قال تقرير صادر من الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إن سياسة الإسكان التي وضعها المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض تتمثَّل في أهداف عامة للنهوض بقطاع الإسكان، وتهيئته لاستيعاب احتياجات المدينة المستقبلية ولتحقيق هذه الأهداف وضعت جملة من السياسات بناء على تشخيص واقع الإسكان في المدينة، وتقويم التجارب السابقة، واستقراء لمستجدات المدينة والتغيير الذي سيطرأ على الإسكان، والعوامل المؤثرة فيه، وأنجح السبل للتعامل معها.
حددت سياسة الإسكان - حسب التقرير - عدداً من الغايات الضرورية للنهوض بقطاع الإسكان في مدينة الرياض، وتهيئته لتوفير احتياجات المدينة من الوحدات السكنية اللازمة لاستيعاب الزيادة السكانية المتوقعة، وما ينجم عنها من زيادة في عدد الأُسر.
من هذه الغايات: تحسين المستوى الحضري للاحياء القائمة، ومعالجة ما تعاني منه من سلبيات, ورفع مستوى التصميم الحضري للمجاورات السكنية، بما يراعي النواحي الاجتماعية، والظروف المناخية، والطابع المعماري المحلي، والمحافظة على القيم الاجتماعية الاصيلة للسكان، وتعزيزها عن طريق التصورات التخطيطية المبتكرة لأنماط السكن، والمعيشة التي تستند على المبادئ الشرعية، والخصوصية الاجتماعية والمعطيات المحلية، ورفع كفاءة توزيع استعمالات الأراضي، خاصة فيما يتعلق بالاسكان وأماكن العمل والخدمات، وتنمية البيئة المبنية، بما يحقق الاحتياجات الاساسية من المرافق والخدمات والاسكان والنقل، وإتاحة خيارات متنوعة للسكن والنقل.
كما تتضمن الغايات تطوير آلية فعالة لتوفير السكن والخدمات الحضرية، في أطر زمنية مرحلية وبأقل كلفة ممكنة، ولجميع فئات المجتمع، اضافة الى زيادة آلية تمويل الاسكان بشكل خاص، وابتكار أدوات تمويلية فعالة، ومجدية اقتصاديا وفي متناول السكان.
وقال التقرير إن المساكن هي المكون الأبرز والأكثر شيوعا في المدن، إذ تُشكِّل أكثر من 75% من إجمالي النسيج العمراني في المدينة على اختلاف استعمالاته، كما انها تكتسب مكانة اقتصادية هامة، فأكثر من 40% من قيمة أصول المدينة تكمن في مساكنها، هذا إضافة الى كونها تستوعب معظم أوقات سكان المدينة بداخلها، من هنا تنبع أهمية قطاع الاسكان في المدن، ما يعني أن ازدهاره يعطي مؤشراً قوياً على الازدهار الذي تعيشه المدينة، وعكس ذلك إذا ما كان يعاني من الاخفاقات، والازمات الحادة، ولقياس مستوى اداء قطاع الاسكان، وسلامة آلياته، واستيعابه لنمو المدينة وتحقيقه لرغبات ساكنيها، وتواؤمه مع معطياتها الاقتصادية، والبيئية، والتخطيطية تستخدم ثلاثة مؤشرات رئيسة وهي:
1- القدرة على استيعاب الطلب:
قدرة قطاع الاسكان في المدينة على استيعاب الاحتياجات المستقبلية تبعا لنمو سكان المدينة يعطي دلالة قوية على كفاءة قطاع الاسكان، فالمدن في كثير من فترات حياتها تمر بحالات توازن واستقرار بين حاجتها للوحدات السكنية، وبين عدد سكانها، إلا ان هذا الاستقرار قد لا يكون حقيقياً ولا يعكس بالضرورة كفاءة قطاع الاسكان، بقدر ما يشير الى عدم نمو سكان المدينة، ويظهر ذلك جلياً عندما يزداد معدل الهجرة الى المدينة، ويتضاعف عدد سكانها بوتيرة عالية، هنا تظهر كفاءة قطاع الاسكان، وقدرته على استيعاب هذه الزيادة على الدوام من عدمه.
