* العقاري إبراهيم محمد بن سعيدان نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية بالرياض وعضو اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف التجارية الصناعية السعودية يستعرض في السطور التالية بداية المساهمات العقارية، متحدثاً عن أهم العوامل التي تؤثر في نجاح الاستثمار في المساهمات العقارية وبداية تنظيم هذه المساهمات ووضعها الراهن، ذاكراً أن صكوك الملكية تعد أهم أسباب تعثر المساهمات العقارية.
ويطرح ابن سعيدان الحلول التي يرى إمكانية تنفيذها للقضاء على مشاكل المساهمات العقارية، ويتحدث عن دور اللجنة العقارية في غرفة الرياض لحل الكثير من المساهمات العقارية المتعثرة.. وفيما يلي نص ما يذكره ابراهيم بن سعيدان:
بدأت المساهمات العقارية كنظام استثماري عقاري في السنوات الأولى من إعمار مدينة الرياض وذلك في عام 1360هـ حينما قام المرحوم الشيخ سعد بن يحيان بتجميع أموال بسيطة من بعض المواطنين وشراء ما يسمى حينذاك بالحويطات المحيطة بمدينة الرياض وهي ما يشبه الاستراحات حالياً وذلك لغرض تجزئتها قطعاً سكنية استجابة للنمو السكاني الذي بدأ يتزايد على مدينة الرياض باعتبارها عاصمة منطقة نجد حينذاك ومقر الحكم، وبدأت هذه الفكرة تنمو شيئاً فشيئاً حتى قام المذكور بتأسيس مكتب في سوق المدينة وبدأ ينظم إدارة هذه الأراضي وبيعها بعد تقسيمها في مزاد علني يحضره المشاركون والمستثمرون ومن يرغب تملك سكن، وبدأت هذه الفكرة تجذب عدداً كبيراً من المواطنين الأمر الذي فرض عليه فتح مكتب لإدارة هذه المساهمات.
ولقد كانت البدايات بسيطة جداً فالمشتريات لا تزيد على عشرات الآلاف وكان من الصعب تجميعها إلا من مجموعات من المواطنين ميسوري الحال وهم قلة حينذاك، وقد كانت الأمور في ذلك الوقت تعتمد على الثقة فكل مواطن يدفع اشتراكه في الأرض ولا يطالب بمستند سوى تسجيل ما دفعه في بيان بدفتر مدرسي يحتفظ به المكتب وبعد ذلك تسجل عليه مشترياته إذا اشترى في الحراج، ثم تصفى عملية المتاجرة هذه وتسجل عليه مشترياته في السجل الخاص بهذه الأرض وتتم محاسبته سواء بالزيادة أو النقص فإذا كانت له زيادة فإنها تسلم له مناولة ولا يطلب منه إيصال بذلك تبعاً للثقة المتوفرة بين المتعاملين في ذلك الوقت.
لم يحدد نظام الطرق والمباني أعراض الشوارع ونسبة ما يقتطع من الأراضي عند اعتماد المخطط، ولم يكن هناك تخطيط واشتراطات لأعراض الشوارع أو المرافق مما يسهل ويسرع في عمليات البيع والشراء والتداول ولم تكن الشوارع حينذاك تساعد على مرونة الحركة والاستجابة لمطالب النمو والعمران، حيث ان هذه العملية تعتمد على ما يقرره رئيس اللجنة حينذاك إلى أن صدر عام 1392هـ قرار مجلس الوزراء الموقر رقم 1270 في 12-11-1392هـ الذي ينظم عمليات التخطيط واشتراطات تخطيط المدينة مما ساعد على عملية تطوير مدينة الرياض، وعلى الرغم من ان هذا القرار رفع من تكلفة الأراضي إلا أن المواطنين والمستثمرين استجابوا له وبدأ تطبيقه في حينه، وبدأت تظهر معالم مدينة الرياض واستفاد المواطنون من أعراض الشوارع وتوفر المرافق ومواقف السيارات بالإضافة إلى ما قامت به الدولة من شق الطرق وتعبيدها واناراتها.
