متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
بناء على المسوحات التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض «الإنسان والعمران» و«الإسكان والأحياء السكنية» تم تحديد تقسيمات الوحدات السكنية المختلفة على الفئات المختلفة من السكان فهل هنالك علاقة بين توجيه الإسكان وتوزيع السكان؟
المنخفض والمحدود
تشكل فئة الدخل المنخفض والمحدد 52% من الأسر و3744000 نسمة وبمعدل حجم الأسرة 8 أشخاص وتحتاج الى 468000 وحدة سكنية. وبناء على المسوحات والتحاليل والمؤشرات في تقارير «الانسان والعمران» و«الإسكان والأحياء السكنية» يمكن تقسم هذه الوحدات الى 25% فلل صغيرة، 20% دوبلكسات، 20% وحدات دوربق، 30% شقق صعود «walk up»، 5% شقق متعددة الأدوار فالفلل الصغيرة نسبتها 25% وعددها 117000 وحدة، يكون معدل المساحة المسطحة 300م مربع والمساحة المبنية 350م مربع وتوجد غالباً في مواقع ذات الدخل المحدود داخل الأحياء وفي جميع القطاعات، بحيث تحدد نسبتها حسب الحي والقطاع الذي تقع به وكذلك طول شوارعها للتحكم بالكثافة والتوازن الطبقي.
أما الدوبلكسات ونسبتها 20% وعددها 93600 وحدة ومعدل المساحة للوحدة 150م مربع ومعدل المساحة المبنية 200م مربع مع امكانية تغطية دورين في مناطق كثافات منخفضة وثلاثة أدوار في مواقع محددة داخل الأحياء وبعض المواقع ذات الكثافات المرتفعة كمركز المدينة والمراكز الفرعية والشوارع الشريانية ذات عرض 36م.
والوحدان دورين نسبتها 20% وعددها 93600 وحدة يكون معدل المساحة المسطحة 250م مربع وعدد قطع الأراضي 46800 قطعة وبمبنى مستقل يتكون من وحدتين في دورين والمساحة المبنية للوحدة 150م مربع بحيث يكون السطح تابعاً للوحدة العلوية والحوش «الفناء» للوحدة السفلية. ويمكن ان تقع بجوار الشوارع السكنية الرئيسية ومواقع الخدمات.
وشقق صعود نسبتها 30% وعددها 140400 وحدة وتكون على ثلاثة أدوار قابلة للصعود بالدرج ومساحة الوحدة مع الملحقات 110م مربع. وتوجه هذه الوحدات على شوارع 60، 36، 25م داخل وخارج الأحياء.
وشقق متعددة الأدوار نسبتها 5% وعددها 23400 وحدة تكون بأدوار تتراوح بين 3-7 بافتراض ان الانسان في حالة الطوارئ يستطيع النزول من الدور السابع وبمعدل 5 أدوار للمباني ومعدل مساحة الوحدة 95م، ويسمح بهذه الوحدات المتعددة الأدوار في المركز والمراكز الفرعية، ومواقع محددة والشوارع المحورية في المدينة «60، 80، 100م».
الدخل المتوسط
تشكل فئة الدخل المتوسط 38% من سكان الأسر وبعدد 2736000 نسمة بأحجام أسرية معدلها 5 أشخاص في الأسرة وتحتاج الى 547200 وحدة وتشكل الفلل المتوسطة والكبيرة 60% من اسكان هذه الفئة وعدد 32820 فلة وبمعدل مساحة 900م مربع للفلة وبمعدل 55% مبنى وبدورين وملاحق سطحية وأرضية تكون بمعدل اجمالي المساحة المبنية للفلة 990م مربع.
وتشكل الفلل الصغيرة والدوبلكسات 35% من اسكان هذه الفئة وعدد 191520 وحدة وبمعدل مساحة مسطحة للوحدة 350م مربع «250م مربع - 450م مربع» وبمعدل مبنى 65% وبدورين وملاحق علوية وأرضية ومعدل مساحة مبنية اجمالية للوحدة 570م مربع.
وتشكل الأدوار 5% من اسكان هذه الفئة وعدد 27360 وحدة بحيث تتكون من وحدتين في كل مبنى من دورين وعدد مباني 13680 وبمعدل مساحة مسطحة لكل وحدة في كل دور 350 م مربع.