إن قدرة قطاع الاسكان على استيعاب احتياجات النمو السكاني المستمرة تشير الى كفاءة عدد من العوامل المؤثرة في الاسكان، كمرونة التخطيط وفاعليته، وازدهار الاستثمار العقاري، ووجود آليات تعاون فاعلة، تقوم على أسس استثمارية مجدية بين القطاع، العام والخاص، ونجاح آليات التيسير المختلفة.
إن الازدهار الاقتصادي الذي قد يطرأ على المدينة لا يضمن بالضرورة ان يزدهر قطاعها الاسكاني، وكثير من المدن المزدهرة اقتصادياً، والتي تجتذب إليها الاستثمارات تعاني من أزمات اسكانية حادة.
2- جودة البيئة السكنية:
وهو مؤشر يعكس الجوانب النوعية، والكيفية لقطاع الاسكان يتمثل في كفاءة قطاع الاسكان في تحقيق الاحتياجات الاساسية للسكان، كالامن والخصوصية والتفاعل الاجتماعي، ويتمثل في كفاءة التخطيط الحضري، وجودة المرافق العامة، والخدمات، وملاءمتها لاحتياجات السكان كماً، وكيفاً وكذلك مستوى التناغم بين العمران السكني والبيئة المحيطة من حيث اعتبار عوامل المكان الطبيعية والمناخية وتوظيفها في ترشيد الموارد والطاقة.
إن جودة البيئة السكنية تحقق الاستقرار في المدينة، وعدم تغيُّر استعمالات الاراضي وتحفظ المخزون الاسكاني للمدينة، وتزيد من قيمته الاقتصادية بمرور الوقت.
3- تواصل الازدهار:
تعاني معظم المدن من ظاهرة (شيخوخة الأحياء السكنية) حيث يكتسب الحي السكني أهمية اقتصادية، ورعاية إدارية، ورغبة سكانية في البقاء فيه، وبمرور الوقت تضمحل هذه القيم فتنخفض القيمة الاقتصادية للعقار السكني في الحي، وتغزو الحي الاستعمالات المختلطة المتواضعة في القيمة الاقتصادية، والمعنوية، وتتدهور المرافق والخدمات في الحي، وتظهر مشاكل التلوث، وسوء التخطيط، وقد تستفحل الامور، وتطفو على السطح اشكالات سلوكية ترتبط بالحي فيفقد الحي ازدهاره ويبدأ ساكنوه في البحث عن بيئة سكنية أفضل في أحياء أخرى جديدة.
إن هذه المدن تعاني من موجة هجرة سكانية داخلية تنطلق من مركزها وأحيائها القديمة التي تفقد جودتها الاسكانية، الى أحياء سكنية جديدة، ستفقد قيمتها هي الاخرى بمرور الوقت، وهذا الوضع يجعل جميع سكان المدينة في بحث متواصل عن سكن.
الازدهار السكاني المتواصل، الذي يزداد بمرور الوقت ويعكس جودة في التخطيط وتفاعلا من السكان، وكفاءة في التجهيز، واعتبار البيئة يعد أهم مؤشرات كفاءة قطاع الاسكان في المدينة.
المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض يضع جملة من السياسات، المحققة لعدد من الغايات، والاهداف للنهوض بقطاع الاسكان في المدينة، والمؤهلة لمستقبل المدينة، وما ينتظرها من احتياجات اسكانية.
ركزت هذه السياسات على تطوير المناطق السكنية القائمة، وتطوير تصميم المجاورات السكنية، وتفعيل الاداء الاجتماعي للسكان، وتحسين البيئة السكنية، وتيسير الاسكان وتمويله.
المناطق السكنية القائمة
تُشكِّل المناطق السكنية القائمة عماد النسيج العمراني للمدينة، والعناية بها من حيث استكمال احتياجاتها، ومعالجة أوجه القصور التي تعاني منها سيسهم في تطوير قطاع الاسكان، ويعيد تأهيل اعداد كبيرة من المنازل التي هجرت ولم تعد تُرضي السكان.
