أوصت دراسة ميدانية بزيادة الدراسات الضرورية للمساعدة في تخفيض قيمة المسكن للمواطن لتمكين الأعداد المتزايدة منهم لتملك مسكن مناسب وذلك بتطبيق دراسات الهندسة القيمية واستخدام أساليبها في الوصول لأكفأ الحلول وابتكار البدائل في طرق الإنشاء والاستخدام الأمثل للمواد والمساحات، واستخدام الإعلام الإيجابي لتغيير الصورة الذهنية عن المسكن المناسب لدى المواطن والبعد عن المغالاة والتظاهر.
ودعت الدراسة وهي بعنوان (أثر العوامل والمتغيرات المختلفة على سعر الأراضي السكنية وبالتالي على سعر المسكن - مدينة جدة كمثال) أعدها نبيل محمد عباس مدير عام مكتب عباس للاستشارات الهندسية وهشام الهجرسي إلى سن النظم المناسبة لتيسير تملك المساكن وذلك بالتعديل في نظم البناء وقوانين تمدد المدينة والبناء خارجها، والعمل على زيادة المعروض من الأراضي بالسوق بعمل رسوم على إبقاء الأراضي دون بيع بغرض تشجيع تجار الأراضي على عرضها بدلا من ادخارها، إضافة إلى العمل على توفير الخدمات البلدية لأكبر قطاع من الأراضي لتيسير بيعها للمواطنين وعدم إلجائهم إلى قطع محدودة من الأراضي مكتملة الخدمات كل عام، كما أوصت الدراسة بسن النظم المناسبة وإيجاد المناخ المواتي لتشجيع المصارف على تمويل شراء المساكن للمواطنين وتقسيطها عليهم بمرابحات بنسب مقبولة غير مبالغ فيها، وتشجيع الادخار منذ مرحلة الشباب للتجهيز لشراء أرض أو مسكن وتشجيع تكوين الجمعيات التعاونية العاملة في الإسكان.
وكانت الدراسة قد أشارت إلى أن الأراضي بمدينة جدة تتأثر بعوامل كثيرة منها مجموعة خصائص الأرض يليها تنازلياً مجموعة النظم والقوانين ثم مجموعة العادات الاجتماعية وأخيرا مجموعة المناخ الاقتصادي العام واتفق جميع أفراد العينة على اعتبار مجموعة خصائص الأرض هي أهم المجموعات تأثيرا على سعر الأرض وأن مجموعة المناخ الاقتصادي العام هي أقل المجموعات تأثيرا على سعر الأرض وهناك اتفاق بين ثلاث فئات (المواطنون - العقاريون - الاستشاريون) على أن مجموعة العادات الاجتماعية تأتي في المرتبة الثانية بينما انفرد مهندسو البلديات باعتبارها في المقام الثالث وقدموا عليها في المرتبة الثانية مجموعة النظم والقوانين.
أوضحت الدراسة أن أعلى عامل في مجموعة خصائص الأرض هو عامل مدى توفر الخدمات وأن أعلاها في مجموعة النظم والقوانين هو الارتفاعات المسموحة وأعلاها في مجموعة العادات الاجتماعية هو التفاخر بالموقع والجوار وأعلاها في مجموعة المناخ الاقتصادي العام هو رواج بيع الأراضي وأن أعلى عامل تأثيرا على الإطلاق ضمن السبعة عشر عاملا المذكورة بالدراسة هو عامل الارتفاعات المسموحة وأن أقلها تأثيرا على الإطلاق هو عامل الكساد في بيع الأراضي كما وجدت هذه الدراسة أن أعلى العوامل تأثيرا على سعر الأرض في جدة بالترتيب التنازلي هي الارتفاعات المسموحة من البلدية يليها مدى توفر الخدمات بالأرض ثم عامل الموقع.
ووجدت هذه الدراسة أن أكثر الفئات شعورا بالتأثير على سعر الأرض هم فئة المواطنين يليهم المهندسون الاستشاريون ثم العقاريون وأخيرا مهندسو البلديات.
