متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
اجرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية والقروية دراسة في اواخر عام3 141هـ عن سوق الاراضي السكنية في مدينة الرياض لبناء قاعدة معلومات خاصة باسعار الاراضي السكنية في مدينة الرياض ووضع نهج علمي واسس لتقويم الاراضي السكنية..
واكدت الدراسة النمو السريع الذي تشهده المدينة حيث ينمو سكانها بمعدل يفوق 8% سنوياً، والتوسع العمراني وانشاء المناطق والمباني السكنية الجديدة، بيد انه ما الطاقة الاستيعابية الإسكانية العامة لمدينة الرياض؟ وماهي الطاقة الاستيعابية لقطاعاتها المختلفة؟.
قوى السوق!
توفر المخططات المعتمدة قطع اراض سكنية بمعدل مساحة 765م2 وهذا يلائم الطبقة المتوسطة، لكن في الواقع هناك اعادة لتقسيم هذه الاراضي لقطع اصغر تتواكب مع الطلب المرتفع على الاحجام الصغيرة مثل اعادة تقسيم الاراضي المعتمدة لمساحات قابلة لوحدات الدوبلكس والفلل الصغيرة بمعدل نسبة لاتقل عن 25% والذي يوفر جزءاً قليلا من طلب العوائل الشابة وذوي الدخل المحدود، كذلك بقية الاراضي المعتمدة والتي تشكل الـ75% تفي نسبة عالية من متطلبات ذوي الدخل المتوسط، ايضاً هناك نسبة متزايدة من ذوي الدخل المتوسط لايرغبون هذه المساحات الملائمة لامكانياتهم واحتياجاتهم بسبب مواقعها وتقسيمات اراضيها حيث انهم يطمحون إلى السكن في احياء مستقبلية ليست مقسمة فقط انما يكون لها تخطيط متكامل ويوفر مستوى معيشيا مرتفعا.
لذا يمكن اعتبار ذلك عاملا يدفع ملاك الاراضي المعتمدة لاعادة تقسيمها إلى قطع اراض صغيرة تتماشى مع قوى السوق لهذه الاحجام، وهذا بدوره يزيد من سرعة وكثافة إعراض ذوي الدخل المتوسط عن بعض هذه المخططات مما يجعلها اكثر عرضة للتجزئة للتعجيل بتسويقها.
تنوع وتوازن
نحن امام احتمالين الاول المحافظة على تقسيمات الاراضي المعتمدة بمساحاتها الكبيرة الملائمة لذوي الدخل المتوسط وبالمقابل هناك حاجة إلى تكامل من ناحية تنسيق بين الجهات الرسمية المنظمة وتحفيز المطورين بتوجيه المخططات المستقبلية لتوفير نسب اعلى من قطع اراض صغيرة تتجاوب مع الطلب العالي عليها من العوائل الصغيرة الناشئة وذوي الدخل المحدود وغير المتوفرة بالمخططات المعتمدة، والاحتمال الثاني السماح باعادة تخطيط وتقسيم الأحياء المعتمدة بحيث تتواكب مع متطلبات جميع الدخول، ويتكامل ذلك مع اعادة التوازن في تطوير الأحياء الحديثة والمستقبلية بحيث توجه ايضاً لجميع الدخول وبذلك يتم الحصول على التنوع والتوازن المستهدف من الاستراتيجية من ناحية العرض والطلب.
ان عدم التدخل في تيار قوى السوق من ناحية العرض والطلب الاسكاني سيتمخض عنه ترسيخ درجة العزل بين الطبقات الاقتصادية، ويتمثل ذلك باستمرار غالبية الأحياء المعتمدة والمستقبلية لتكون اسكان لذوي الدخول المتوسطة وتحمل الطبقة المنخفضة على المستعمل والمتهالك والمرفوض من هذه الطبقة.
ونظراً لانخفاض كثافات المخططات المعتمدة والابعاد الاقتصادية والبيئية والاجتماعية التي تدعو إلى التكتل فاننا نقترح التوجه بالسماح في اعادة تخطيط هذه الأحياء بحيث يمكن ان تتنوع وتتضاعف فيها الوحدات السكنية.