كما تُعاني معظم الخدمات من مشكلة التوزيع غير المتوازن على مستوى الاحياء كما ان العديد من هذه الخدمات مقامة في مبانٍ مستأجرة (42% منها)، وهي غير مناسبة من حيث المواقع، والتصاميم، والمساحات، كما بدأت مشكلة تغيُّر استعمالات الاراضي السكنية في تحويل الاحياء السكنية الى أحياء مختلطة الاستعمالات، كما تحوَّلت أراضي الخدمات العامة الى استعمالات أخرى، وهذه الاحياء بحاجة الى مزيد من المناطق المفتوحة، والمناطق الترفيهية، وتطوير البيئة السكنية التي تحفز الانشطة الاجتماعية التفاعلية بين السكان.
تصميم المجاورات السكنية
طبيعة الاتصال والعلاقات العمرانية التخطيطية بين الوحدات السكنية في الحي فيما بينها وبين هذه الوحدات والفراغ شبه العام المحيط بها وبين مجموعات الوحدات السكنية، والفراغات العامة في الحي، ومراكز الحي، ومناطق الاستعمالات المتعددة، هذه العلاقات، ومستوى كفاءتها التخطيطية تعكس المستوى الحضري الذي يتمتع به الحي، فليست جودة الوحدات السكنية، وحسن تصميمها، ومستوى تنفيذها كافية لوحدها لرفع المستوى الحضري للحي، وإنما بجودة الاتصال والعلاقات العمرانية بين عناصر الحي تتحقق جودة الاداء الحضري للحي وهي ما ينعكس ايجاباً على التفاعل الاجتماعي بين سكان الحي، ويتحقق من خلالها الافادة القصوى من مرافق الحي، ومنشآته الخدمية.
العلاقات الاتصالية بعناصر الحي تكون ضمن مستويات متدرجة، فكلما زادت درجة التقارب بين العناصر وتجاورت زادت الحاجة الى زيادة القواسم المشتركة بين هذه العناصر، واضفاء طابع الخصوصية ضمن هذا المستوى من العلاقة وإذا تباعدت المجاورات عن بعضها ظهرت أولويات أخرى لتنظيم الاتصال فيما بينها كتيسير الاتصال، وعزل الاستعمالات عن بعضها، والتركيز على المرونة، والقدرة على استيعاب الانشطة المكثفة، فعلى مستوى الوحدة السكنية هناك دائرة المجاورات السكنية لهذه الوحدة مع بقية الوحدات السكنية، التي تُشكِّل مجموعة سكنية من هذه المساكن، وما يتبعها من فراغ شبه عام، كالممر الموصل بينها والمناطق المفتوحة الخاصة بها، وبعض المنشآت الخدمية الخاصة بها كالمسجد الصغير، فيجب في هذا المستوى ظهور قاسم مشترك من الخصوصية، وان تتمتع بالامن، والعزل عن المنشآت العامة، وأعصاب الحركة الرئيسية في الحي، وهذه البيئة ستشجع اقامة العلاقات الاجتماعية بين سكان هذه المجموعة السكنية، ويزداد تفاعلهم في الفراغ شبه العام، وتزداد إفادتهم مما يحتويه من مرافق وخدمات، وهذا ينعكس ايجابا على شعور السكان بالمسؤولية عن منطقتهم، واهتمامهم بها.
في المقابل يظهر مستوى آخر من العلاقة والاتصال بين المجموعات المجاورة كالاتصال بين مجموعات الوحدات السكنية ومركز الحي، الذي يشتمل عادة على المنشآت الخدمية العامة لكل سكان الحي، والعلاقة بين هذه العناصر وشبكة الطرق الرئيسة في الحي، ضمن هذا المستوى تبرز أولويات أخرى، كالمرونة، وسهولة الاتصال، وتوفير الامن، وحماية المشاة من حركة المركبات، وعزل الحركة العامة عن الخصوصية والسكينة التي تتمتع بها المجموعات السكنية، والقابلية لاحتضان تفاعل اجتماعي عام بين سكان الحي في المناسبات، وهو يختلف عن طبيعة التفاعل اليومي على مستوى مجموعات المساكن.
