تلقت «الجزيرة» عدداً من الاتصالات والاستفسارات بشأن اللائحة الجديدة لاستثمار عقارات المؤسسة العامة للخطوط الحديدية التي تم إقرارها من الأمانة العامة للمجلس الاقتصادي الأعلى.
وبموجب هذه اللائحة، فقد تم إلغاء لائحة استثمار وتأجير أراضي وعقارات المؤسسة العامة للخطوط الحديدية المعتمدة بقرار مجلس إدارة المؤسسة الصادر في عام 1418هـ. وفيما يلي نص اللائحة الجديدة:
تعريفات عامة
المادة الأولى:
لغرض تطبيق هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات الآتية أينما وردت المعاني المحددة أمام كل منها، وذلك على النحو الآتي:
المؤسسة: المؤسسة العامة للخطوط الحديدية.
مجلس الإدارة: مجلس إدارة المؤسسة العامة للخطوط الحديدية.
الرئيس العام: رئيس عام المؤسسة العامة للخطوط الحديدية.
العقارات: الأراضي والمباني التي تملكها المؤسسة سواء الواقعة داخل النطاق العمراني أو خارجه.
المستثمر أو المستثمرون: الشخص أو الأشخاص من ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية الذين يحق لهم ممارسة أنواع النشاط التجاري والاستثماري بموجب الأنظمة واللوائح.
الاستثمار: توظيف عقارات المؤسسة وتشغيلها وتطويرها، من أجل المحافظة عليها والاستفادة من عائداتها المالية في تطوير خدمات المؤسسة ورفع إيراداتها.
المزايدة العامة: بيع العقارات أو تأجيرها بأسلوب يهدف إلى الوصول إلى أعلى سعر عن طريق دعوة أكبر عدد ممكن من المستثمرين للمشاركة.
المعاوضة: استبدال أرض أو مبنى يملكه الغير بأرض أو مبنى تملكه المؤسسة.
المادة الثانية:
تمارس المؤسسة استثمار عقاراتها في أنواع النشاط الاستثماري المسموح بها وفقا للأنظمة واللوائح، وتحدد أيضا المواقع والمساحات المناسبة لهذه الأنواع من النشاط وفق المعايير والأسس التخطيطية لكل موقع.
تأجير العقارات
المادة الثالثة:
تؤجر العقارات عن طريق مزايدة عامة تعلن عنها المؤسسة، وتوجه الدعوة للمستثمرين على أن يحدد في الإعلان الشروط والمواصفات والمتطلبات اللازم توافرها، على أن يراعى في المزايدة العامة الأحكام الآتية:
1 يُضمن حق الدخول في المزايدة العامة لجميع المستثمرين، وتوفر لهم فرص ومعاملة متساوية، ويُبلغ المتنافسون بالمزايدة العامة عن طريق الإعلان في ثلاث صحف محلية على الأقل تكون إحداها الجريدة الرسمية، ويحدد في الإعلان موعد تقديم العروض ومكانه.
2 تعد وثيقة تشتمل على شروط المزايدة وتعليماتها ومعلومات واضحة عن العقار المطروح وتمكين المتنافسين من الحصول على هذه الوثيقة وتحديد ميعاد واحد لتقديم العروض.
3 تقدم العروض في مظاريف مختومة لا يجوز فتحها إلا في الميعاد المحدد، ولا تقل المدة الزمنية بين تاريخ الإعلان في الجريدة الرسمية وتاريخ فتح المظاريف عن ثلاثين يوماً.
4 تحدد المؤسسة قيمة وثيقة المزايدة العامة التي ستستوفى من المتنافسين.
5 يُقدم ضمان بنكي مع العرض بقيمة لا تقل عن إيجار سنة واحدة في حالات الإيجار أو ضمان بنكي يمثل «5%» من قيمة العرض في حالات البيع، ويرد على من لم يرس عليه المزاد الضمان الذي قدمه.
المادة الرابعة:
يستثنى من التأجير بالمزايدة العامة ما يلي:
1 الأراضي التي تؤجر على الجهات الحكومية أو الشركات ذات الامتياز العام أو التي تسهم فيها الدولة لاستخدامها لأي من تجهيزات الخدمات الأساسية.
2 الأراضي الصالحة للاستخدام الزراعي مما يقع ضمن نطاق حرم الخط الحديدي خارج النطاق العمراني، ويجوز تأجيرها عن طريق التأجير المباشر للمزارعين المجاورين مباشرة للخط الحديدي وفقاً للشرطين الآتيين:
ألا تقل أجرة المتر المربع عن عشر هللات في السنة.
