متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
إن التحكم في كثافة التطوير السكني هو الوسيلة الاستراتيجية الرئيسية لتحديد عدد الوحدات السكنية التي يلزم توفيرها، ومن الممكن التدخل لضبط توزيع الكثافات السكنية إذا كانت هناك أية تأثيرات ضمنية لتخطيط الخدمات والمرافق العامة فمثلاً يمكن فقط تخطيط الطرق وخدمات المرافق بصورة فاعلة إذا كان عدد الوحدات السكنية التي سيتم استيعابها بمنطقة معينة معروفا ضمن حدود واضحة من الأراضي الحضرية وعدد السكان الذين سيعيشون فيها.
قياسات الكثافات
عندما يتم حسم استعمالات الأراضي الرئيسية غير السكنية من إجمالي المنطقة الحضرية في المدينة يتبقى نحو 70% من الأراضي المطورة التي يطلق عليها اجمالي المنطقة السكنية.
وتضم اجمالي المنطقة السكنية إلى جانب المساكن جميع الخدمات العامة، والطرق والمناطق المفتوحة.
إن النسبة تبلغ 5 ،69% كمتوسط عام لكامل المدينة لمنطقة المخطط الهيكلي لعام 1442ه، حيث إن المنطقة المركزية والقطاع الجغرافي الجنوبي الشرقي تكون فيها هذه النسبة أقل بكثير «نحو 60% و40% على التوالي»، وذلك لوجود تركيز رئيسي لاستعمالات أراضي غير سكنية «على سبيل المثال: الصناعات، والمستودعات». وفي الجانب الآخر من القطاعات الجغرافية المتبقية حيث تهيمن المناطق السكنية، نجد ان اجمالي المنطقة السكنية قد يصل إلى نحو 80% من اجمالي المنطقة الحضرية أي بزيادة 10% عن المتوسط العام.
الكثافة العامة
وإذا أخذنا بقياس المخطط الهيكلي لتوزيع الأراضي في عام 1442هـ، فإن متوسط الكثافة السكنية العامة «والتي تمثل عدد السكان أو الوحدات في الأراضي السكنية الصافية بالاضافة الى الخدمات العامة ذات المستوى المحلي التي تخدم السكان وشبكة الطرق المحلية والتجمعية للحي، ويستثنى من هذا التعريف مناطق الاستعمالات الخاصة والمناطق ذات الاستعمالات غير السكنية والطرق الشريانية والطرق السريعة التي تخدم المدينة ككل» ستكون 70 شخصا للهكتار وتجد بالتناسب ان الكثافة الحضرية العامة «التي تمثل عدد الأشخاص أو الوحدات السكنية على الأراضي الحضرية الاجمالية المطورة ضمن المنطقة المعنية»، بما في ذلك الطرق، والخدمات، والمباني الحكومية، والمتنزهات الرئيسية، والملاعب الرياضية «باستثناء مطار الملك خالد الدولي ومناطق الاستعمالات الخاصة» ستكون 49 شخصاً للهكتار.
إن الكثافة الحضرية العامة تختلف من منطقة إلى أخرى، فنجد أنه في بعض المناطق المركزية يكون فيها اجمالي الكثافة الحضرية منخفضا بسبب تكثيف المناطق العامة غير السكنية.
كما ان في المناطق التي يغلب عليها السكن قد يكون اجمالي الكثافة الحضرية مرتفعا.
الكثافة الصافية
لقد تم تحديد الأراضي السكنية بما نسبته 55% من مساحة الأراضي السكنية الاجمالية «بما فيها الخدمات العامة والطرق» وذلك في مناطق النمو الجديدة بالمدينة. وإذا ما أخذنا في الاعتبار هذه النسبة فإن متوسط الكثافة السكنية الصافية لأراضي القطع السكنية فقط سيكون 150 شخصا للكهتار.
كما نجد ان الكثافة السكنية الصافية «تشمل قطع الأراضي السكنية والطرق المحلية التي تخدمها وممرات المشاة» ستكون أقل عن كثافات القطع السكنية بحيث تصل إلى نحو 85 شخصاً للهكتار.
الكثافة الحالية
تم خلال المرحلة الأولى من مشروع المخطط الاستراتيجي اعداد تحليل للكثافات السكنية الصافية لمدينة الرياض استنادا إلى مسح استعمالات الأراضي عام 1417هـ، حيث يتضح ان منطقة المدينة القديمة في الوسط تتجاوز الكثافات السكنية الصافية فيها 50 وحدة بكل هكتار «200م2/ الوحدة السكنية».
لن تتكرر!!
وتوجد بهذه المنطقة مساكن شعبية «من الطين» على قطع أراضي صغيرة جدا ومساكن شعبية وشقق خرسانية، علما بأن الكثافة لا تقدم قواعد ارشادية للمستقبل نظرا لأن الظروف الخاصة التي أوجدت هذه المساكن لن تتكرر.
