الركود العقاري في مصر.. إلى أين؟
البنوك تنسحب من المشاركة في تأسيس شركة التمويل العقاري

* القاهرة - محمد العجمي:
يبدو أن أزمة الركود في سوق العقارات المصري اصبحت بلا حل فرغم تعلق الامل على قانون الرهن العقاري في خروج السوق من ازمة الركود الخانقة والتي القت بظلالها على قطاعات الاقتصاد الأخرى فقد انسحبت بنوك القطاع العام المشاركة في تأسيس شركة الاسكان والتمويل العقاري التي تم تسجيلها بمصلحة الشركات خلال الاشهر القليلة الماضية. شمل الانسحاب بنوك الاهلي ومصر والاسكندرية والقاهرة وبنك الدلتا الخاص رغم انه كان يساهم بنسبة 4% من رأسمال الشركة وأن الخبراء اشاروا إلى ان قدرات البنوك العقارية لا تستطيع تحريك الركود ذلك وكان الدكتور عاطف عبيد رئيس الوزراء قد بحث في اجتماع وزاري إجراءات تفعيل قانون التمويل العقاري والتوسعات التي حدثت خلال العامين الماضيين في مجال الاسكان والتشييد.
استعرض التعديلات المطلوب إدخالها على قانون الرهن العقاري والتي تقوم وزارة العدل بدراستها في الوقت الحاضر على ان يتم تمويل فرق سعر الفائدة السائد وتكلفة الاقراض العقاري من صندوق يتم تمويله من مصادر متعددة منها ما يتم تخصيصه من الموازنة العامة للدولة ومساهمة شركات مواد البناء والعقارات وقروض ممنوحة من البنك المركزي للبنوك التي يرخص لها بالإقراض على ان تستخدم هذه القروض في الاقراض العقاري فقط بحيث لا تزيد التكلفة على 5% . وتقرر دعوة شركات التأمين لدراسة نظام خاص بسداد الأقساط في حالة توقف احد المقترضين لشراء عقارات عن السداد . وكذلك استكمال الآلية الخاصة بتنفيذ قانون التمويل العقاري خلال الأشهر القليلة القادمة.
شروط القيد
وقد أوضح الدكتور يوسف بطرس غالي وزير الاقتصاد إن تعديلات قانون البنوك تعد مشروعا مكملا لقانون الرهن العقاري وذلك بهدف تخفيض عمليات الرهن العقاري فيما يتعلق بإلغاء الرسوم المفروضة لفك الرهن. وتخفيض الرسوم الخاصة بتسجيل الرهن بنسبة 50% وبحد أقصى 500 ألف جنيه وتخفيض رسوم التسجيل وتيسير الإجراءات الخاصة بالتنفيذ على الأسهم المرهونة لدى الجهاز المصرفي بالنسبة لاقتضاء الدين عن العقار المرهون. واشار وزير الاسكان والتعمير المصرية الدكتور محمد ابراهيم سليمان إلى ان الوزارة انتهت من تحديد شروط القيد في سجل مراقبي حسابات شركات التمويل العقاري، وجدول خبراء التقييم العقاري وجدول وسطاء التمويل العقاري، سيتم توفير تمويل للمشتري العادي بحد أقصى 90% من قيمة العقار وذلك من خلال شركة التمويل على أن يدفع المشتري 10% على الأقل من ثمن العقار، وأن قسط التمويل السنوي لن يزيد عن 40% من الدخل، وبالنسبة للمشتري من محدودي الدخل، وكل من لايتجاوز دخله السنوي 9 آلاف جنيه نحو«1850 دولارا» اذا كان أعزب أو12 ألف جنيه اذا كان متزوجاً أويعول يندرج تحت هذه الشريحة، وأعلنت أنه سيتم تخصيص أراض بالمجان من الدولة لبناء مساكن اقتصادية لهؤلاء، كما ستتحمل الدولة نصف قيمة تكاليف المرافق الخاصة بهذه الأراضي، وتقوم الوزارة بتصميم وحدات اقتصادية لتلبية احتياجات هذه الفئة من المواطنين كل ذلك للتشجيع على شراء وحدات سكنية صغيرة في بداية حياتهم تتناسب مع حجم الأسرة، ثم سهولة الانتقال الى وحدات سكنية أكبر عند زيادة حجم الأسرة وزيادة دخلها. وسيتحمل صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري جزءاً من تكلفة التمويل مما يؤدي الى تخفيض العبء الخاص بمحدود الدخل بحيث لا يتجاوز 25% من دخله وسوف يحصل البائع على ثمن الوحدات العقارية المباعة كاملاً، بواقع 10% من المشتري و90% من شركات التمويل العقاري.