وفي عام 1395هـ تطلع المسؤولون إلى نظام أكبر وأشمل لتخطيط مدينة الرياض تخطيطاً عالمياً وتم التعاقد مع شركة دوكسايدس اليونانية لتخطيط المدينة تخطيطاً نموذجياً يتواكب مع بدايات الطفرة التي بدأت تظهر على المدينة وتم اعتماد شوارع رئيسية متقاطعة ومتعامدة، وصدر أمر سامٍ يحدد معالمها وأعراضها واتجاهاتها مما أوجد لمسة تخطيطية عمرانية ميزت المدينة تبعاً لهذا التنظيم تطورت عملية المساهمات في الأراضي لتتولاها شركات ومؤسسات منظمة تتفاعل مع هذا التطور التخطيطي المعماري وظهرت الشركات والمؤسسات والمكاتب العقارية الكبرى وبدأت تنظم وتطور عمليات مساهمات الأراضي بحيث تتمشى مع الطموحات التخطيطية والعمرانية بطريقة منظمة تجعل هذا النظام نظاماً اقتصادياً تنموياً وتحوله إلى أحد أوعية الاستثمار المهمة وبرز عدد كبير ممن يتاجرون في الأراضي حتى انقسموا إلى قسمين أحدهم شريك فاعل في الأرض وهو من يملك ربع أو نصف أو ثلث الأرض وهذا له صوت قوي في إدارة الأرض أما المساهم فهو من يملك اسهماً قليلة وهذا لا يكون له صوت لكن له حصته من الأرباح كاملة بعد خصم السعي وما يصرف على تخديم الأرض.
والمهم في الأمر أن هذه الأموال تتجمع وتنحصر في شراء أراضٍ كبيرة (خام) ومن ثم تخطط وتقسم مما أوجد شريحة كبيرة من المتعاملين في السوق العقاري ساعدت على تنمية مدخرات المواطنين ونمو المدينة واستجابتها لحاجة المواطنين الذين يرغبون في ايجاد مساكن لهم حينما نزحوا من القرى المجاورة طلباً للعلم والعمل في الرياض التي تتوسع بشكل متسارع.
إن تواجد عدد كبير من هؤلاء المتعاملين الذين امتلكوا اراضٍ ساعدهم عند قيام الدولة بإنشاء صندوق التنمية العقاري بالحصول على قروض باعتبارهم مالكين لهذه الأراضي مما جعل مدينة الرياض أكثر المدن استجابة لأنظمة الصندوق الذي اشترط على المقترضين أن يكونوا مالكين لأرض لكي يتم الموافقة على منحهم القرض، وقد ترتب على ذلك توفر عدد كبير من الفلل والوحدات السكنية التي ساهمت مساهمة فعالة في حل الاختناقات السكنية التي حصلت أثناء الطفرة حيث حصل في ذلك الوقت أزمة سكنية خانقة تسببت في تدخل الدولة بإصدار قانون يمنع الزيادة والإخلاء حتى تنتهي أزمة السكن التي برزت منذ خطة التنمية الأولى. وسار الطلب على المساكن يسير بوتيرة أكثر استقراراً من العرض، إلا أن المتوسط العام - باستثناء فترتي الخطة الثانية والثالثة - فإننا نجد أن العرض الفعلي للمساكن يساوي حوالي 55% من الطلب الكلي. وبنهاية الخطة السادسة اتضح جلياً أن هناك نقصاً في العرض على الإسكان في المدن الكبرى بالمملكة، مما أدى إلى التوجه إلى التمويل الذاتي للأفراد (أكثر من 70%) وحوالي 20% بتمويل من الصندوق العقاري وحوالي 5% القطاع الحكومي وأقل من 3% بتمويل من شركات ومؤسسات تمويل وتطوير ومستثمري القطاع الخاص.
وخلال الخطة السابعة برزت مشاركة القطاع الخاص في إنتاج المساكن لتصل إلى 91% (تمويل 730 ألف وحدة سكنية) و9% فقط (70 ألف وحدة سكنية بتمويل من صندوق التنمية العقاري)، وأصبح اليوم القطاع الخاص هو المحرك الرئيسي لتنمية قطاع الإسكان.
