متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
يستجيب المخطط الهيكلي لرغبات السكان في ايجاد التنوع والاختيار في أنواع المساكن بالمدينة، والحاجة الى تركيز النمو والدمج الحضري، والاستعمال الاكثر فاعلية للأراضي والمرافق العامة، والحاجة الى توفير المزيد من الاسكان الميسر، وايجاد امكانية ليكون النقل العام فعالا، وذلك عن طريق التخطيط المنظم للخصائص والكثافات السكنية للمنطقة الحضرية، حيث سيتم اجراء بعض التغييرات المدروسة للكثافة السكنية عن طريق السياسات والحوافز لتشجيع التطوير العالي الكثافة والابتكار في أنواع المساكن، وتطوير قطع الاراضي البيضاء... والتجديد العمراني.
قيم وتقاليد
يقسم المخطط الهيكلي مناطق التطوير الحضري التي تقع خارج منطقة وسط المدينة وأعصاب الانشطة والمراكز الحضرية الى ثلاث فئات رئيسية اصطلح على تسميتها «مناطق التطوير الحضري» والتي تختلف من منطقة الى أخرى من حيث أنواع المساكن والكثافات السكنية الاجمالية ونصيبها من الاستعمالات المختلطة ومن الأنشطة الأخرى غير السكنية.
وهذه المناطق يتناقص معدل كثافة التطوير كلما ابتعدنا عن اعصاب الانشطة العالية الكثافة والمراكز الحضرية وما يصاحبها من خدمات نقل ذات طاقة عالية.
هذا ويجب ان يراعى عند تصميم مشاريع التطوير في تلك المناطق القيم والتقاليد السعودية، وقد حددت هذه المناطق بعد القيام بدراسات خاصة لانواع المساكن والكثافات السكنية لضمان ان التغييرات المقترحة ستكون ملائمة ومقبولة
الكثافات السكنية.
سيتم تخطيط الكثافات السكنية (الخاصة) للمراكز الحضرية وأعصاب الانشطة الرئيسية لتتجاوز 40 وحدة بكل هكتار مع كون البيوت الشعبية ومباني الشقق المتعددة الأدوار هي انواع المساكن الرئيسة، وسوف يسمح بانشاء المباني التي يصل ارتفاعها الى 10 أدوار بالمراكز الحضرية، كما سيسمح بانشاء المباني التي يصل ارتفاعها الى 6 أدوار على طول أعصاب الانشطة الرئيسة و4 أدوار على اعصاب الانشطة الثانوية، وسيتم تشجيع الاستعمالات المختلطة على ان تتضمن الاستعمال السكني بشكل رئيسي، وبالنسبة للعصب المركزي الموجود بمنطقة وسط المدينة والتي تقع ما بين شارع العليا وطريق الملك فهد، وخاصة العصب الواقع بين طريق مكة جنوبا وشارع العروبة شمالا فسوف تستمر في كونها منطقة يمكن فيها انشاء مبان يصل ارتفاعها الى 30 دوراً وذلك حسب ما تم اقراره من قبل الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض.
منطقة التطوير الحضري-1-
هذه المنطقة عبارة عن أشرطة تمتد على كلا جانبي أعصاب الانشطة، وتحاذي الشارع الرئيسي في التطوير المرتفع الكثافة أي الاستعمالات المختلفة بعصب النشاط، مع كون الكثافات حوالي 40 وحدة سكنية بالهكتار الا ان منطقة التطوير الحضري هذه سيكون خلفها شريط من المباني السكنية التي تتكون من مباني شقق متوسطة الارتفاع ومبان شعبية، وهذه الانواع من السكن تناسب مجموعة واسعة من السكان الذين يفضلون استخدام النقل العام.
منطقة التطوير الحضري-2-
تقع هذه المناطق خارج شريط منطقة التطوير الحضري -1- وتأخذ في الاعتبار كثافة سكنية منخفضة الى متوسطة مع توفر الخدمات التجارية والخدمات العامة المحلية، وستكون البيوت الشعبية والدوبلكسات والفلل التي ستقام على قطع أراض مخططة صغيرة (400 متر مربع) هي الانواع الرئيسة للمساكن، مع كون الكثافات تصل الى 20 وحدة سكنية بكل هكتار.
