هل الشائعات مازالت تلعب دوراً في سوق العقار؟

* الدمام- ظافر الدوسري:
ظاهرة مؤثرة ومزعجة على كافة الأصعدة لكنها في سوق العقار تبدو قاسية بصورة أشد، وتلعب دورا في تغيير معادلات وموازنات السوق.
فهناك العديد من المخططات العقارية، قطعت عقدا من الزمن، وهي تبحث عن الزبائن، ولكن بلا فائدة، والسبب في ذلك إشاعة أو مقولة أطلقها أحدهم وروجها وصدقها الناس، والضحية هي (المخطط)وصاحبه بالطبع!
لكن في الوقت الحالي هل مازالت الشائعة تؤثر في سوق العقار؟ ومن هم مثيرو الشائعة؟ ولماذا أسعار سوق العقار من أسهم وأراض في ارتفاع دائم لا يصاحبها انخفاض؟
ولماذا لا يكون هناك تصحيح لأسعار سوق العقار أسوة بسوق أسهم الشركات المحلية، كل هذه المحاور طرحتها (الجزيرة) على أهل الاختصاص في سوق العقار، فقال عبدالعزيز المشرف - مستثمر عقاري: الإشاعة سلاح ذو حدين منهم من يستغلها استغلالا سيئا، ومنهم من يستغلها استغلالا جيدا مثل مساهمة يريد أن يروجلها، ويكحل لها بعض الإشاعات من أجل أن يمهد الطريق لهذه المساهمة، فهذه إشاعة إيجابية، والإشاعة السلبية التي انتشرت في الآونة الأخيرة وهي أنه مجموعة من العقاريين أرادوا أن يثيروا بلبلة على عقار ما حوله الشبهات مجرد تلفيق إشاعة ما يروجون لها بطريقة أو بأخرى بحيث تفسد وضع الرجل المعنوي.
فالإشاعة في العقار واردة، وتؤثر فيه أحياناً، ومن مضارها أنها تثير البلبلة في المجالس وسوق العقار ككل، تثير البلبلة بحيث إنها تؤدي إلى إنقاص الحق في الآخر صاحب المساهمة ومستثمريها.
وهناك للاسف مناح عدة منها ما يؤدي الى إفلاس الآخر، ومنها ما يعزز مكانة المساهمة المعينة، أضرب مثلاً إذا أردت أن أرفع سعر شارع معين أروج إشاعة معينة بين الصباح والظهر، وما هي إلا سويعات وارتفع سعره بسبب اشاعة بسيطة، هذه تحدث للذين اتبعوها في السابق، ومازالوا يتبعونها لكنها في الوقت الراهن بريقها بدأ ينحسر، ولم يعد لها التأثير كما كان في السابق، لأن العقاريين اتجهوا للمصداقية والشفافية ولكل سؤال جواب، لأنه كان في السابق تعتيم، ولا أحد يعرف شيئا وكثيرا من الامور العقارية.
أما الآن الوضع اختلف، صحيح أنها لا تؤثر في بعض الأحيان على سير العقار لأنه أصبح استثمارا آمن، لذا تجد الكم الهائل من المستثمرين اتجهوا نحو العقار واستثمروا فيه ليس بملايين بل ببلايين الريالات، وهذا يدل على أنه لا يتأثر بالاشاعة وأنه ثابت، وسوف يستمر بإذن الله، وأردف يقول: الغرفة التجارية بالمنطقة الشرقية وتحديداً اللجنة العقارية والحق يقال، كان لها باع طويل ونجاح في المساهمات العقارية، لذا فإن وزارة التجارة حينما وضعت الأسس والأنظمة والقوانين للنشاط العقاري حدّت، وامتصت الاشاعة العقارية على الرغم من وجودها، ولا يمكن دفنها أو قتلها أو حرقها، ونفى عبدالعزيز المشرف أن يقارن مؤشر الارتفاع والانخفاض في الاسهم العقارية بأسهم الشركات المحلية قائلا:ً أسهم الشاشات معروفة بأنها أسهم ورقية لها مضاربون يرفعون وينزلون في الأسعار باستثمار مليارات الأموال، أما الأراضي عبارة عن استثمارات على الواقع لا تتأثر بكثير من هزات المضاربين، ثم إن أسهم الشركات المحلية مرتفعة لأنها تتضاعف من سهم( ابو خمسين) ريال لتصل ربما إلى 200 او 300 ريال.