أن يقيم المستأجر عليها سياجاً حديدياً على حسابه الخاص.
3 الأراضي الواقعة خارج النطاق العمراني أو في أماكن يقل الطلب عليها،
4 الأراضي المؤجرة المقام عليها مبان ثابتة ويرغب مستأجروها في تجديد عقد الإيجار مع المؤسسة.
وفي جميع الأحوال تقدر لجنة التقدير قيمة إيجار هذه المواقع.
المادة الخامسة:
إذا عدلت الأمانات أو البلديات استخدام الأراضي في منطقة الأرض المؤجرة، فيجوز للمستأجر الاستفادة من ذلك التعديل، بعد الحصول على موافقة من المؤسسة، والاتفاق على قيمة إيجار جديدة للأرض تتناسب مع الاستخدام الجديد لها، فإن لم يتفق الطرفان، فللمستأجر في هذه الحالة استخدام الأرض في الغرض الأصلي الذي أجرت من أجله حتى نهاية عقده، أو فسخ العقد دون مطالبة أحد الطرفين للآخر بالتعويض، وتعاد باقي مستحقات المستأجر إليه كباقي الإيجار والضمانات ونحوها.
المادة السادسة:
يجوز للمستأجر التنازل عن العقد لغيره أو التأجير من الباطن للأرض أو المنشآت المقامة عليها «كلياً أو جزئياً» ولمدة لا تزيد على المدة المتبقية من العقد، وفق الشروط والإجراءات التي تحددها المؤسسة، ويوثق التنازل أو التأجير من الباطن رسمياً لدى المؤسسة.
تطوير العقارات واستثمارها
المادة السابعة:
للرئيس العام بعد موافقة مجلس الإدارة الحق في استثمار أراضي المؤسسة وعقاراتها وتطويرها بالطرق الآتية:
أولاً: إقامة مشاريع مميزة تحتاج إلى كفاية فنية ومالية وإدارية بالاتفاق مع مستثمر أو أكثر وذلك عن طريق المزايدة العامة ومن خلال المفاضلة بإحدى الوسائل الآتية:
الوسيلة الأولى: تثبيت الأجرة التي تقترحها لجنة التقدير، وتكون المنافسة فيها على أقل مدة زمنية للإيجار.
الوسيلة الثانية: تثبيت المدة الزمنية للإيجار، وتكون المنافسة فيها على الأجرة السنوية فقط.
الوسيلة الثالثة: تكون المنافسة فيها على المدة الزمنية للإيجار والأجرة السنوية معاً.
الوسيلة الرابعة: الإعفاء من الأجرة أو جزء منها، وتكون المنافسة على أقل مدة زمنية يؤول بعدها المشروع إلى المؤسسة.
وتحدد التعليمات التي تصدرها المؤسسة طريقة المفاضلة بين العروض، على أن ينص على ذلك في شروط المزايدة العامة وتعليماتها عند الإعلان عنها.
ثانياً: مشاركة المؤسسة لمستثمر أو أكثر في إقامة مشروعات مميزة، على أن ينحصر نصيب المؤسسة في المشاركة بتقديم العقار وتنتهي المشاركة بانتهاء مدة العقد، ويؤول العقار وما عليه من أملاك ثابتة إلى ملكية المؤسسة مرة أخرى.
ثالثاً: تطوير أراضٍ بتزويدها بالخدمات الأساسية اللازمة «سفلتة وأرصفة وكهرباء ومياه وصرف صحي» عن طريق أحد المستثمرين على أن تسدد تكلفة تنفيذ هذه الخدمات للمستثمر بإحدى الطريقتين الآتيتين:
الطريقة الأولى: تمكين المستثمر من حق الانتفاع بنسبة من الأراضي المطورة لمدة زمنية معينة وفق ما هو وارد في المادة «الثالثة عشرة» في هذه اللائحة.
الطريقة الثانية: التنازل عن نسبة من ملكية الأراضي المطورة لصالح المستثمر على ألا تتعدى هذه النسبة «20%» من المساحة الإجمالية الصافية لهذه الأراضي بعد التطوير. ويستثنى من الأراضي المتنازل عنها ما يقع منها على شارع تجاري.
ويعلن عن المنافسة في الحالات المشار إليها أعلاه وفق ما ورد في المادة «الثالثة» من هذه اللائحة.
