* الرياض - حسين الشبيلي:
أكد مدير عام شركة ابن سعيدان وعضو اللجنة العقارية بغرفة الرياض سلمان بن عبد الله بن سعيدان أن نظام الرهن العقاري سيسهم بشكل كبير في حل مشكلة الإسكان التي بدأت تظهر بوادرها مؤخراً. وتوقع ابن سعيدان أن ينمو قطاع الإسكان بحوالي 5% سنوياًَ وأن يصل عدد الوحدات السكنية إلى 4 ملايين وحدة سكنية بحلول عام 2025م.
وأضاف ابن سعيدان أن دور صندوق التنمية العقاري في تمويل المساكن سيتقلص إلى أقل من 10% في عام 2005م.
وأشار إلى أن السوق العقارية تشهد طفرة هائلة إلا انه وفي المقابل يشهد فوضى وعدم تنظيم في كثير من الأوقات بسبب غياب التنظيمات المناسبة للقطاع.
****
وبين ابن سعيدان في حديثه ل(الجزيرة) ان الاستثمارات العقارية تخطت حاجز التريليون ريال في المملكة وأن متوسط العائد السنوي للنشاط العقاري يتراوح ما بين 8-9% في المتوسط حيث أن العائد في المعدل الدولي حوالي 7% وأن هذا العائد مرتفع.
وألمح إلى وجود تجار يعمدون إلى محاولة رفع سعر المتر في أحياء أو مخططات معينة لمجرد أن يملكوا فيه وهم في الأغلب حديثو عهد بالسوق العقاري.
مضيفاً أن السوق العقاري لا يتأثر بسوق الأسهم لعدم التقائهما في مسار واحد لأنهما استثماريان متوازيان.. فإلى نص الحوار.
* (الجزيرة الاقتصادية): ما هو المردود الذي تتوقعونه بتطبيق نظام الرهن العقاري وما الذي سينعكس على أوضاع السوق الحالية؟
- تقوم فكرة الرهن العقاري على وجود ممول يقدم المال اللازم للعميل لشراء أو إنشاء مسكن على أن يسدد العميل هذا التمويل على أقساط طويلة الأجل ويرهن العقار لصالح الممول لحين سداد كامل المبلغ، ولا شك أن قرار الرهن العقاري سيساهم بشكل ما في حل مشكلة الإسكان التي بدأت تظهر بوادرها مؤخراً خصوصاً مع تزايد عدد الشباب الذين يشكلون نسبة تزيد عن 70% من سكان المملكة من السعوديين. ومن المتوقع أن ينمو قطاع الإسكان بحوالي 5% سنوياً وعليه فإن عدد الوحدات السكنية المطلوبة حتى عام 2025 تبلغ 40 مليون وحدة سكنية فضلاً عن النمو الكبير الذي تعيشه المملكة بصفة عامة والمدن الكبرى وعلى رأسها الرياض بصفة خاصة التي وصلت نسبة النمو فيها الى 8% إضافة الى تراجع دور صندوق التنمية العقاري في تمويل المساكن ويتوقع أن يتقلص إلى أقل من 10% في عام 2005م وسوف يساعد الرهن العقاري في توسيع انتشار البيع للأراضي والمساكن بواسطة نظام التقسيط من خلال ضمان حق كل من الطرفين البائع والمشتري.
*(الجزيرة الاقتصادية): قراءة مستقبلية للسوق العقاري في ظل الأوضاع الراهنة التي تعيشها المنطقة حاليا؟
- شهدت السوق العقارية المحلية طفرة أستطيع القول انها كبيرة خلال السنوات الخمس الماضية وهي مهيأة لطفرات أكبر في ظل التزايد السكاني الكبير. ورغم هذه الطفرة الهائلة التي يعيشها السوق الا انه في المقابل يشهد فوضى أو عدم الجدية في تطبيق البعض الآخر. بالإضافة الى حاجة السوق إلى التنظيمات الحديثة التي تعتمد على استخدام التقنية في البيع والتسويق وما يتبع ذلك من تأهيل للعاملين في هذا المجال الذي يربو عددهم عن (70) ألف عقاري وممارس.
واعتقد أن تجاوز الاستثمارات العقارية حاجز التريليون ريال في المملكة يؤكد لك مستوى ما وصل إليه السوق ولكن حتى الآن لم يصل مستوى تنظيم السوق وقوانينه الى المستوى المأمول وحجم الاستثمار فيه.