تصميم جيد
وهناك تأكيد قوي لكل من منطقتي التطوير الحضري بأن يتم التركيز على التصميم العمراني الجيد مع ضرورة اعداد مخططات هيكلية محلية لهذه المناطق قبل التطوير الحضري التي تتضمن نظام التخطيط والقواعد الارشادية للتصميم.
أما في المناطق المخططة في تلك المناطق بالفعل فسيكون من الضروري تنفيذ برامج اعادة الهيكلية في بعض الحالات وذلك لتوفير الامكانية للحصول على عدد أكبر من قطع الأراضي وتنفيذ المشروعات المجدية اقتصاديا.
منطقة التطوير الحضري 3
سوف تتيح الاجزاء الباقية من المدينة كثافات تطوير منخفضة في الوقت التي ستظل تشجع فيه خليطا من أنواع المساكن بمتوسط كثافة تصل الى 10 وحدات سكنية بكل هكتار، وستختلط قطع الاراضي المخططة الصغيرة والكبيرة المخصصة لاقامة الفلل عليها مع مجموعة مبان سكنية وتجارية تماما بنفس الطريقة التي نشاهدها حاليا في الضواحي الخارجية، وكما هو الحال مع جميع مناطق التطوير الحضري فإن الكثافات المذكورة تؤخذ كمتوسط وليس كحد أدنى أو أقصى، وهو ما يقصد به ضمان تطوير مزيج من أنواع المساكن المختلفة وليس تطوير نوع واحد من المساكن مثل ما يحدث غالبا في الوقت الحاضر بالضواحي حيث ان الفلل هي النوع الوحيد للمساكن المتوفرة.
الضواحي الجديدة
نظراً لامكانية وصول عدد سكان مدينة الرياض في المستقبل الى 5 و10 ملايين نسمة فقد تم تخصيص ضاحيتين جديدتين في شمال وشرق المدينة لاستيعاب جزء من هذا العدد على أن يتم تقويم الحاجة الى تطويرهما في ضوء الزيادات السكانية ومعدل اشغال الاراضي بمناطق التطوير الحضري.
توفر أنظمة الادارة الحضرية التي سيتم وضعها لإدارة عملية التطوير المرحلي للاراضي وتمويل الاستثمارات في المرافق العامة الاطار الاساسي لاتخاذ القرار حول توقيت عملية التطوير بتلك المناطق، وإذا كانت التوقعات السكانية لمدينة الرياض أقل مما هو متوقع فعندئذ يمكن تأجيل اعمال التطوير بهاتين الضاحيتين حتى نهاية فترة المخطط أي بعد عام 1442هـ.
مستدام وعالي الجودة
إن تلك المناطق بشكل عام لا تشتمل على أية معوقات من جراء مخططات الاراضي الحالية وأنماط الطرق، وتوفر فرصة لتطبيق أفضل الانماط التخطيطية في التطوير الحضري، ولهذا سيتم تعزيزها باعتبارها أمثلة للتطوير الحضري المستدام بيئيا وعالي الجودة في التصميم وذي جدوى اقتصادية، كذلك تعزز هاتان الضاحيتان الدور المناسب للقطاع الخاص في التطوير الحضري، حيث سيوفر القطاع العام الاطار التخطيطي بينما سيتولى القطاع الخاص المسؤولية عن تصميم الاحياء وفقا للاحتياجات المطلوبة، كما سيقوم القطاع الخاص بتوفير مبالغ التمويل اللازمة للتطوير بما في ذلك المرافق العامة المطلوبة التي سيتم تزويدها وفقا للتطبيق الامثل خصوصا فيما يتعلق بإدارة المياه والاستدامة البيئية.
على انه لن يسمح بتطوير الضاحيتين الا بعد اعتماد المخطط الهيكلي للمدينة، واعداد واعتماد مخطط هيكلي خاص لكل واحدة منهما وسوف يتطلب ذلك قيام تنسيق وثيق بين أصحاب الأراضي الواقعة في تلك الضاحيتين والجهات الحكومية المسؤولة.