فشل تنفيذ القانون
أكد خبراء البناء والتشييد في مصر فشل الحكومة في تنفيذ قانون الرهن العقاري، الذي كان مقررًا العمل به بداية شهر أغسطس الماضي، وأرجعوا ذلك إلى عجز الحكومة عن توفير المبالغ اللازمة لبدء عمل القانون، مطالبين بسرعة التحرك لتنفيذ حزمة من الإجراءات التي تعمل على تنشيط سوق العقارات في مصر. يقول الدكتور حمدي عبد العظيم نائب اكاديمية السادات للعلوم الادارية ان فشل تطبيق القانون يؤدي إلى استمرار حال الركود الكبير الذي حدث داخل سوق العقارات، وأحدث اختلالات كبيرة في العلاقة بين الأطراف المتشابكة داخل السوق، خاصةً وأن التحرك البسيط الذي شهده سوق العقارات خلال الصيف مدعومًا بمشتريات الأجانب والعرب، وعودة العاملين المصريين من الخارج، وتحريك نشاط التأجير لم يؤدِ وحده إلى إخراج سوق العقارات المصري من أزمته، خاصةً في ظل إفلاس العديد من الشركات، نتيجة الأزمة الاقتصادية الطاحنة التي تمر بها البلاد. ويضيف ان من أهم العوامل التي تسببت في ركود قطاع العقارات في مصر هوعدم توفير التمويل اللازم لهذا القطاع، حيث إن البنوك في حالة إعادة هيكلة لمحافظها الائتمانية، بالإضافة إلى أنها ملتزمة بالنسبة الموضوعة من البنك المركزي، والتي تلزم بعدم زيادة نسبة استثمار البنوك في قطاع الاستثمار العقاري، إلا في حدود 5% من المحفظة الائتمانية للبنوك، كما أن البنوك قد كثفت دراساتها للمشروعات، خاصةً العقارية للوقوف على قدرة المشروعات في سداد مديونياتها من خلال التدفق النقدي للمشروع والذي يعد الأساس في سداد مستحقات البنوك، وقد جاء ذلك عقب أزمة المتعثرين، وكذلك رجال الأعمال الهاربون بأموال البنوك إلى الخارج، وقد أثر ذلك على منح مزيد من الائتمان خلال الفترة الماضية، مما زاد ركود سوق العقارات في مصر واوضح الدكتور حمدي عبد العظيم ان التخطيط الجيد لمواقع انشاء المشروعات أمر ضروري بعدما تعثر تسويق العديد من المشروعات فمن أحد اهم أسباب تعثر تسويق المشروعات العقارية هواتجاه اصحابها الى الاسكان الفاخر والمساحات الكبيرة، في حين ان الطلب الحالي يتركز على الاسكان الشعبي والاقتصادي.
وفي ظل حالة الركود والكساد التي يشهدها سوق العقارات خلال الفترة الماضية تراجع الطلب على الاسكان الفاخر، ومع ذلك هناك اصرار على اقامته وهذا واضح في بعض الابراج التي تمت اقامتها على كورنيش المعادي بمساحات كبيرة وبدون تشطيب. ونظرا لارتفاع تكاليف التشطيب والوحدة ايضا، فإنها لم تحظ بنفس الاقبال الذي كانت عليه قبل سنوات. وأكد ان هناك فائضا كبيرا في المعروض من الوحدات السكنية وذلك بسبب عدم ملاءمتها لظروف واحتياجات الشباب الذين يفضلون الاسكان المتوسط أوالشعبي المناسب لدخولهم. وكشف عن ان هناك الكثير من المشروعات التي فشل تسويقها بسبب عدم ملاءمتها وجذبها للشباب في كثير من المناطق والمحافظات.
ضخ الأموال
يرى على نجم محافظ البنك المركزي الاسبق ان الاستثمار العقاري من أهم قطاعات النشاط الاقتصادي التي تسهم في مواجهة مشكلة البطالة حيث يوفر فرص عمل متنوعة لاعداد كبيرة من الحرفيين وغيرهم في مجالات النشاط المختلفة والدول التي تعاني من مشاكل الكساد الاقتصادي تلجأ الى التوسع في الاستثمار العقاري بوصفه اسرع وسيلة لضخ الاموال في المجتمع ومواجهة الضغوط الانكماشية خاصة ان الاستثماري العقاري والسياحي يعد المحرك الاساسي لاكثر من 70% من النشاط الاقتصادي في مصر.
واشار إلى ان البنوك العقارية تعاني ضعفاً كبيراً في مواردها الذاتية مما يقلل من قدراتها في مواجهة متطلبات قطاع العقارات مما يتطلب زيادة رؤوس اموالها خاصة ان ضعف رأسمالها لا يمكنها من قيادة العمليات الجادة للتنمية العقارية. خاصة وان هذه البنوك تفتقد وجود آليات فعالة تسهم في جذب المدخرات الصغيرة لتمويل الاستثمار العقاري والذي يفتقر الى أدوات تأمينية في سوق المال مما يتطلب قيام البنوك العقارية باصدار سندات طويلة الاجل ولآجال تزيد على 7 سنوات ويتم تداول هذه السندات في سوق المال.
وقال علي نجم ان الاستثمار العقاري تكتنفه مخاطر تتنافى وطبيعة عمل البنوك التجارية فإنه يجب ان تسند عملية التمويل الى البنوك العقارية المتخصصة أوالى شركات التمويل العقاري خاصة وان اموال البنوك التجارية معظمها قصير الأجل والائتمان العقاري يفترض فيه ان يكون طويل الاجل وهوما أدى الى تجميد آموال البنوك التجارية التي توسعت في النشاط العقاري مما انعكس ذلك على الاوضاع المالية للبنوك بالإضافة الى تضاعف قيمة القروض على المدنيين نتيجة الفوائد المتراكمة وهوما ادى الى فرض البنك المركزي ضرورة الا تجاوز البنوك التجارية في تمويلها للنشاط العقاري نسبة 5% من اجمالي محفظة القروض لديها.وهذه النسبة تحافظ على أوضاع البنوك التجارية بالنسبة للمعاملات المصرفية وتعمل على حماية ودائع العملاء وعدم الافراط في هذا النشاط على مجال عمل البنوك التجارية الاصلي واكد على اتجاه الاستثمارات العقارية الى تحقيق التوازن مع جانب الطلب على كل من الاسكان الشعبي والمتوسط والفاخر وان يكون للبنوك العقارية دور مهم في تمويل الاستثمار العقاري وتنفيذ الخطط القومية للاسكان المتوسط في مصر بما يلبي الاحتياجات الاساسية لهذه الفئة من السكان التي تتمتع بدخل منتظم وحجم صغير من المدخرات والتي تمثل النسبة الكبرى من عملاء البنوك العقارية.