البيع والمعاوضة
المادة الثامنة:
للرئيس العام بعد موافقة مجلس الإدارة الحق في بيع العقارات غير المستغلة أو غير المحتملة للاستغلال في نشاط المؤسسة الرئيس وفق الأنظمة والتعليمات الصادرة في هذا الشأن. وتودع إيرادات البيع في حساب خاص لصالح المؤسسة لدى مؤسسة النقد العربي السعودي من أجل توفير الدعم المالي الحكومي للمشاريع التي شملها قرار المجلس الاقتصادي الأعلى رقم «3/23» وتاريخ «23/3/1423ه وذلك بالتنسيق بين مجلس إدارة المؤسسة ووزارة المالية.
المادة التاسعة:
إذا لم يتوافر اعتماد مالي لنزع ملكية عقار تحتاج إليه المؤسسة فللرئيس العام بعد موافقة مجلس الإدارة الحق في معاوضة عقار تملكه المؤسسة ولا تحتاج إليه بعقار يملكه غيرها وذلك وفق القواعد الآتية:
1 تقدر قيمة العقار المعاوض والمعاوض به بحسب التعليمات المنظمة لنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
2 يجب ان يكون الغرض من المعاوضة هو تحقيق مصلحة عامة من خلال تقديم خدمة النقل بالخطوط الحديدية والمشروعات المرتبطة بها.
3 تكون المعاوضة مع عقار حكومي لا مع عقار خاص إلا إذا لم يتوافر العقار المطلوب لدى أي جهة حكومية.
لجنة التقدير
المادة العاشرة:
تُشكل بموجب هذه اللائحة لجنة تسمى «لجنة التقدير» بقرار من الرئيس العام من ثلاثة أعضاء يمثلون المؤسسة ووزارة المالية والبلدية وتتولى المهمات الآتي بيانها:
أ تقدير قيمة إيجار العقارات المطروحة للاستثمار.
ب إعادة تقدير قيمة إيجار العقارات التي يرغب المستثمر في تجديد عقود إيجارها وفق ما تقضي به المادة «العشرون» من هذه اللائحة.
ج تقدير قيمة العقارات المراد بيعها.
وفي جميع الأحوال يعد تقدير اللجنة هو الحد الأدنى لسعر البيع أو الإيجار.
المدة الزمنية للعقود
المادة الحادية عشرة:
تحتسب مدة العقود الخاصة بالإيجار وفقاً للتقويم الهجري.
المادة الثانية عشرة:
تحتسب بداية مدة العقد اعتباراً من تاريخ تسليم موقع العقار للمستثمر بموجب محضر تسليم يوقعه مندوب المؤسسة والمستثمر، على ألا تزيد مدة التسليم على شهر واحد من تاريخ توقيع العقد.
المادة الثالثة عشرة:
تحدد المدة الزمنية لعقود تأجير العقارات وفقاً لما يأتي:
1 خمس سنوات حداً أقصى للمواقع الآتية:
أ الأراضي التي لا يتضمن عقد تأجيرها إقامة المستأجر مبان ثابتة عليها.
ب المواقع المخصصة للوحات الدعاية والإعلان ومواقف السيارات.
ج المواقع المخصصة لآلات البيع الذاتي وما شابهها.
د المباني التي لا يتضمن عقد تأجيرها إضافة المستثمر مبان ثابتة عليها.
ه المواقع المخصصة لتقديم خدمة عامة مثل المطاعم وتأجير السيارات والبقالات.
2 عشر سنوات حداً أقصى في الحالتين الآتيتين:
أ المباني التي يتضمن عقد تأجيرها إضافة المستثمر مبان ثابتة عليها أو إجراء أعمال ترميم شامل لها.
ب المواقع المخصصة لأجهزة الصرف الآلي.
3 خمس عشرة سنة حداً أقصى للمواقع الآتية:
أ المواقع التي تؤجر على جهات حكومية أو شركات ذات امتياز عام أو التي تسهم فيها الدولة لاستخدامها لأي من تجهيزات الخدمات الأساسية.
ب الأراضي التي يتضمن عقد تأجيرها إقامة المستثمر مبان ثابتة عليها.
4 خمس وعشرون سنة للأراضي التي يتضمن عقد تأجيرها إقامة المستثمر مبان ثابتة عليها لمشاريع استثمارية كبيرة «مثل المجمعات التجارية، والمراكز الرياضية، وصالات الأفراح، والفنادق، والمصانع، ومحطات الوقود وما في حكمها».
وتحدد المشاريع التي تنطبق عليها الفقرتان «3» و«4» أعلاه بقرار من الرئيس العام.
