( الجزيرة ) تنشر تقريراً عن العقبات التي تهدد مشروع التمويل العقاري في مصر
شكاوى من طول الإجراءات وارتفاع سعر الفائدة وصعوبة تسجيل الشقة

* القاهرة - علي البلهاسي:
يواجه مشروع التمويل العقاري في مصر مجموعة من المشكلات والعقبات التي تهدد نجاحه واستمراره وذلك بعد أن تزايدت شكاوى المتعاملين مع المشروع من طول الإجراءات وارتفاع سعر الفائدة على قرض التمويل وصعوبة الشروط المطلوبة وعلى رأسها اشتراط تسجيل الشقة المراد تمويلها في الشهر العقاري قبل تمويل ثمنها بالكامل وحذّر الخبراء من أن تتحول هذه الشكاوى والعقبات إلى ألغام تهدد بنسف مسيرة التمويل العقاري في مصر بعد أن عقدت عليه الآمال في إنعاش سوق العقارات الذي عانى لفترة طويلة من الركود بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء واحتكار الخامات الأساسية المستخدمة في سوق البناء والتشييد.
طول الإجراءات
ورغم إعلان شركة التعمير للتمويل العقاري أولى الشركات العاملة في هذا المجال عن تلقيها حوالي 30 ألف طلب للتعاقد من خلال الشركة وأكثر من 45 ألف تساؤل واستفسار حول تفاصيل المشروع ومزاياه والشروط المطلوبة إلا أن معظم هذه التساؤلات والاستفسارات عكست مخاوف المتعاملين من بعض المشكلات ومنها طول الإجراءات المطلوبة للحصول على قرض التمويل العقاري فالمستندات المطلوبة مثلا لابد أن يقدم طالب التمويل العقاري مستند بيانات يوضح دخله من جهة العمل التابع لها إذا كان موظفاً أما إذا كان يعمل في الأعمال الحرة فيقدم شهادة بما سدده من ضرائب عن ثلاث سنوات سابقة كما يقدم الممول نسخة من العقد المسجل للوحدة المطلوب شراؤها لكي يخضع للفحص والتقييم من خبراء التقييم العقاري ثم يتم تقييمها بواسطة الخبير للتأكد من تساوى القيمة التعاقدية التي اتفق عليها بين البائع والمشتري طالب التمويل والتأكد من أن الوحدات ليست محملة بأعباء مالية أو محلاً لأية نزاعات وكل هذه الإجراءات قد تستغرق وقتاً طويلاً وتكلف طالب التمويل الكثير من الأموال.ويؤكد الدكتور علي شاكر رئيس هيئة التمويل العقاري أن هذه الإجراءات حددها القانون لضمان دقة وكفاءة عملية التمويل العقاري ولذلك استغرق القانون فترة طويلة في إعداده حتى يتناول جميع الجوانب المتعلقة بالموضوع ويحصل كل ذي حق على حقه والقانون حريص أيضاً على أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة على نحو يكفل تعريف المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته وأن تكون في الأنشطة التي حددها القانون وعلى النماذج التي يصدرها الوزير المختص ولا يكتمل ذلك إلا بمستندات إنفاق التمويل ومنها إقرار من المستثمر طالب القرض بأنه تسلم صورة من نموذج الشروط الأساسية للتمويل واطلع عليها قبل توقيع اتفاق التمويل وذلك عن طريق وسيط التمويل العقاري بين الممول والمستثمر في إنفاق التمويل والمقيد بجداول الهيئة وبلغ عدد الوسطاء حتى الآن 55 وسيطاً ويحظر عليهم أن يتقاضوا أجراً مقابل عملهم.
صعوبة التسجيل
ويرتبط بطول وصعوبة الإجراءات المطلوبة اشتراط شركة التمويل العقاري ضرورة تسجيل الشقة المطلوب تملكها في الشهر العقاري قبل تمويل ثمنها بالكامل وقالوا: إن هذا الشرط يمثل عقبة حقيقية لأن شققاً كثيرة متاحة لكنها غير مسجلة، كما أن مالك العقار لن يسجل الشقة وينقل ملكيتها قبل تسلمه قيمتها بالكامل.
أما أكبر المشكلات التي تواجه مشروع التمويل العقاري وتثير مخاوف وقلق المتعاملين معه فهو ارتفاع نسبة الفائدة على قرض التمويل والتي تبلغ 14% وتحصل مع استيراد قيمة التمويل وهو ما لا يحقق من وجهة نظر المتعاملين أي ميزة ملموسة في التمويل العقاري عن أسعار الاقتراض من أي بنك تجاري أو عقاري آخر ويرد فتحي السباعي رئيس شركة التعمير للتمويل العقاري على هذه الشكوى قائلا: إن هناك سوء فهم لنسبة الـ 14% فهي لن تسري على جملة مبلغ التمويل طوال فترة السداد لكنها سوف تسري فقط على ما يتبقى في رصيد متناقص بعد كل دفعة سداد وهذا يعني أن نسبة العائد في التمويل العقاري ستكون في حدود 7% لجملة مبلغ التمويل.
وأضاف أن القرض الذي تمنحه الشركة لطالب التمويل يتناسب مع دخل كل شخص ويعتمد على مساحة الشقة وسعرها وليس هناك أسقف محددة للتمويل فالقانون فقط هو الذي يحدد التمويل بحيث لا يزيد الاستقطاع الشهري على 40% من دخل طالب التمويل وبعائد قدره 4% فوق سعر الإقراض والخصم من البنك المركزي الذي يبلغ حالياً 10% أي أن سعر عائد التمويل حالياً 14% وهناك حالات تقترض فيها الشركة من بنوك أخرى بأسعار السوق والتي تبلغ حالياً في أفضل مستوياتها 13% وليس معنى ذلك ثبات هذا السعر فسوف يعاد النظر فيه في نهاية كل عام ميلادي حسب سعر الإقراض والخصم بالبنك المركزي سواء كان صعوداً أو نزولاً ومن ناحية أخرى لا يمثل عائد 4% أرباحاً خالصة للشركة فهذه النسبة تشمل تكلفة الإقراض من البنوك والمصروفات الإدارية بالإضافة إلى الدعم المقرر لصندوق ضمان ودعم مخاطر التمويل العقاري وسوف يعتمد تحقيق أرباح للشركة على زيادة معدل دوران الأموال في المراحل التالية وعند تطبيق نظام التوريق وآليات السوق الثانوية.
وحول قدرة الشركة على تلبية تزايد طلبات التمويل في المرحلة المقدمة قال السباعي: إن رأس المال المصدر للتمويل العقاري كان يبلغ بالفعل 250 مليون جنيه ولكن في حالة نفاده يمكن استعادة الجزء الآخر من رأس المال المعلن لنوفر 500 مليون جنيه أخرى للتمويل العقاري كما أنه يمكن للشركة الممولة الاقتراض أو إصدار سندات لزيادة قدرتها التمويلية.