وقد جاءت المساهمات العقارية لتساعد في حل بعض من أزمة السكن حيث تصبح الأرض بمجرد طرحها في مساهمة عامة قابلة للاستثمار في مشاريع سكنية وتجارية بعد تخطيطها وتزويدها بالخدمات اللازمة.
وفيما يلي أهم العوامل التي تؤثر في نجاح الاستثمار في المساهمات العقارية:
أولاً: الإلمام الكامل من قبل صاحب المساهمة
مما لاشك فيه أن إدارة المساهمات العقارية فن تجاري بحد ذاته ويتوجب على القائمين على مثل هذه المساهمات أن تتوفر فيهم شروط خاصة في مجال تجارة وتداول العقارات، وأن يكون لهم باع طويل في هذا المجال خاصة أن أموال كثيرة من المواطنين ستكون أمانة في أعناقهم لإدارتها وفق طموحات هؤلاء المواطنين الذين يقصدون الربح ومن ثم تملك قطعة أرض يبنون عليها سكنهم، كما يجب أن يكونوا من المشهود لهم بالأمانة في أوساط العقاريين. وقد يكون من العدل الإشارة إلى أن مشكلة المساهمات العقارية لا يتحملها أصحاب المكاتب العقارية وحدهم ولكن يشاركهم فيها أطراف أخرى أولهم المستثمرون أنفسهم الذين قد يدفعهم حماسهم الزائد إلى المساهمة دون توخي الحذر والدقة في اختيار من يوكلون له إدارة أموالهم.
ثانياً: الوعي التام لدى المساهم
وكما هو معلوم فقد اتجه كثير من المواطنين إلى المساهمات العقارية خلال العقود الماضية بعدما لمسوا المغريات بقصد تنمية ونمو مدخراتهم في هذا النوع من الاستثمارات، وساعد ذلك على زيادة آمالهم فيها مما جعل البعض يغامر بكامل رأسماله بل بيع مسكنه واستئجاره أو استئجار غيره وذلك لزيادة الثقة في مردود استثمار مساهمات الأراضي.
واستمر الحال على ذلك حتى وصل إلى درجة أن المستثمر لا يسأل عن موقع الأرض التي ساهم فيها ولا حتى عن المكتب الذي يساهم معه أو من مالكه وهل لديه ترخيص بذلك أم لا.
ومما زاد الطين بلة تلك السهولة التي تمنحها أنظمة الاستثمار العقاري التي كانت لا تشترط أي نوع من الشروط القوية سواء على المكتب العقاري أو صاحبه بل كانت شروطاً عادية يمكن أن تنطبق على أي شخص لا يفهم أصول المهنة مما جعل كثيراً من المواطنين يترأسون مساهمات بمبالغ ضخمة جداً لا يقدرون على إدارتها لضحالة معلوماتهم عن مبادئ الاستثمار سواء الاقتصادي عامة أم العقاري خاصة.
بداية تنظيم
المساهمات العقارية
في عام 1398هـ صدرت لائحة تنظيم المكاتب العقارية بموجب قرار مجلس الوزراء الموقر رقم 334 وتاريخ 7-3-1398هـ، وعهد إلى وزارة التجارة بالإشراف على تنفيذ تلك اللائحة.
أما المساهمات العقارية فقد تم وضع شروط لتنظيمها بموجب بموجب خطاب مجلس الوزارة رقم 7-د-21149 وتاريخ 8-9- 1403هـ الذي نص على الشروط التالية:
1- سجل تجاري بنشاط العقار لصاحب المؤسسة.
2- اشتراك في الغرفة التجارية بهذا النشاط.
3- إرفاق صك الملكية لهذه الأرض وعقد المبايعة.
4- تحديد قيمة السهم الواحد.
5- تحديد المدة التي تتم فيها التصفية على أن لا تتجاوز ثلاث سنوات.