الدخل المرتفع
تشكل أسر الدخل المرتفع 10% وعدد 720000 شخص ومعدل حجم الأسرة 12 شخصاً «عائلة، خدم، سائقون» وتحتاج الى 60000 مسكن ومعدل مساحة 1000م مربع، وبمعدل مبني 25%.
العوائل الثنائية
تشكل العوائل الثنائية 8% من السكان السعوديين وعدد 704000 نسمة ويحتاجون الى 352000 وحدة سكنية وبمعدل 95م مربع وبمعدل ثلاثة أدوار.
العزاب
تشكل هذه الفئة 10% من السعوديين وعددهم 880000 نسمة وتحتاج غالباً إلى شقق وأجنحة بخدمات مشتركة وبمعدل مساحة 70 م مربع لمجموعة سكنية من 3 أشخاص ويحتاجون الى 293333 وحدة في مبانٍ متعددة الوحدات وبمعدل 6 أدوار.
الجالية الأجنبية
يبلغ عدد الجاليات الأجنبية عام 2021هـ ما يقارب 7 ،1 مليون ونسبة العوائل 75% وعدد 000 ،275 ،1 نسمة وبمعدل أسري 5 أشخاص للمسكن ويحتاجون الى 255000 وحدة سكنية ومعدل مساحة 100م مربع ونسبة العزاب 25% أو 42500 نسمة وبمعدل مجموعة سكنية من 3 أشخاص ويحتاجون الى 141667 وحدة ومعدل مساحة 40م مربع وبمبانٍ معدل أدوارها ثلاثة.
توجيه وتوزيع
هناك علاقة مترابطة بين توجيه الإسكان وتوزيع الإسكان من ناحية احتياجات وتفضيلات فئات الدخول المختلفة وعلاقة ذلك بخلفياتهم الثقافية، وطبيعة أعمالهم.
ويتم افترض ثلاثة احتمالات لتوزيع السكان داخل كل قطاع من قطاعات المدينة الخمسة.
ويخضع ذلك للتفاعل بين القوى التي توجه وتتجاذب توجيه السكان للمواقع المختلفة في المدينة. وتم تطوير واقتراح هذه الاحتمالات وتقديمها بناء على أبعاد سكانية واقتصادية واجتماعية وعمرانية.
ومن أهم الأسس التي تم الاستعانة بها لذلك الارتباط بالأهداف الاستراتيجية والسكانية والاقتصادية والاجتماعية والعمرانية «المستوى المعيشي، الأمان، العدالة، التوازن، الاستدامة، التيسير، العادات والتقاليد، التنوع، المستويات المعيشية، النواحي البيئية».
والتوزيع الجغرافي الحالي للفئات الاجتماعية وخلفياتها الاقتصادية على القطاعات التخطيطية الخمسة للمدينة.. والمحددات الحالية والمستقبلية «الصفات الديموغرافية، الوضع الاقتصادي،النسيج الاجتماعي، النسيج العمراني الحالي.. البيئة الصحراوية..».
وتأثير عناصر الاستراتيجية الرئيسة كالمحاور «الأعصاب» والواحات «المراكز الفرعية». والتركيبات الديموغرافية الحالية ومحاولةالتوازن بين التنسيق مع الأوضاع الراهنة من ناحية التجمعات المتجانسة وغير المتجانسة من ناحية أخرى. والتنسيق مع توزيع الطبقات الاجتماعية من «دراسة الانسان والعمران». والطاقة الاستيعابية الحالية من ناحية المتوفر حالياً والمساحات المتاحة للاسكان ونوعية الإسكان المناسب لهذه المساحات.
توفير التنوع
والضوابط العمرانية الحالية وتأثيرها على تكوينات اسكانية معينة، والطلب الاسكاني المستقبلي، والربط بين السكان وطبيعة المهن والأعمال ومواقع الأحياء السكنية، وتأثير قوى السوق والارتباط بقيم العقار الحالية ومدى تأثير أي تغيير عليها، والخدمات المتوفرة والبنية التحتية وامكانات طاقاتها الاستيعابية ومدى ملاءمتها للدخول المختلفة، والحد من التأثير السلبي لبعض المحاور على الأحياء السكنية المجاورة لها من ناحية تسرب استعمالات غير ملائمة لها والتي بدورها تدفع بعدم استقرار السكان وهجرة بعضهم منها، ودور ملاك العقار والمطورين في توفير التنوع الاسكاني الاجتماعي في القطاعات المختلفة عن طريق المعايير التخطيطية التي تهدف الى ذلك.