الإشراف والمتابعة
المادة الرابعة عشرة:
للمؤسسة الحق في الإشراف على تنفيذ المشروعات الاستثمارية ومتابعة سير العمل فيها إلى حين إتمام تنفيذه وفقاً للشروط والمواصفات والمخططات المعتمدة. كما ان لها الحق في معاينة «العقارات المستثمرة» أثناء سريان العقد للتأكد من التزام المستثمرين بعقودهم، ولها الحق في التأكد من حصولهم على التراخيص اللازمة لإنشاء المشروعات وتشغيلها.
صلاحية الترسية والتعاقد والإلغاء
المادة الخامسة عشرة:
في مجال تأجير العقارات يكون للرئيس العام صلاحية الترسية والتعاقد وإلغاء المزايدة.
المادة السادسة عشرة:
يجوز إلغاء ترسية المزايدة إذا تأخر المستثمر عن مراجعة المؤسسة لإكمال إجراءات التعاقد مدة شهر من تاريخ إشعاره رسمياً بالترسية، وللمؤسسة في هذه الحالة مصادرة الضمان الذي قدمه المستثمر.
ويجوز بموافقة الرئيس العام ما يأتي:
1 ترسية المزايدة على العرض الذي يليه بقيمة العرض المستبعد نفسها.
2 إلغاء المزايدة وإعادة طرحها من جديد.
المادة السابعة عشرة:
يجوز في حالة استبعاد أعلى العروض لأي سبب بموجب أحكام هذه اللائحة التفاوض مع صاحب العرض الذي يليه بعد موافقة الرئيس العام.
أحكام عامة
المادة الثامنة عشرة:
يتضمن العقد بين المؤسسة والمستأجر عند انتهاء مدة الإيجار أسلوب التصرف في المنشآت الثابتة المقامة على الأرض.
المادة التاسعة عشرة:
لا تتحمل المؤسسة أي عبء مالي خاص أو عام يترتب على المستثمر بموجب العقد المبرم معه.
المادة العشرون:
لا يجوز تجديد عقود الإيجار الموقعة بموجب هذه اللائحة باستثناء ما يلي:
1 وحدات العقار المخصص للنفع العام، ووحدات العقار المخصص للنشاط الخدمي، فهذه تجدد عقود إيجارها بشكل مستمر لمدة مطابقة لمدة العقد الأصلية، وذلك بعد أن تعيد لجنة التقدير النظر في قيمة إيجار الوحدة.
2 الأراضي التي يتضمن عقد تأجيرها إقامة المستثمر مبان ثابتة عليها المنصوص عليها في الفقرتين «3 ، 4» من المادة «الثالثة عشرة» من هذه اللائحة فهذه تجدد عقود إيجارها إذا رغب المستأجر بشكل مستمر لمدة عشر سنوات لكل فترة تجديد، على أن تراعي لجنة التقدير عند إعادة تقدير قيمة إيجارها ما ينص عليه عقد الإيجار وفقاً للمادّة الثامنة عشرة من هذه اللائحة.
المادة الحادية والعشرون:
يجوز للمؤسسة تأجير عقاراتها مباشرة بعد ان تقدر أجرتها لجنة التقدير وذلك في الحالات الآتية:
أ الحالات الواردة في المادة «الرابعة» من هذه اللائحة.
ب حالة الإعلان مرتين عن تأجير عقارات دون تقدم أي مستثمر لها، شريطة أن يكون التأجير المباشر خلال مدة سنة من التاريخ المحدد لتسلم العروض في المرة الثانية، فإن مضت هذه المدة دون تأجير مباشر فإن على المؤسسة الإعلان عنها مرة أخرى.
المادة الثانية والعشرون:
تتولى المؤسسة إعداد نموذج عقد إيجار موحد بحسب نوع كل نشاط وذلك وفقا لأحكام هذه اللائحة.
المادة الثالثة والعشرون:
يراعى قبل تأجير العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني أن يكون موقع العقار مخططاً ومعتمداً من الجهة المختصة.
المادة الرابعة والعشرون:
يصدر الرئيس العام القرارات اللازمة لتطبيق هذه اللائحة.
المادة الخامسة والعشرون:
تلغي هذه اللائحة لائحة استثمار وتأجير أراضي وعقارات المؤسسة المعتمدة بقرار مجلس الإدارة الصادر في جلسته المنعقدة بتاريخ 6/11/1418هـ.
المادة السادسة والعشرون:
تسري أحكام هذه اللائحة على جميع العقود التي تبرم أو تجدد اعتباراً من تاريخ اعتماد مجلس الإدارة هذه اللائحة.
| 