6- ما يثبت من الجهات المعينة بتوفير الخدمات مثل الماء والكهرباء والهاتف.
7- ما يثبت اعتماد المخطط من البلدية أو الأمانة المختصة.
دور اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بالرياض في حل مشكلة المساهمات العقارية
شكلت اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض في عام 1409هـ، حيث عملت على تطوير أنظمة المساهمات العقارية بإضافة شروط إضافية لها، وأعطت موضوع المساهمات العقارية قدراً كافياً من البحث والدراسة اللازمة واقتراح الحلول الملائمة لها وقد شكلت لذلك لجنة لدراسة المساهمات العقارية.
وتمت دراسة المشكلة في عدة جلسات، وقد رأى أعضاؤها رفع بعض المقترحات لمعالي وزير التجارة للنظر فيها، وتم رفع المقترحات لمعاليه بالمذكرة رقم 30-10-6816 وتاريخ 9-3- 1416هـ وقد تفضل معاليه مشكوراً بتأييد تلك المقترحات شريطة عدم تعارض أي منها مع قرار مجلس الوزراء رقم (7-د- 21149) وتاريخ 8-9-1403هـ، وذلك وفقاً لما جاء في خطاب وزارة التجارة رقم 1009-221 وتاريخ 22-4-1416هـ.
وقد اقترحت اللجنة إضافة الشروط التالية:
1- تعيين محاسب قانوني معتمد (مرخص له) عند فتح المساهمة والتصفية.
2- أن يمتلك صاحب المساهمة نسبة لا تقل عن 20% من رأسمال المساهمة وأن يبين نسبته في إعلاناته عن المساهمة.
3- في حالة عدم التصفية بعد المدة يتم إحالة المساهمة إلى الغرفة التجارية الصناعية في تلك المنطقة التي تقوم بدورها ممثلة باللجنة العقارية بترشيح عدد ثلاثة من المكاتب العقارية من أهل الخبرة والمعرفة مع محاسب قانون للنظر في المساهمة على أن تتحدد أتعاب ومصاريف هذه التصفية من قبل المرشحين من اللجنة وتقيد على المساهمة أو يتم الفصل فيها عن طريق التحكيم، بحيث يختار صاحب المساهمة محكماً ويختار المساهمين محكماً آخر، ويختار المحكمون محكماً مرجحاً.
4- تكون المساهمة على نمط أسهم بالشكل التالي:
- يتم تحديد سعر شراء الأرض ثم يضاف إليه جميع التكاليف الخاصة بها من تحسينات وسفلتة وحراسة، والمصروفات التي تفرضها الأنظمة وخلاف ذلك.
- يقسم إجمايل تكلفة الأرض على قيمة السهم الواحد الذي يحدده المستثمر، ينتج عدد الأسهم الكلية.
- يحق للمساهم الاطلاع على الدراسة الخاصة بالأرض.
وقد صدر مؤخراً قرار معالي وزير التجارة والصناعة رقم (5966) وتاريخ 2-12-1424هـ الذي ينظم عملية طرح المساهمات العقارية ويتضمن معظم الاقتراحات التي رأتها اللجنة لتنظيم عملية طرح المساهمات العقارية.
الوضع الراهن
للمساهمات العقارية
يكثر الحديث في هذه الأيام عن المبالغ الكبيرة المرصودة في المساهمات المتعثرة، وينصب اللوم في هذا التعثر أو العثرات المتلاحقة كما أسميها في أصحاب المكاتب العقارية باعتبارهم هم رؤساء المساهمات المتعثرة. وقد يكون على هؤلاء جزء من المسؤولية، ولكن أغلب الأسباب التي لمسناها تنحصر في أن صكوك الملكية التي أصبحت من كثرة أنواعها تحتاج إلى دورات عقارية لشرحها فمعظم الصكوك تشكك فيها الدوائر المختصة لسبب أو لآخر ومن هذه الأسباب:
1- بعض تلك الصكوك لم تكتمل فيه المادة 85 و 86 من نظام الدوائر الشرعية، وهذا ما يجهله كثير من العاملين في المجال العقاري.