يوجد أيضاً شريط من المساكن بكثافات سكنية صافية تتراوح من 31 إلى 40 وحدة بكل هكتار «322 متر مربع إلى 250 متر مربع للوحدة» وهذه المساكن خليط من الشقق والفلل الصغيرة مع بعض الفلل الكبيرة.
شقق وفلل
كما توضح المجموعة التالية مناطق واسعة تم تطويرها بكثافات تتراوح من 21 إلى 30 وحدة سكنية بكل هكتار «476م2 إلى 333م2 لكل وحدة» وهذا الاسكان عبارة عن خليط من الشقق القائمة فوق استعمالات تجارية، وفلل صغيرة وفلل كبيرة. ويوجد في الشمال إلى مدى أقل وفي الجنوب الشرقي، مناطق ذات كثافات تتراوح من 11 إلى 20 وحدة بكل هكتار «500م2 إلى 900م2/ وحدة» وتغلب على هذه المساكن الفلل الكبيرة والشقق فوق محلات تجارية بهذه المناطق الجديدة.
السؤال الجوهري
يتضح بأن النمط الحالي هو نمط التطوير السكني المنخفض الكثافة وربما يؤخذ المؤشر للمستقبل من مخططات الأراضي الحالية غير المطورة والتي يصل متوسط الكثافة الصافية فيها حوالي 15 وحدة بكل هكتار، كما يبلغ متوسط مساحة قطعة الأرض 765م2.
إن السؤال الجوهري هو ما هي الكثافات التي يمكن تحقيقها في المستقبل إذا أخذنا في الاعتبار حجم الطلب على المساكن وواقع المساحات الشاسعة من المخططات التي تم تخطيطها بالفعل بكثافات منخفضة.
الكثافة المستقبلية
استندت الدراسات السابقة إلى مفهوم الكثافة السكنية الصافية لتعكس الأساس الذي تم بموجبه جمع البيانات الخاصة بالإسكان.
إلا انه تم التركيز على الكثافة السكنية الاجمالية نظرا لان هذا المقياس أفضل لفعالية استعمالات الأراضي الحضرية وبالتالي اكثر قابلية للتطبيق عند التعامل مع أهداف الكثافة.
تركيز النمو
إن من أهداف المخطط الهيكلي ايجاد مدينة مركزة النمو، وهو ما يتم تحقيقه عن طريق استغلال الأراضي البيضاء ورفع الكثافة السكنية وتحقيق الكفاءة في استخدام الخدمات والمرافق العامة والتوزيع المناسب لاستعمالات الأراضي.
استعمالات مختلفة
يتمثل الوضع الحالي في ان 33% فقط من الأراضي الحضرية تم تخطيطها لاستخدامها كقطع أراضي تقام عليها مساكن مفردة بمتوسط 765 متر مربع للقطعة. وتبلغ الكثافة السكنية الاجمالية لهذا النوع من التطوير 13 ،4 وحدة بكل هكتار إلا انه تم تخصيص نسبة 5 ،15% من الأراضي الحضرية للاستعمالات المختلطة على واجهات الشوارع عرض 30 ،60 مترا.
توفر مناطق الاستعمالات المختلفة وحدات سكنية إضافية بمعدل يصل إلى حوالي 87 ،2 وحدة بكل هكتار وبذلك تكون الكثافة السكنية الاجمالية 19 ،7 وحدة بكل هكتار.
ولاعطاء صورة واضحة عما يمكن ان تكون عليه المدينة إذا تم تطويرها.. فيجب ملاحظة انه سيتم تطوير اكثر من 80% من كافة الأراضي السكنية بمتوسط مساحة قدرها 500م2 للقطعة الواحدة، وستتراوح مساحتها من 300م2 إلى 1000م2 وستكون أنواع المساكن تقريبا من الفلل مع بعض الوحدات المزدوجة «دوبلكسات» وستكون جميعها بارتفاع دور واحد أو دورين على الأغلب.
تخطيط متكامل
وسيتم تطوير حوالي 20% من كافة الأراضي السكنية لإقامة مساكن متعددة العائلات مع بعض مباني الشقق المتعددة الأدوار بالمراكز الحضرية وعلى طول أعصاب الأنشطة المقترحة، حيث لن يحدث تعارض مع المساكن المنخفضة الارتفاع، وستكون بعض المباني المتوسطة الارتفاع بمحاذاة الاستخدامات التجارية الشريطية وعلى طول الطرق الشريانية.
إن تحقيق هذه النتيجة يتطلب إجراء تغييرات في الطريقة الحالية التي يتم بها التخطيط والتطوير الحضري، كما سيكون من الضروري تغيير الطريقة التي يتم بموجبها ايصال المرافق العامة وتمويلها، وسيكون بالإمكان تسهيل ذلك عن طريق عملية تخطيط متكاملة قبل البدء بعملية التطوير.
| 