كما وجدت هذه الدراسة أن حوالي 95% من العينة اقترحت بنسبة 40% و30% كنسبة لقيمة الأرض مقارنة بقيمة المبنى وكانت نسبة الـ30% قد حازت موافقة 57.9% من العينة علما أن 80% من المواطنين ومن العقاريين قد اختاروا نسبة الـ30% كنسبة مناسبة لقيمة الأرض مقارنة بقيمة المبنى.
ووجدت هذه الدراسة أن هناك فجوة كبيرة بين عدد تصاريح البناء للمساكن في مدينة جدة وبين الحاجة الفعلية للسكان المتزايدين بنسبة كبيرة مقارنة بالنسب العالمية للزيادة. وذكرت الدراسة أن هناك ثلاثة أقسام لكلفة تملك المواطن لمسكنه وهي سعر الأرض ثم قيمة البناء ثم سعر الخدمات اللازمة من خدمات استشارية وتوصيل للخدمات البلدية العامة.
وتطرقت الدراسة إلى تزايد الكثافة السكانية، حيث أشارت إلى دراسة مستقلة لأحد الاقتصاديين وجد أن 70% من السعوديين في مدينة جدة لا يمتلك بيتا ويسكن إما بالإيجار أو مع عائلته الكبيرة (والديه أو إخوته) أو في سكن توفره جهة العمل، وقالت الدراسة إن هذه مشكلة حاليا وهي مرشحة للزيادة في حالة ترك الأمور على ما هي عليه دون تنظيم إيجابي ودون الخروج بدراسات في كل المناحي ومنها الهندسية بغرض الوصول لأكفأ الطرق لتملك المسكن ففي عام 1415هـ أصدرت أمانة مدينة جدة ما يربو على ستة آلاف تصريح بناء، منها حوالي أربعة آلاف تصريح لمباني سكنية والباقي لمباني خدمات مثل المساجد ومحطات البنزين والمستوصفات وخلافه وإذا عرفنا أن جدة تنمو بمعدل يفوق المعدل الوطني للزيادة (وهو 4%) وذلك بسبب الهجرة الداخلية إليها طلباً للعمل، وإذا قارنا هذا المعدل بمعدل الزيادة بمدينة الرياض مثلا (وهو 8% سنوياً) سنجد أن سكان جدة البالغين مليوني نسمة يزيدون بما يزيد عن ثمانين ألف نسمة سنوياً (إذا أخذنا الأرقام المحافظة للزيادة وهي 4% فقط) وإذا اعتبرنا أن متوسط عدد أفراد الأسرة السعودية هو ستة أفراد فيكون بذلك احتياج الزيادة السكانية السنوية بمدينة جدة هو ما يزيد عن ثلاثة عشر ألف مسكنا وإذا عرفنا أن عدد تصاريح البناء في مدينة جدة للمساكن في عام 1422هـ كان حوالي ألفين وسبعمائة تصريحا مقسمة بين المباني متعددة الوحدات (العمارات السكنية) والمباني لاستخدام العائلة الواحدة (فيلا أو فلل متلاصقة/ دوبلكس) نجد أن هناك فجوة كبيرة حالياً في احتياجات السكان وهذه الفجوة مرشحة للزيادة مستقبلا إذا لم نجد لها الحلول المناسبة.
إذا حللنا تكلفة المواطن لتملك المسكن سنجد أن هناك ثلاثة أقسام لهذه التكاليف أولها سعر الأرض وثانيها سعر البناء وثالثها سعر الخدمات اللازمة لذلك من خدمات استشارية ورسوم إيصال الخدمات (كهرباء/ ماء/ صرف صحي/ هاتف..) وبما أن المواطن السعودي ما زال غالباً يقوم بالبناء بنفسه دون الشراء من شركات التطوير العقاري فإنه يواجه دائما مشكلة شراء الأرض المناسبة له والتي تتحكم في سعرها عوامل كثيرة.
| 
"الاقتصادية"