أما أسهم العقار فهي تحافظ على أسهمها أو في ارتفاع دائم باعتبار أن الطلب يزداد عليها، متى ما وجد الطلب، وقل العرض ارتفعت الأسعار، وهذه قاعدة ثابتة لكن متى ما كثر العرض وقل الطلب ستخفض الأسعار والمتعارف عليه حالياً أن الطلب في أسهم الاراضي العقارية في ازدياد، ولذلك فالسهم العقاري يرتفع من 6000 الى 9000 ريال ومن 20.000 الى 25.000 ريال للسهم الواحد، وبعضها يتداول بين 23 الى 42 الف ريال، وهذه ظاهرة ايجابية وغير ايجابية كيف؟
فإيجابية بمعنى أنها ظاهرة صحية، ما يشتري المواطن اسهما الا وهو متأكد ومتيقن أن المساهمة تستحق الاستثمار غير إيجابية وهو انه مبالغ فيها، مجموعة معينة من العقاريين يتفقون على أنه لابد أن ترفع سعر المساهمة هذه فيخلون السوق منها فترتفع فوق معدلها الاعيتادي لأنه أنا وأنت كمستهلكين عاديين تأخذنا العزة بالاثم، نرى السعر مرتفعا فنشتري، بعدها نصبح كبش فداء.
هزة تصحيحية للعقار؟
وأضاف يقول عن مدى وجود أو وقوع عملية تصحيحية لأسعار سوق العقار:لا نستطيع أن نحكم حالياً على سوق العقار خاصة، لأنه مادامت هناك سيولة بالبلد، فلا يمكن التوقع والتنبؤ بأي هزة في سوق العقار في القريب العاجل، لانه هناك طلب هائل واطمئنان لهذا السوق ومستثمريه، وليس هناك مخاطرة فلا تتوقع هزة في القريب العاجل، إنما تأخذ طبيعتها دائماً لفترات متعارف عليها منذ السبعينيات الميلادية، هناك طفرة أعقبها هدوء في الثمانينيات وفي التسعينيات بدأت الطفرة الآن في مطلع القرن العشرين ارتفعت إلى قمة كبيرة هائلة لكنها لن تنخفض انخفاضا حادا، إنما تتوقف عند حد معين وتتراوح هذه لفترة معينة على مدى 3 إلى 5 سنوات القادمة إلى أن تصل إلى حد التخمة كما يقال، ووصف المشرف الفجوة بين السكن والمساكن والطلب في الوقت الحالي بأنه عال جداً، لذا لن يكون هناك هزات بل بالعكس السنة القادمة المملكة سوف تنضم لمنظمة التجارة العالمية، وسوف يكون هناك طلب متزايد، كما نراه في الدول المجاورة في العقار على شكل أبراج خاصة، وحتى الشقق السكنية، وكذلك بعد أن فتح مجال الاستثمار الأجنبي سوف يدفع بثورة العقار ويقلب الموازين كلها وتمتد الطفرة العقارية إلى سبع سنوات قادمة دون أن تهتز، والطلب يزداد على العقار، والناس تتجه اتجاها طرديا مع نمو العقار ولا يخشون شيئا.
لا يصح إلا الصحيح
محمد الجاسم - مدير مجموعة شركات إبراهيم الجاسم ومستثمر عقاري شاركنا برأيه قائلاً:
الإشاعة موجودة منذ البدء، ولن يستطيع أحد القضاء عليها، لكنها قلت ولم يعد لها تأثير كبير بسبب نمو إدراك ووعي ثقافة المجتمع المهتم بسوق العقار، إذ تجد الشخص حينما يريد الاستثمار في المجال العقاري تجده يقوم بدراسته ومعرفة بيئته ومستقبله وضوابطه، وهل هو مطابق للأنظمة العقارية أم لا بل يصر على أن يجد لكل سؤال جوابا، وهو متوفر، لم يعد هناك تعتيم كما كان في السابق، فالعقاري الذي يعم أو يعتم على معلومات لن ينجح بسبب الوعي العقاري، لانه كان في السابق مطبات ومكايد راح ضحيتها آخرون، وعلى الرغم من ذلك فالمطبات قلت بكثير عما كان في السابق.
أعرف كثيرا من العقاريين لديهم المصداقية تجعل الشخص يستثمر لديهم بأمان، وهناك عقاريون يخجلني أنه ليس لديهم مصداقية وشفافية لماذا؟ أقول لهم إذا أنت كسبت لابد أن تخاف الله رب العالمين، ولا تجعل تبريرات تصنعها أنت مخرجا لك، ولكن في النهاية سيكتشف الناس عدم وجود المصداقية وبالتالي تخسر مستثمرين أكثر من ربحك المادي، إن ما ينبغي أن يعرفه محبو الشائعات هو أن الكذب قصير الحبل وفي النهاية (لا يصح إلا الصحيح).