2- وهناك صكوك تعرف (بصكوك دعوى) وهذا النوع من الصكوك لا يمتلك الارض، ولكنه ينهي دعوى بين شخصين مختلفين على الأرض.
3- كما أن هناك صكوك إفراغ وهي الصكوك التي تفرغ عادة لدى كتابة عدل ويكون لها أسبقية التملك يمكنها من قطعية التملك.
4- أما النوع الرابع فهي حجج استحكام وهي الصكوك التي تثبت الملكية بالأحياء الشرعي التي عادة ما تثبت لدى المحاكم الشرعية الكبرى.
5- كما يوجد نوع آخر من الصكوك وهي الصكوك المبنية على أوامر من المقام السامي، وهذه عادة تبنى على أمر سامٍ مبني على أحقية المالك في الأرض واقتناع ولي الأمر بهذا الحق لا أن بعض هذه الأوامر السامية لا تمر بالقنوات الإدارية، ونجد أن هذا الأمر صدر من المقام السامي مباشرة إلى كاتب العدل دون اكتمال العناصر الإدارية الضرورية.
6- كون الصك صادر من غير ولايته أو وجود تداخل في الملكية مع الغير أو جبال او بحور.
إن تنوع الصكوك وجهل المواطن بأيهما أكثر ثبوتاً جعل كثيراً من أصحاب المساهمات في حيرة من أمرهم، ولقد صدرت أوامر سامية تفسيرية لذلك أيضاً ولكنها غير منشورة لتعميمها على الجميع، للحد من كثرة المشاكل في الأراضي مثل الأمر السامي رقم 333 وتاريخ 29-5-1419هـ. ولقد تضرر كثير من المساهمين في الأراضي التي فسرت صكوك ملكيتها ببعض من الصكوك التي اعتبر فيها نقص بعض العناصر الشرعية، وعلى الرغم من عدم وجود معارض لها سوى الدولة. لكن لم يبت فيها بشيء من الجدية لفك الحصار عن هذه الأراضي لما في ذلك من رفع الضرر.
* بالنسبة للأراضي التي تقع في المرحلة الثانية من التخطيط العمراني فقد توقفت هذه المساهمات بسبب القرار الذي اتخذته وزارة الشؤون البلدية والقروية بتأجيل اعتماد المخططات الواقعة في النطاق العمراني الثاني خلافاً لقرار مجلس الوزراء رقم 175 الذي ذكر بأن النطاق العمراني سوف يعتمد عام 1415هـ ولم ينفذ، حيث تم تأجيل ذلك إلى الأعوام العشرة القادمة. وهذا أمر لم يكن معلوماً لجميع المستثمرين مما زاد من مشاكل العديد من المواطنين وساعد على بقاء كثير من المساهمات بدون حل.
حل مشكلة المساهمات العقارية
من حيث إمكانية حل مشكلة المساهمات العقارية يمكن تقسيمها إلى:
1- مساهمات لا يريد صاحبها إنهاءها وهي المساهمات التي ليس لها سوق والجهة الوحيدة التي تقبل شراءها هو صاحب المساهمة نفسه الذي عادة ما يستغل ظروف المساهم وحاجته الماسة لبيع أسهمه فيشتريها منه بجزء بسيط من القيمة التي سبق أن باعه السهم بها، وبهذه الطريقة يكون صاحب المساهمة قد استرجع اكبر عدد من الأسهم بقيمة زهيدة وتبقى الأرض على ما هي عليه.
2- مساهمات لا يعرف صاحبها كيف يحل مشاكلها التي ظهرت نتيجة الحركة السريعة في سوق المساهمات ودخول عدد كبير من المضاربين لسهولة الإجراءات حيث يقوم صاحب المساهمة بيع الأرض إلى الآلاف من المساهمين دون أن يخططها أو يلتزم بأية قيود أو مراقبة أو نظام يحمي حملة الأسهم، وحيث إن ارض المساهمة لا تكون لها قيمة إلا بعد تطويرها فيجد صاحب المساهمة نفسه أمام مشاكل عديدة لا يعرف كيف يحلها أو ليس لديه الرغبة في حلها.