التحاليل والافتراضات
لقد اتبع في أغلبية البيانات التي تم التوصل اليها أسلوب نمذجة spread sheet. ويتم تطبيق هذه الطريقة على الحالات التي لا يتوفر فيها قاعدة معلومات وبيانات كاملة مما يتعذر تطبيق نمذجة متطورة عليها «modeling». حيث طبقت هذه الطريقة في حالات مشابهة في العالم الثالث وهي تعتمد على التحاليل والافتراضات والتي دعمت من قبل محللين اخصائيين عالميين ممن تعاونوا مع الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في مشروع الاستراتيجية.
وتشمل هذه التوجهات إما مجاراة الوضع الراهن والاذعان لقوى الإسكان كلياً أو التدخل المحدود والتأثير نسبياً لتحقيق الأهداف الاسكانية المحددة سابقاً، أو التدخل المتوسط واعادة وضع الضوابط لتحقيق أقوى الأهداف.
وبناء على مسوحات «الانسان والعمران» للعاصمة اتضح تقريباً ان توزيع الخلفيات الاجتماعية/ الاقتصادية على القطاعات المختلفة وبطريقة غير متقاربة، حيث بلغت نسب الدخل المنخفض 72% في القطاع المركزي و10% في الشمالي و54% في الجنوبي و42% في الشرقي و76% في الغربي من اجمالي السكان لكل قطاع.
العزل والفصل
بناء على شكل «4-9» هناك ثلاثة توجهات «سيناريوهات» وتشمل التوجهات مستويات أحجام وتقسيمات الأحياء السكنية وأحجام وتكوينات عناصرها وعلاقاتها وخدماتها وكذلك ضوابطها العمرانية. ويركز التوجه الأول على اتباع نفس الوضع الراهن وهو العزل بين البيئات السكنية المختلفة وعدم وجود الاحساس بالحي والجيرة والفصل الطبقي عن طريق احجام قطع مساحات الأراضي وتركيز فئات الدخول في مواقع محددة وأسلوب تقسيماتها. وهذا يرسخ الاستمرار بالأداء السلبي الحالي للمخططات من نواحي السلامة والآمان والخصوصية والنسيج الاجتماعي والأبعاد البيئية وغيرها.
توفير التحفيز
ويعمل التوجه الثاني على التدخل المدروس مع التعامل مع الواقع الاقتصادي والاجتماعي ومصالح الملاك والمستثمرين. ويشمل ذلك توفير التحفيز لتحقيق بعض الأهداف الاسكانية المحددة سابقا وتغيير الاستمرار في بعض التوجهات التي تدعم المشاكل الحالية القائمة والمستقبلية بزيادة الكثافات وتحسين المخططات وايجاد فرص تقليل الفوارق الاسكانية بين ذوي الدخل المنخفض والمرتفع.
تدخل أكبر
ويدفع التوجه الثالث وهو المتوسط ويركز على تدخل أكبر عن طريق تغيير الضوابط العمرانية والتوسع بما سبق ذكره في التوجه الثاني لتنفيذ أعلى نسبة من أهداف الاستراتيجية السكنية ويمكن ان ينطوي ذلك على فرض أنظمة على ملاك بعض المخططات لتوفير قطع سكنية صغيرة ملائمة لذوي الدخول المحدودة وكذلك تغيير تقسيمات الأراضي لتوفير السلامة والأمان وممرات مشاة وخدمات أخرى.
وبمقارنة التوجهات الثلاثة نلاحظ ان الأول يحافظ على المشاكل الحالية والتي تحاول الاستراتيجية العمرانية للعاصمة حلها، وفي حالة الاستمرار معها، فإنه لن تكون هناك أية فعالية تذكر لدور الاستراتيجية. ويقوم التوجه الثاني على البحث وتحديد جميع الفرص العمرانية الحالية في المدينة والمتاحة والتي يمكن ان تساعد في تنفيذ جزء من أهداف واستراتيجيات المخطط الشامل.