* (الجزيرة الاقتصادية): ما هو تقييمكم لاداء العقار خلال المدة الماضية بعد الأحداث؟ وما أسباب نموه خلال هذه الفترة؟
- في الحقيقة ان أداء القطاع العقاري خلال السنتين الماضيتين كان من أفضل مراحل الأداء للسوق طوال السنوات الماضية ولعل فائض السيولة الكبير خلال هاتين السنتين ساهم وبشكل كبير في ظهور الكثير من المشاريع العقارية الكبرى التي تقوم على الدراسة الدقيقة لاحتياجات السوق وكذلك التنظيم الذاتي الذي اصبح كثيراً من العقاريين يتبعه في إقامة المساهمات العقارية التي غدت وسيلة هامة لاستثمار صغار المستثمرين أموالهم فيه نظراً لضمان العائد وقصر الفترة الحالية. والحقيقة ان قطاع العقار يستثمر فيه نحو 30% من إجمالي حجم الأموال المستثمرة في السوق المحلي. وتشير الإحصائيات الضعيفة المتاحة بهذا القطاع أن معدل متوسط العائد السنوي للنشاط العقاري في السعودية يتراوح ما بين 8- 9% في المتوسط في حين أن هذا العائد يبلغ في المعدل الدولي حوالي 7%. ولا شك أن حجم هذا العائد يعتبر مرتفعاً في المملكة لعدة اعتبارات أبرزها الطفرة الكبرى التي تشهدها السوق العقارية السعودية بسبب التزايد السكاني الكبير الذي تشهده المملكة عموماً والرياض خصوصاً التي تصل نسبة النمو فيها الى حوالي 8% سنوياً (3% نمو طبيعي، 5% هجرة الى العاصمة). اما السؤال عن تحسنه فان السوق العقاري لم يكن سيئاً لكي يتحسن وانما حجم التعامل فيه خاصة في تطوير الأراضي قد تضاعف خلال السنوات الأربع الماضية وذلك راجع لعدة أسباب من أهمها عودة رؤوس الأموال المهاجرة وسهولة الاستثمار وارتفاع الأرباح إضافة الى عدم وجود وسائل استثمار اخرى بديلة يمكنها ان تستوعب السيولة العائدة للبلاد.
* (الجزيرة الاقتصادية): هناك بعض الإشاعات التي بتداولها بعض العقاريين لرفع أسعار الأراضي.. وهل فعلاً مصدرها الهوامير؟
- الوسط العقاري كغيره من الأوساط الاقتصادية يتواجد فيه جميع الفئات من النافعين والمستنفعين والضارين واشاركك الرأي أن هناك من يعمد إلى محاولة رفع سعر المتر في أحياء أو مخططات معينة لمجرد ان يمتلك فيه ولكن هؤلاء ولله الحمد قلة وهم في الغالب ممن دخلوا السوق حديثاً.
وارتفاع أسعار الأراضي ليس من مصلحة العقارين الكبار (الهوامير) وذوي الخبرة من المتمرسين ولكن يمكن أن يكون مطلباً مغرياً لصغار المتعاملين أو من أولئك الداخلين حديثاً في سوق العقار أو الباحثين عن الأرباح السريعة. وأرى أن هناك عدداً من العوامل التي قد تزيد من أسعار الأراضي ومنها:
1- عدم السماح بتعدد الأدوار الا في بعض الشوارع الرئيسة وفي أضيق الحدود مما يرفع من كلفة الوحدات السكنية لمن يرغب في الشراء أو الاستئجار وخاصة من فئة الشباب.
2- إعادة النظر في بعض أنظمة التخطيط والسماح بتصغير مساحة القطع السكنية حتى تكون في متناول الجميع.
3- ارتفاع نسبة تخطيط الأراضي الى 40% بدلا من 33% وهو الحد الأعلى المعتمد.. هذا الأمر ينعكس على سعر الأراضي.
4- غياب المعلومة الصحيحة حيث يكثر الإعلان عن المساهمات العقارية ونسب الأرباح العالية والخيالية مما يؤدي الى الاندفاع بقوة للاشتراك في هذه المساهمات رغبة في جني أرباح عالية.
5- النمو غير الطبيعي في أعداد السكان والتي تصل الى حوالي 8% سنوياً كما في العاصمة الرياض.
*(الجزيرة الاقتصادية): السوق العقاري لا يتأثر أبدا بأي قطاع آخر، وخاصة سوق الأسهم, حيث أن الأسهم والعقار استثمارات متوازيان لا يمكن ان يلتقيان أو يتأثران ببعضهما، الا ان ما حدث مؤخراً من هبوط (طبيعي) في أسعار الأسهم حول كثيراً من المستثمرين في قطاع الأسهم الى العقار، ومنهم من جعل جزءاً من استثماراته في العقار.
*(الجزيرة الاقتصادية): هل فعلاً بتنا بحاجة لقيام وتأسيس هيئة عليا للتطوير العقاري؟
- إننا بحاجة الى كل جهد يهدف الى تنظيم العشوائية التي تغلب على سوق العقار مثل المساهمات، مكاتب العقار، إخلاء المستأجر، الرهن العقاري، التقسيط.. وغيرها.
وقيام هيئة عليا للعقار على غرار السياحة مطلب لكل منتمٍ لهذا الوسط الاقتصادي الهام والمؤثر.
*(الجزيرة الاقتصادية): لماذا لا يكون هناك سقف معين لأرباح العقاريين حتى لا يحدث تضخم لاسعار الأراضي؟
- السوق العقاري واحد من روافد النشاط الاقتصادي المحلي. والاقتصاد السعودي معروف انه اقتصاد حر ويخضع لسياسة العرض والطلب، والعقار كغيره يتأثر بهذا المعيار الاقتصادي، فلو حرص كل مستثمر عقاري على عدم المزايدة في أسعار الأراضي، لساهم ذلك في حل مشاكل كثير من شبابنا الراغبين في الاستقرار وبناء سكن مناسب له وللأسرة، وتجد الآن في الرياض - على سبيل المثال - ان أسعار بعض القطع السكنية تفوق أسعار المساكن في مناطق اخرى.
|