والشركات التي لا تعطيك المصداقية قلة وهم، أما الأفراد فهم أكثر تعتيماً للمعلومة العقارية وغموضا،ً فالمستفيدون من الإشاعات هم السبب في ترويج الاشاعات سواء العقاري أو السمساري، ولأنهم هم المستفيدون، فالسمساري ربح عمولته، والعقاري ضمن من يرفع السعر ويشتري عقاره سواء من أسهم او أراض.
وأضاف يقول: القضية هي أن العقار اذا كان يستحق (يسوي) فهذه اشاعة ايجابية ولكن اذا كان العقار لا يستحق فهذه اشاعة مبنوذة التي تسبب تضخيما للسعر الحقيقي للعقار لماذا؟ ما الهدف منه؟ الا اذا كان للعقار نظرة مستقبلية فلابد من إيضاح وشفافية، مثلاً ان النمو السكاني سينتقل للمنطقة الفلانية، وهناك دراسة وافية وأكيدة للنمو السكاني، فنحن لا نقول: ان كل الاشاعات خطأ، فمنها إشاعات ايجابية تؤدي الى تعزيز العقار ونموه.
ارتفاع العقار معقولة
وعن أسعار العقار المرتفعة التي لا تنخفض قال: هناك أشياء في العقار لم ترتفع وهي مهيأة للارتفاع بكثير منها للنزول، ولأن العقار يمرض ولايموت، وأسعار العقار ما تنزل عن تكلفته، فلو أن المشتري اشترى أسهما بـ 150 ريالا مثلاً فليس من المعقول ان تنزل الى 100 ريال لان قيمته باقية على ارض الواقع ما نقص منها شيء.
والسعر يبدأ في الارتفاع اذا أخذنا المساهمات العقارية اذا بدأت الشركة القائمة على المساهمة في تنفيذ أول مسمار، فما بالك اذا بدأت في تنفيذ الشوارع والإضاءات فهذا الارتفاع واقعي جداً
والأسهم العقارية في ارتفاع دائم وممكن تنزل في بعض الأوقات، وفي بعض الظروف النادرة (اذا توقف المشروع مثلاً او غيره) ويصل في بعض الاحيان الى اقل من سعر التكلفة وهذا شيء مؤقت.
لكن هناك بعض المساهمات ارتفاعها يعتمد عل كلام الناس (اشاعة)، ورأيت هذا الشيء فالسعر بدلاً من أن يكون بـ 13 اصبح ب 18 ريالاً في فترة بسيطة 2015 يوم لماذا؟ لأنه يوجد ناس يروجون للاشاعات مع التبريرات الوهمية.
علاج الظاهرة
واختتم الجاسم بطرح بعض الحلول لهذه الظاهرة بسوق العقار قائلاً: يجب ألا يؤخذ برأي مروجي الشائعات ولا بملاحظاتهم، ولا بمعلوماتهم مما يستدعي أخذ الحيطة والحذر من أية معلومة تنشر في السوق، واستشارة أهل الخبرة في كل شيء، فهذا كفيل بإبطال مفعول أي إشاعة تظهر في السوق، كذلك يجب التأكد من الإشاعة هل هي صحيحة أم لا؟ وتسأل وتتأكد من أربع الى خمس (مصادر) عقاريين، ولا تعتمد على مصدر واحد، وهذا رأي على الرغم من أن العقاريين لا يخبرون بعضهم البعض، لذا فالافضل البحث عن عقاري محايد لا يذم عقار الآخرين ولا يظلم في رأيه.
إشاعات مؤذية
عبدالهادي مبارك الدوسري- صاحب مكتب عقاري يقول: الإشاعة في سوق العقار تبدو قاسية وتلعب دوراً في تغير معادلات السوق، وهناك الحكايات والقصص الغريبة بعضها لا يصدق.
فمن بعض الإشاعات المؤذية شخص يريد تحطيم مشروع الطرف الآخر، فهنا الاشاعة أسهل وأسرع انتشاراً بأن يقول خدمات المخطط ناقصة والردم لم يكن بالشكل المناسب وغيرها، وبالتالي تسري الاخبار والشائعة بين الناس وتكون النتيجة عملية انسحاب المساهمين من المشروع سريعة كسقوط الحلق من المسبحة، وتبدأ معها الخسائر ماذا يستفيد ناقل الكلام بغير علم أو تحقق لما ينقل غير الأذى، وذنب البهتان والنميمة، وماذا يجني لنفسه غير الاثم والعذاب يوم القيامة {أَيُحِبُّ أَحَدُكُمْ أَن يَأْكُلَ لَحْمَ أَخِيهِ مَيْتًا فَكَرِهْتُمُوهُ}.