ويكون ذلك بدون تكاليف غير واقعية ولا تتعارض مع مصالح الملاك. أما التوجه الثالث وهو الأفضل والذي يعطي الفرصة بايجاد تغييرات واسعة للتجاوب مع الأداء المفترض للعاصمة، لكنه سيكون مكلف وسيقابل بمعارضة من قبل ذوي المصالح. لذا فالاتجاه الواقعي هو الأفضل أو التوجه الوسط «جدول رقم 4-3» لذا يتضح لنا من التوجهات الثلاثة ان الأقوى والأفضل على المدى البعيد هو البديل الثالث والذي يركز على درجة محدودة من التدخل في المخططات المعتمدة وتدخل أكثر في المخططات المستقبلية.
البديل المفضل
يتجاوب هذا التوجه مع التوقعات صعوبة التطبيق خاصة من نواحي مصالح الملاك وأنظمة البيئة التحتية والطاقة الاستيعابية للوضع الراهن، حيث ان هذا البديل يضمن البدء بتنفيذ أهداف الإسكان والأحياء السكنية التي تم التوصل اليها في اطار المخطط الاستراتيجي وترسيخها بدرجة كاملة مستقبلاً.
ويساعد على التطبيق والاختبار التدريجي في ملاءمة الجوانب المختلفة للاستراتيجية على المدى البعيد.
وينعكس تفصيل هذه التوجه على جميع المقترحات الخاصة بتوزيع كميات وأنواع الوحدات السكنية وتطبيق الأهداف والاستراتيجيات والمواصفات والمعايير التخطيطية على الأحياء السكنية.بناء على ما سبق ووفقاً لتحاليل أخرى يكون توزيع السكان المستقبلي على القطاعات الخمسة الرئيسة للمدينة للدخل المنخفض والمحدود 20% في الشمالي و65% في المركزي و62% في الجنوبي و48% في الشرقي و58% في الغربي. بينما بلغت نسب الدخل المتوسط 67% للشمالي و22% للمركزي و33% للجنوبي و44% للشرقي و29% للغربي. بينما بلغت نسب الدخل المرتفع 13% في الشمالي و12% في المركزي و5% في الجنوبي و8% في الشرقي و12% في الغربي.
ومن البديهي ان هذه التقديرات هي استراتيجيات ونسب ارشادية لا يمكن تطبيقها بدقة.
أيضا يخضع ذلك للطاقة الاستيعابية وقوى السوق والتفضيلات الموقعية وغيرها كذلك يعتمد توجيه هذا التوزيع على دعم الجهات ذات العلاقة عن طريق محفزات تنفيذية عن طريق صندوق التنمية العقاري والضوابط العمرانية وتوقيع الخدمات والبنية التحتية وغيرها.
وأخيراً..
بناء على المؤشرات والموجهات المستقبلية فإننا نحتاج الى تحول رئيسي في المبادئ والمعايير الاسكانية لتواكب احتياجات وتفضيلات نمو الأجيال الحالية والمستقبلية. حيث ان الحاجة ملحة للابتكار والتدوير والتلازم والاستدامة في تمويل الإسكان وتصميمه وتخطيطه وانتاجه.
ويكمن كثير من حلول الإسكان والأحياء السكنية في الاعتماد على تطوير المبادئ والمعايير العمرانية التقليدية والنابعة من الفطرة والتجارب الانسانية المحلية والشريعة الاسلامية والتأقلم مع البيئة الصحراوية.
إن الأولوية للفترة الأولى من الاستراتيجية العمرانية هي الحاجة الى توفير الإسكان الميسر للفئات الاجتماعية من ذوي الدخول المنخفضة والمحدودة والمتوسطة.ويركز الإسكان الميسر على توسيع نطاق امكانية تملك واستئجار مساكن ملائمة بالمستوى المعيشي والبيئة المحلية لأغلبية السكان.
وهناك حاجة لزيادة الكثافات السكنية تجاوبا مع طبيعة النسيج الاجتماعي والتكتل في البيئة الصحراوية وتخفض التكاليف ودعم تسهيل الحصول على سكن.ومن أهم الاحتياجات التي ركز عليها الإسكان المقترح توفير المأوى الملائم والسلامة والأمان والخصوصية والجبرة والخدمات
| 