إن تصميم المجاورات السكنية يجب ان يعتبر مبدأ تبادل المنافع بين المجاورات، فيما يحقق فيه التبادل مزيداً من الفعالية والخدمة، كالدمج بين المناطق المفتوحة للمدارس، ورياض الاطفال، والمناطق المفتوحة وحدائق الحي، وينبغي ألا يؤدي هذا الدمج وتبادل المنافع الى اهمال الاحتياجات، والوظائف الخاصة، وما تحتاجه من خصوصية، كالعزل بين النشاط الكثيف الذي تشهده الشوارع الرئيسة في الحي، وما يجاورها من وحدات سكنية.
القيم المحلية للأنماط المعيشية
يتأثر السلوك الإنساني والأداء الاجتماعي بالمعتقدات والقيم والأفكار، ومستوى الانضباط السلوكي بمقتضياتها، والظروف المحيطة، معنوية كانت أم حسية، وهناك مؤثر 1لا يقل أهمية عما سبق يكمن في المستوى الحضري، وجودة التخطيط العمراني، والتصميم المعماري للبيئة التي يعمل فيها الإنسان، أو يسكنها، فإذا كان الانسان في حيه السكني يقضي جل وقته في منزله، الذي حدد طبيعته وفق احتياجاته الخاصة، فإنه لا يستغني عن الافادة خارج منزله، من أسواق، ومساجد وأماكن عامة، كما لا يستغني عن التفاعل مع الآخرين.
إن كثيراً من ضعف الترابط الاجتماعي الذي تعاني منه الاحياء يرجع الى عدم ملاءمة البيئة خارج الوحدات السكنية للمناشط الاجتماعية، كما أن جودة التخطيط الحضري لهذه الاحياء، وكفاءة تصميم مجاوراتها السكنية، وتوافر مرافقها العامة، يُشكِّل بيئة محفزة للنشاط الاجتماعي.
التفاعل الاجتماعي بين سكان الحي ينحو في الجملة نحو الايجابية، خصوصاً في ظل سيادة المعتقدات الإسلامية، وسلامة الذوق العام، وهذا التفاعل يعود بالفائدة على الفرد والمجتمع، فالأحياء التي تزداد فيها أواصر التعارف والتفاعل الاجتماعي سجلت معدلات أقل في الجرائم، والحوادث الأمنية، وتفشي المظاهر السلوكية السلبية.
زيادة التفاعل بين السكان، ورعايته، وترشيده يحد من السلوكيات الشاذة في أوساط المجتمع، وينمي حس المسؤولية بين أفراد المجتمع، وهذا الشعور يؤول الى أنماط مختلفة من الاداء الجماعي التعاوني في مجالات البر والمعروف، كرعاية الضعيف، وخدمة المحتاج، وصيانة الحي، وحفظ مرافقه، وزيادة درجة الأمن.
الأداء الاجتماعي للسكان، وسلوكهم الحضاري المنضبط هو الضمان الاساسي لازدهار الحي، ودوام جودته السكنية وعدم تعرضه للتدهور، واستفحال المشاكل، ونزوح ساكنيه، ومن ثم اندثاره.
البيئة السكنية
تعاني كثير من الأحياء السكنية من ضعف الهوية السكنية، ويتمثَّل ذلك في انتشار الاستعمالات المختلطة، وتغلغلها داخل النسيج العمراني السكني، الى درجة نزوح السكان من الحي، مع بقاء المساكن وتحويلها الى أنشطة تجارية مختلطة، كما يُسهم في غياب الهوية السكنية من الأحياء السكنية ضعف الانشطة الاجتماعية، حتى ضمن النسيج العمراني السكني الذي لم يتغيَّر استخدامه.