3- مساهمات تحتاج إلى اهتمام خاص لحل مشاكلها وهي تتمثل في المساهمات التي ظهرت نتيجة للنشاط والتطور السريع في سوق العقار ولم تدرس تلك المساهمات قبل بيعها في السوق فوجد صاحبها وحملة اسهمها أن مشاكل تلك الأراضي صعبة فإما أن تكون قيمتها السوقية قد انخفضت أو تكون في مناطق نائية وبعيدة عن العمران والإسكان وبالتالي فهي بحاجة لوقت طويل قبل أن تخطط وتباع أو تكون من منطقة ليس بالإمكان تخطيطها لأن ذلك يتعارض مع سياسة تخطيط المدن أو البلديات أو حماية البيئة.
وطبقاً لنص المادة الثالثة من نظام المحكمة التجارية فإن المساهمات العقارية تعتبر أعمالاً غير تجارية وأية دعوة تقام في شأنها هي من اختصاص المحكمة الشرعية، وأمام الشرع تكون الحجة بالحجة أضف إلى ذلك كيف يمكن تجميع هذا العدد الكبير من المساهمين الذين قد يتجاوز عددهم - في بعض المساهمات - الألف مساهم ومنهم الورثة والأطفال والنساء وبعضهم لا يعرف مساهمته، كما أن الأسهم لم تحدد بعد وإنما هي على المشاع، ولذلك فإنه من الصعوبة بمكان أن يقيم مساهم بمفرده دعوى قضائية لاسترداد حقه، أضف إلى ذلك أنه لو توفي صاحب المساهمة نفسه أمام من يطالب المساهم بحقوقه.. هل يطلبها الورثة؟ لذا وجب تحديد شروط في المعلن عن المساهمة وتحديد فترة زمنية تتم خلالها تصفية المساهمة وهي ثلاث سنوات حسبما جاء في اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية رقم 334 وتاريخ 7-3-1398هـ بالرغم من أن فترة ثلاث سنوات قد لا تكون كافية خاصة في بعض المساهمات التي تقع خارج النطاق العمراني.
الخلاصة
إن الأمر يقتضي رفع الأمر لوليه للنظر في حجم الخسائر التي تنمو عاماً بعد عام بسبب توقف العديد من المساهمات التي تحتجز الكثير من أموال المواطنين الذين يأملون إيجاد حلول لتلك الأموال المتوقفة، وقد تضرروا كثيراً من توقفها خاصة أن كثيراً من ملاك أو رؤساء بعض المساهمات اختفوا عن الأنظار وبقي المساهم لا يجد من يطمئنه على ماله أو يراجع باسمه لإنهاء ومتابعة ما يملكه في تلك المساهمات، وبالإمكان أن يستفاد من أعضاء اللجان العقارية بالغرف التجارية لوضع خبرة أعضائها تحت نظر ولي الأمر للمساعدة في اقتراح الحلول التي قد تساعد على إنهاء أية مساهمة تعرض عليهم وذلك حفاظاً على اقتصادنا من الترهل الذي يثقل كاهله، ورأفة بمواطنين حاولوا الدخول في استثمارات تنموية للبلاد والعباد.
ولا ننسى هنا التنويه بالجهود التي قام بها صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبد العزيز أمير منطقة الرياض ورئيس الهيئة العليا لتطوير منطقة الرياض الذي أمر بتشكيل لجنة من مجلس المنطقة وبعض أعضاء اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بالرياض لوضع الحلول المناسبة للتغلب على مشكلة المساهمات المتعثرة والعمل على حلها، وكذلك ما قامت به إمارة المنطقة الشرقية بتوجيه ومتابعة من صاحب السمو الملكي الأمير محمد بن فهد بن عبد العزيز وبالتعاون مع الغرفة التجارية بالمنطقة الشرقية والجهات ذات العلاقة هناك لوضع حد لبعض المساهمات بالمنطقة الشرقية وإيجاد الحلول لها.
| 
"الاقتصادية"