التيسير والاستدامة
وبالتالي لابد من مراعاة التوصيات التالية:
اهمية التدخل السريع وادخال المرونة او السماح في اعادة تخطيط وتنظيم الأحياء السكنية المعتمدة لرفع طاقتها وادائها بالنسبة للاستخدام والتيسير والسلامة والامان والخصوصية والترفيه، وتوجيه المخططات المستقبلية غير المعتمدة لتوفير نسبة من الطلب الاسكاني المرتفع لذوي الدخل المنخفض والمحدود، وعمل الانظمة والاجراءات والتحفيز المطلوب لتخطيط مواقع الشقق واحجامها وتصميمها لتوفر نسبة من الطلب لاسكان الاسر المتوسط المنخفض والمحدود والمنخفض الدخل وكذلك الاسر الثنائية، والحاجة إلى التدخل وتشجيع وتحفيز اعادة تخطيط الأحياء المعتمدة وايجاد معايير تهدف إلى التنوع والتيسير والاستدامة. ويكون معدل مسطح مساحة قطع الاراضي في المخطط المعتمد في حالة التقسيم= 150 م2 شقق + 650 م2 «فلل ودوبلكسات»= 800-2= 400م2 وفي الاراضي غير المخططة 298م2 بدلاً من 765 م2.
واهمية ايجاد استراتيجيات ومعايير لتخطيط وتصميم الشقق بحيث تتجاوب اجتماعياً وبيئياً مع احتياجات المجتمع السعودي.
محافظة وتوجيه
ويمكن اعتبار توجيهن احدهما الحالي «الوضع الراهن» والآخر مرن ومتغير ويمكن اعتبار احد التوجهين لحساب الطاقة الاستيعابية الإسكانية للمدينة فيتم في التوجه الحالي المحافظة على احجام قطع الاراضي المعتمدة وتوجيه المخططات المستقبلية لقوى العرض والطلب كما في الحسابات التالية: عدد الوحدات السكنية المطلوبة لسكان العاصمة الـ5 ،10 مليون نسمة حتى عام 1441هـ= 2117200 وحدة. عدد الوحدات السكنية الحالية حتى عام 1421هـ= 541176 وحدة. الوحدات السكنية المطلوبة بين 1421-1441= 1576024 وحدة. المساحة السكنية المسطحة الصافية الاجمالية= 627 ،386 ،459م2 = 45939 هكتار. المساحة السكانية الشاملة وخدماتها= 116691 هكتار. الطاقة الاستيعابية للفلل المحددة في المخططات المعتمدة= المساحة الصافية - معدل مساحة القطعة = 000 ،550 ،161 - 765= 177 ،211 وحدة، الطاقة الاستيعابية للاراضي غير المخططة الصافية= المساحة الصافية - معدل المساحة المقترحة للوحدة= 500 ،067 ،75 - 298= 251904
المختلطة الرئيسة
اما المناطق المختلطة الرئيسة فمساحة المركز والمراكز الفرعية 16 ،201 ،800 المساحة المسطحة الإسكانية الصافية 16 ،201 ،800 * نسبة السكنى 3 ،0 = 4 ،860 ،540م2، الطاقة الاستيعابية = المساحة الصافية - معدل مساحة الوحدة * معدل الادوار= 4 ،860 ،540 - 150*6 =194 ،422 وحدة. مساحة العصب المركزي= 2 ،468 ،500م2
المساحة المسطحة الإسكانية الصافية= 2 ،468 ،500 نسبة السكنى 0 ،3 = 740 ،550م2، الطاقة الاستيعابية المساحة الصافية - معدل مساحة الشقة * الادوار السكنية 550 ،740-150*-20 دور = 98 ،740 وحدة مساحة اعصاب الانشطة العامة 26 ،320 ،700م2
المساحة الإسكانية المسطحة الصافية = المساحة العامة * نسبة السكن * نسبة المتوفر= 26 ،320 ،700 * 03,6, = 4 ،737 ،726م2. الطاقة الاستيعابية = المساحة الصافية - معدل مساحة الوحدة * عدد الادوار = 4 ،737 ،726 - 150 * 4 = 126 ،339 وحدة. مجموع الوحدات في المراكز والاعصاب الرئيسية = 194 ،422 + 98 ،740 + 126 ،339 = 419 ،501 شقة.