عدة عوامل أدت الى غياب الهوية السكنية، منها النظام الشبكي للاحياء السكنية، فالشوارع الرئيسة في الحي اجتذبت الانشطة المختلطة، وبمرور الوقت وازدهار النشاط التجاري في الحي زادت كثافة الانشطة التجارية، حتى تغلغلت الى الشوارع الفرعية، كما ساعد تعدد استعمالات الأراضي وعدم فرض ضوابط دقيقة لاستعمالات الأراضي - خصوصاً السكنية - في تحول المباني السكنية الى مبانٍ تجارية.
لنجاح الحي السكني في خدمة سكانه، واستيعاب احتياجاتهم داخل الوحدات السكنية، وفي البيئة السكانية يلزم توفر قدر كبير من الخصوصية، والسكينة، ومستوى عال من ضبط استعمالات الأراضي، وتجهيز المرافق والخدمات العامة، ونظراً لكثرة الاشتراطات اللازمة لتحقيق البيئة السكنية الملائمة، فإن النسيج العمراني السكني وبيئته السكنية يتسم بقدر كبير من الحساسية، وسرعة التأثر بالعوامل الخارجية، وخصوصا الأنشطة التجارية المختلطة، كما أن تعرض البيئة السكنية للاختراق من قِبل الانشطة الأخرى، يؤدي الى مضاعفة المشكلة بمرور الوقت، ويدخل الحي السكني في عملية تدهور مستمر، تنتهي بهجرة ساكنيه الى أحياء جديدة.
الإسكان
قدرة قطاع الاسكان على توفير احتياجات المدينة من الوحدات السكنية لمقابلة الزيادة المطردة في عدد سكان المدينة، وخصوصا عدد الأُسر الحديثة، يُمثِّل دعامة مهمة للازدهار الحضري للمدينة، واستقرارها الاجتماعي، وضعف هذا القطاع عن توفير احتياجات المدينة الاسكانية يؤدي الى أزمات حادة في الاسكان.
مدينة الرياض في عقودها الماضية، وواقعها الحالي تشهد استقراراً وتوازناً بين احتياجات المدينة الاسكانية ونمو عدد سكانها، إلا ان احتياجات المدينة المستقبلية، وخصوصاً الأُسر الحديثة التي ستنشأ في المستقبل القريب تستدعي تطوير كل العوامل المؤثرة في الاسكان لتيسير الاسكان، وجعله متاحاً لأُسر المستقبل، وضمن قدراتها الاقتصادية المتوقعة.
ويشمل ذلك تطوير أنظمة تقسيم الاراضي، وأنظمة البناء، وابتكار تصاميم معمارية للوحدات السكنية تتسم بترشيد الفراغ، ومواد البناء، وتطوير آليات الانشاء، وصناعة مواد البناء، وتطوير آليات التمويل، والاستثمار العقاري.
تمويل الإسكان
التمويل أحد العوامل المؤثرة في الاسكان إلا انه يكتسب أهمية خاصة نظراً لأثره الكبير في بقية العوامل كالتصميم العمراني، والتخطيط وآليات البناء ومواد الانشاء، وهو أيضاً العقبة الاساسية التي تحول دون تملك الأُسر الحديثة لما تحتاج إليه من مساكن.
معالجة هذا الجانب تنطلق في محورين، الأول: يبحث في آليات خفض التكاليف، من خلال تطوير تصاميم الوحدات السكنية، والتخطيط العمراني الفعال للاحياء، والافادة من تقنيات البناء الحديثة، وحتى تطوير الجوانب الاجرائية والتنظيمية بما يخدم هدف التوفير والترشيد.
المحور الثاني: يركز على إحداث آليات جديدة للتمويل تتناسب مع القدرات الاقتصادية للأسر، وتتسم بقدر كافٍ من الجاذبية الاستثمارية اللازمة للنهوض بصناعة العقار، وتطويرها وفق اسس تجارية اقتصادية ناجحة.
|
"الاقتصادية"