قامت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بإجراء ثلاثة مسوحات لتوزيع استعمالات الأراضي في مدينة الرياض في أعوام 1407هـ (1986م) و1411هـ (1990م) و1417هـ (1996م).
ومع أن المنهجية المتبعة في جمع وتوثيق البيانات المجمعة لهذا الغرض تختلف قليلاً، إلا أنه يمكن الخروج ببعض التوجهات الرئيسة حول مدى وحجم التغير في استعمالات الأراضي الذي عاشته المدينة خلال العقدين الماضيين.
نسبة متجانسة!!
بلغت المساحة الإجمالية للأراضي التي تم تخصيصها للاستعمالات الحضرية بالرياض 514 ،23 هكتاراً في عام 1406هـ ومن هذه المساحة كانت أكبر استعمالات الأراضي للأغراض السكنية بواقع 814 ،8 هكتارات أو حوالي 5 ،37 بالمائة من المجموع. وتمثل الخدمات ثاني أكبر استعمالات الأراضي في الرياض بعد الاستعمالات السكنية بواقع 012 ،8 هكتارات أو 34 بالمائة من المجموع. هذه النسبة تتجانس مع وضع الرياض كعاصمة للمملكة وما يعني ذلك من تركز للخدمات الوطنية والإقليمية في المدينة.. وتأتي بعد الخدمات الاستعمالات الخاصة بإنتاج الموارد بواقع 436 ،3 هكتارات أو بنسبة 6 ،14 بالمائة من إجمالي المساحة المطورة من الأراضي.
زيادة بشكل مثير!!
بحلول عام 1411هـ كانت مساحة منطقة الرياض الحضرية قد اتسعت لتصل إلى 712 ،31 هكتاراً، أي بزيادة 35 بالمائة عما كانت عليه عام 1406هـ، وكان استعمال الأراضي الرئيس في هذه الفترة أيضاً للأغراض السكنية التي شغلت 38 بالمائة من المجموع. ومع أن الأراضي المخصصة للاستعمالات السكنية كنسبة مئوية من المجموع قد تناقصت عن مستوياتها عام 1406هـ بسبب الزيارات في فئات استعمالات الأراضي الأخرى، إلا أنها زادت بنسبة 20 بالمائة تقريباً عن مستويات عام 1407هـ (1986م)، وقد حدث التغير الرئيس في استعمالات الأراضي من عام 1406هـ إلى عام 1411هـ في الاستعمالات المختلطة (250 بالمائة، من 420 إلى 1473هكتاراً)، كذلك زادت الاستعمالات المخصصة للصناعة بأكثر من 157 بالمائة، من 603 إلى 1555 هكتاراً، نتيجة للتطور الصناعي الذي شهدته المملكة في ذلك الوقت. كما ازدادت الاستعمالات الثقافية بشكل مثير أيضاً (153 بالمائة) من 476 إلى 1206هـ في عام 1411هـ.. لقد كانت الزيادة الكبيرة في المساحة الأرضية لجميع المساحات في استعمالات انتاج الموارد التي زادت بمقدار 1890 هكتارا.
مع أن هذا الرقم يمثل زيادة بنسبة 55 بالمائة فقط عن مستويات عام 1406هـ وفي عام 1411هـ شكلت المساحة المخصصة لإجمالي الخدمات أكثر من نسبة 25 بالمائة من إجمالي مساحة الأراضي المطورة مقابل 34 بالمائة في عام 1406هـ.
في عام 1417هـ زادت المساحة الحضرية المطورة إلى 124 ،38 هكتاراً أي بزيادة 20 بالمائة عن عام 1411هـ وهذا المستوى من التطوير العمراني يزيد على أساس سنوي على 1000 هكتار أو حوالي 86 ،2 بالمائة مقارنة بحوالي 7 بالمائة خلال الفترة من 1406هـ إلى 1411هـ.
لقد تضمنت الزيادات الرئيسية في استعمالات الأراضي منذ عام 1411هـ في الاستعمالات السكنية التي زادت بأكثر من 30 بالمائة على مستويات 1410هـ ومثلت نسبة 40 بالمائة تقريباً من إجمالي المساحة المطورة، ومن الاستعمالات الأخرى المهمة التي زادت في عام 1417هـ عن مستويات عام 1411هـ التجارة والخدمات التي زادت بأكثر من 40 بالمائة، وهذه الزيادة تعكس عائداً للسوق من استعمالات قطاع الخدمات والاستعمالات الحكومية وعلى نحو مدهش زادت الاستعمالات الصناعية التي بلغت أكثر من 20 بالمائة، حيث تشير هذه الزيادة الى حدوث زيادات في الاستعمالات الصناعية في المستقبل.
ظاهرة عامة!!