المساحة السكنية المتبقية في الاستخدامات المختلطة على الطرق الشريانية = الاستخدام المختلط الشامل -الاستخدام المختلط في المراكز والاعصاب = 100 ،090 ،000 - 44 ،761 ،000 = 56 ،849 ،000 م2 الطاقة الاستيعابية للمختلط على الطرق الشريانية = 55 ،329 ،000 - 120 = 461 ،075 شقة. مجموع الشقق في المختلط = 419 ،501 + 461075 = 880576 وحدة. مجموع الطاقة الاستيعابية للمدينة = 211 ،177 + 251 ،904 + 880576 = 1 ،343 ،696 وحدة، القطع الملائمة للفئة المتوسطة= قطع الاراضي السكنية المفردة «فلل» المعتمدة + 1 ،5 الاراضي غير المعتمدة= 211 ،177 + 125 ،952 = 337 ،129 وحدة.
الثنائية والعزاب
يلاحظ مما سبق ان اغلبية الطاقة الاستيعابية ستكون ملائمة للجالية الاجنبية والعوائل الثنائية والغراب بعدد 880576 شقة ونسبة 66% من اجمالي الطاقة الاستيعابية ولذوي الدخل المتوسط بعدد 337 ،129 وحدة وبنسبة 25% والمتبقي هو 25 ،952 او 10% لذوي الدخل المنخفض والمحدود تقريباً من اجمالي الوحدات غير المطورة.
وبمقارنة الحسابات السابقة نلاحظ ان المتوفر من قطع الاراضي لذوي الدخل المتوسط داخل العمران وهو 337 ،129 وحدة تقريباً يغطي 98% من المطلوب لهذه الفئة حتى 1441هـ وهو 343785 وحدة والمتوفر لذوي الدخل المحدود والمنخفض 1125952 ويغطي 44% من المطلوب وهو 288214 وحدة متنوعة المساحات والمتوفر من اراضي الشقق من الاستعمال المختلط والملائم للعوائل الشابة الثنائية والعزاب السعوديين والاسر الاجنبية غالباً ماتستوعب 880576 وحدة يفوق المطلوب لهذه الفئات 674081 وحدة.
التزايد النوعي
وهذا سيحدث ارباكا وعدم توازن في حالة العرض والطلب الاسكاني حالياً وعلى المدى البعيد للاستراتيجية لذا هناك حاجة إلى التركيز على البعد النوعي لمواصفات تخطيط وتصميم هذه الوحدات للتجاوب مع احتياجات ورغبات الفئات الاجتماعية المذكورة، وتجدر الاشارة إلى ان هذه الحسابات محافظة ولم يتم اعتبار تغيرات محتملة كتحفيز تحويل نسبة من الاستخدام التجاري على المحاور الرئيسية إلى شقق وبادوار متعددة وايجاد شقق في المناطق التحويلة بين المراكز الفرعية والمحاور «اعصاب الانشطة» والاحياء السكنية وهذا بلاشك سيضيف إلى التصميم الموجود في اراضي الشقق.
إيجاد المرونة
الحسابات السابقة توضح الخلل في معادلة العرض والطلب الاسكاني ومدى الحاجة إلى التدخل في ايجاد المرونة المطلوبة لرفع الطاقة الاستيعابية وتنويعها عن طريق تغير بعض احجام قطع المخططات المعتمدة وتوجيه الاراضي العمرانية الفضاء لتعديل هذا الوضع، في هذه الحالة يمكن السماح باعادة تنظيم وزيادة كثافة المخططات المعتمدة لتتجاوب مع احتياج جميع الفئات الاجتماعية عن طريق توفير احجام اراضي ووحدات سكنية متنوعة المساحات واعادة تخطيط بنيتها التحتية، وفي حالة قبول هذا التوجه يمكن اعادة الحسابات بحيث يتم احداث تغيير في حسابات المخططات المعتمدة والابقاء على البقية محاسيق حيث يمكن توقع تغيرات في عرض احجام القطع السكنية بحيث ينخفض حجم الوحدة من 765م2 إلى 400م2 وهو الطلب الحالي للطاقة الاستيعابية المقترحة للمخططات المعتمدة= 661 ،550 ،000 - 400 = 403 ،875 وحدة.
