعد هذا الاتجاه على القضاء على المشاكل الاجتماعية والأمنية التي تواجهها أحياؤنا المتفرّقة، كما يشكل هذا الاتجاه حجر الزاوية في دفع عجلة الاقتصاد وتوفير وظائف وفرص عملية لأكبر قدر ممكن للشباب المتطلع إلى تحسين أوضاعه الاجتماعية والمالية.
2- وعلى مستوى الواقع أرى ضرورة وجود صيغة موحّدة لعقد واضح ومتوازن للمساهمات العقارية يعكس حقوق الطرفين بناءً على الأنظمة والاعتبارات القضائية المعتبرة في بلادنا.
إن وجود هذه الصيغة يكفل حقوق الأطراف في المساهمة كما يخفف من وجود الإشكاليات القضائية التي تنتج عن الصيغ غير الواضحة وغير المتوازنة، وأشير هنا إلى أن الصيغة يمكن أن لا تكون إلزامية وإنما تكون معياراً لمن 5يريد أن يضفي على مساهمته نوعاً من الاطمئنان الذي يزيد من الإقبال على المساهمة من قبل المساهمين.
| 
"الاقتصادية"