لوحظ أيضاً حدوث هبوط خلال تلك الفترة في استعمالات الأراضي في فئة «أخرى» والتي هبطت بنسبة 23 ،11 بالمائة.. وكذلك فئة الاستعمال «انتاج الموارد» التي هبطت بنسبة 43 بالمائة عن عام 1411هـ من 5326 هكتاراً في عام 1410هـ إلى 3023 هكتاراً في عام 1417هـ. وربما يدل هذا على أن الأراضي التي استعملت لإنتاج الموارد قد تم تحويلها للاستعمالات العمرانية وهي ظاهرة عامة في المدن السريعة النمو.
المحددات التاريخية!!
تم توزيع استعمالات الأراضي في مدينة الرياض ابتداء من المخطط الرئيس الأول، ثم تم تأكيد معظم توصياته من قبل المخطط الرئيس الثاني. فقد اقترح هذان المخططان توزيع الاستعمالات الصناعية في الجنوب والشرق وإنتاج الموارد في الجنوب والاستعمالات التجارية الرئيسية والخدمات في وسط المدينة وعلى امتداد المحورين الرئيسين ووضع حي السفارات والخدمات التعليمية والجامعات والوزارات في الغرب والشمال، والخدمات العامة والخدمات المحلية والتجارية في مركز الأحياء والمناطق السكنية الرئيسة إلى الشمال والشرق والغرب.
كما لعب نظام المخطط الأول الشبكي (2كلم*2كلم) لتقسيم الأراضي دوراً بارزاً في تطوير شبكة مكررة من الشوارع الرئيسية تحيط بالمربع السكني وخدماته الداخلية، ومحاطة باستخدامات مختلطة سكنى ومكاتب فوق المحلات التجارية بالطوابق الأرضية. كما كان للقرارات الحكومية في تطوير مشاريع كبيرة بمواقع مختلطة حول المدينة إسهام في التوسع غير المنظم للمدينة.
قوى السوق!!
وأخيراً فقد كان لقوى السوق دور رئيس في تحديد شكل المدينة لعقود قادمة من خلال التخطيط اللا محدود للأراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة للاستثمار الفردي في مناطق بعيدة عن المنطقة المعمورة ومناطق الخدمات الرئيسية مما أعاق تنميتها لسنوات عديدة.
كما أن تطوير الاستعمالات التجارية لم يمكن لتلبية طلب السوق، بل استمر تطوير الشوارع التجارية الشريطية على امتداد المناطق المطورة بحجم تجاوز بكثير احتياجات المدينة ومناطقها المختلفة.
أهم المعالم!!
يوضح الشكل (3-1) توزيع استعمالات الأراضي داخل المدينة على أساس مسح استعمالات الأراضي في عام 1417هـ/ 1996م.
وتمثلت أهم المعالم الرئيسة لتوزيع استعمالات الأراضي على مستوى المدينة في أن الاستعمالات السكنية موزعة بالتساوي إلى حد ما في جميع أنحاء المدينة، إلا أنها تتركز في مناطق الوسط والغرب والشرق من المدينة.
أما الجزء الجنوبي الذي تشغله بشكل أساسي الاستعمالات الصناعية فإن نسبة 9 ،8 بالمائة فقط من إجمالي مساحته مخصصة للاستعمالات السكنية.
يقع حوالي 7 بالمائة من الاستعمالات الصناعية في المدينة في الجزء الجنوبي منها نتيجة تخصيص هذه المنطقة في المخططات الرئيسة السابقة.
استعمالات النقل والاتصالات والمرافق العامة، إذا استثنينا المطار القديم ومحطة تنقية مياه الصرف الصحي، فإن هذه الاستعمالات موزعة في جميع أنحاء المدينة مع انها تتركز أكثر في الربع الغربي.
مستوى مرتفع!!
يتوفر بالرياض على مستوى المدينة 3م2 من الاستعمالات التجارية للفرد الواحد مما يشير إلى وجود مستوى مرتفع من الاستعمالات المهنية عند تطبيق الدليل القياسي البالغ 1 إلى 2 متر مربع للفرد الواحد.
بينما تتركز استعمالات الخدمات العامة بمدينة الرياض (2 ،37 بالمائة من إجمالي مساحة المدينة) بمنطقة الوسط.
وبصرف النظر عن ذلك، فإن هذه الاستعمالات موزعة على نحو متساو تقريباً في جميع أنحاء المدينة، الاستعمالات الثقافية والتسلية تمثل استعمالات أراضي صغيرة جداً بالرياض وتشغل فقط 9 ،3 بالمائة من إجمالي مساحة الأراضي المطورة.
تصنيف تفصيلي!!
اعتمدت مسوحات استعمالات الأراضي السابقة التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض على تصنيف تفصيلي لفئات استعمالات الأراضي المختلفة حيث يتكون هذا النظام من تسع فئات رئيسية ذات رقم واحد، يتفرغ منها استعمالات تفصيلية برقمين أو أكثر، ويوضح الجدول (2) أنواع الاستعمالات الرئيسة وتفاصيلها.
ويتضمن المخطط المقترح لاستعمالات الأراضي التصنيف السابق مع التوسع في الاستخدامات الفرعية المدرجة ضمن كل فئة من فئات استعمالات الأراضي كما يوضحه مخطط استعمالات الأراضي.
| 