أما في مجال النقل فعلى الرغم من أن السيارة ستبقى الوسيلة المهيمنة الا انه سيكون للنقل العام دوره المطلوب في الحركة والتنقل.
وسيكون تطوير هاتين الضاحيتين موجها بأسس تصميم عمراني معتمدة.
تخطيط الأراضي
تم بالفعل تخطيط معظم الاراضي البيضاء الواقعة ضمن حدود المرحلة الأولى من النطاق العمراني بواسطة النمط الشبكي 2كلمx 2كلم كما تم أيضا وبنمط مماثل تخطيط 40% تقريبا من الاراضي المخصصة للتطوير الحضري وراء تلك الحدود ومثل هذه المخططات غير المطورة تخلق مشاكل كبيرة في المستقبل بسبب عدم اعطاء الاعتبار للمعوقات الطبوغرافية، خصوصا الأودية ومن بين العيوب الأخرى عدم كفاءة استعمالات الأراضي الحضرية مع كون متوسط مساحة قطعة الارض المخططة للتطوير حوالي 750 متراً مربعاً بالاضافة الى تخصيص أكثر من 33% من مساحة الاراضي للطرق وعدم تخصيص أية مساحات لاقامة خدمات عالية المستوى للمدينة.
لا يوجد نظام لتقسيم المناطق Zoning plan للأراضي الواقعة خارج حدود المرحلة الأولى من النطاق العمراني كما أن استعمالات الاراضي للمخططات التي تعتمد في تلك المناطق يتم تحديدها من قبل مالكي تلك المخططات بدون استنادها الى مخطط شامل يحدد الاستعمالات المطلوبة، وتقوم على جانبي الطرق التي يزيد عرضها على 30م استعمالات مختلطة أو استعمالات تجارية مما أوجد عرضا فائقا من الاراضي التجارية في صورة استخدامات مختلطة شريطية، وكانت القطع التجارية غالبا ليس لها اية مداخل خلفية ويقع وراءها قطع سكنية، كما لا يوجد أماكن لتخرين البضائع ولا مواقف كافية لتلك المحلات.
وحينما يتم تطوير قطع الأراضي تلك فإن سكان المنازل المحاذية لها يواجهون تأثيرات سلبية فيما يتعلق براحتهم ومعيشتهم كما ينتج عن الوقوف امام هذا النوع من مشروعات التطوير عدم توفر أرصفة مشاة وبالتالي حدوث مشاكل في السلامة المرورية في الشوارع التجارية.
إن زيادة عدد تلك المخططات يخلق مشاكل كبيرة بالنسبة لتطبيق الاساليب الحديثة في تمويل وتوفير الموارد المالية اللازمة للمرافق العامة، وقد أوجد ذلك سوقا للمضاربات في الاراضي أدى الى تضخم أسعار الاراضي وارتفاعها بما يتجاوز متناول العديد من الاسر.
إعادة الهيكلة
يتيح المخطط الهيكلي للمدينة والسياسات الحضرية المصاحية له اعادة هيكلة مخططات الأراضي غير المناسبة ،التي لم يتم تطويرها بعد، فعلى سبيل المثال تلك المخططات الواقعة في منحدرات وتضاريس أراض وعرة حيث سيكون توفير المرافق العامة مكلفا جدا، ومخططات الاراضي التي تقع في مجارى الأودية الرئيسة، وكذلك المخططات التي تكون فيها الاستعمالات المختلطة المقترحة غير مناسبة لاستراتيجية المدينة، وستقدم تلك السياسات والبرامج حوافز لاصحاب الاراضي للمشاركة في اعادة الهيكلة، إلا أن الأرض قد تحتاج في بعض الحالات الى شرائها من قبل الحكومة أو مبادلتها مع أراض في أماكن أخرى من أجل تحقيق اعادة الهيكلة اللازمة.
كما يشترط التنسيق مع أصحاب تلك المخططات عند اعادة هيكلتها.
| 