الطاقة الاستيعابية للمدينة = المراكز والمحاور + طاقة الاراضي العمرانية غير المخطط + المخططات المعتمدة = 880 ،576 + 251 ،904 + 403 ،875 - 1 ،536 ،355 وحدة، يوفر معدل 90% من الاراضي المخصصة للاسكان لذوي الدخل المتوسط والعوائل الثنائية والعزاب والجالية الأجنبية.. بينما المتوفر من قطع الأراضي السكنية لذوي الدخل المنخفض هي تقريباً 125 ،952 مساحة وحدة او 44% من المطلوب لفترة الاستراتيجية وهذا منخفض جداً بالمقارنة مع الفئات الاخرى. هذه الافتراضات مبنية على الناحية الكمية والاتجاه السائد من خلال الانظمة الحالية. المساحات المسطحة الاجمالية المتبقية مع الخدمات في عام بين 1421 1441ه = 1 ،173 ،101م2 معدل مساحة الوحدة السكنية = 298م2
يرفع الطاقة!!
في حالة اتباع الاتجاه المحافظ والمبني على الهياكل التنظيمية الحالية وقوى السوق فالنتيجة نقص وخلل في العرض الكمي والنوعي لكن في الاتجاه المرن يكون هناك فرص اوسع لايجاد تنوع في تخطيط الأحياء وتصميم الوحدات السكنية مما يوفر اكثر عدداً كما يوفر تعدد الاختبارات مما يعزز العرض والطلب الكمي والنوعي للاسكان، وكما هو واضح من الحسابات فان هذا التدخل البسيط يرفع الطاقة الاستيعابية الإسكانية للعاصمة بحيث يتم توفير جميع المطلوب لفترة الاستراتيجية من الإسكان داخل النطاق العمراني الاول والثاني.
مرتبطة وجاذبة
اما ما يتعلق بالطاقة الاستيعابية المستقبلية لقطاعات المدينة فنجد ان الطاقة الاستيعابية في القطاع الوسطي «المركزي'» محددة في الجزء الجنوبي القديم حيث يوجد مساحات فضاء نتيجة ازالة مستمرة للمباني الطينية وكذلك مبان متهدمة ومتهالكة واخرى متوقع تهالكها خلال العشرين سنة القادمة حيث يمكن ان يستوعب القطاع الوسطي 57 ،907 وحدة سكنية اضافية وعدد سكان يبلغ 351 ،862 نسمة حيث تتركز الطاقة الاستيعابية في المناطق الشمالية من القطاع والتي تتمثل بالاراضي البيضاء التي تتخلل الأحياء وفيما بينها ويتكون القطاع الوسطي من منطقتي الأحياء التقليدية والشعبية والاحياء الشبكية وغالبية الإسكان والمعطيات الإسكانية والوظائف والخدمات في المنطقة المركزية غالباً ماتكون مرتبطة وتجذب المواطنين ذوي الدخول من المنخفضة والجاليات الاجنبية. لذا يمكن استيعاب مانسبته 35% وعدد من الطلبات في هذه المنطقة عن طريق التجديد العمراني والمساحات السكنية الفضاء وعلى المحاور التجارية مع رفع الطاقة الاستيعابية.
ويمكن توفير 20133 وحدة سكنية في هذه المنطقة.
ويكون الحد الادنى في المناطق التقليدية والشعبية هو تقريباً 70 متراً مربعا ويسمح ببناء على الصامت وبثلاثة ادوار وبدون سطح لتوفير المتطلبات الامنية والخصوصية، كذلك يتم تشجيع المساكن ذات الطابع العربي الاسلامي المحلي والذي ابدى غالبية السكان تفضيله في مسوحات «الانسان والعمران».التي اجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ويكون الحد الادنى بهذا النوع 100متر مربع تقريبا وبثلاثة ادوار كحد اقصى، ايضاً يمكن توجيه نسبة من الفلل الصغيرة لهذه المناطق خاصة في الاماكن المزالة وسط الأحياء والتي يكون الحد الادنى لمساحاتها 200 300 متر مربع. لذا يكون التركيز في توجيه الإسكان للمنطقة المركزية الشقق متعددة الادوار وشقق صعود بثلاثة ادوار ودورين ودبلكسات على نمط المساكن الشعبية والتقليدية وفلل صغيرة كما تشمل الأحياء الشبكية المخططة المنشأة والمعتمدة والفضاء حيث يتم توجيه جميع انواع الإسكان المقترحة اليها حسب نوعية الطاقة الاستيعابية المتوفرة في كل منها ودرجة المرونة في قالبية الإسكان المقترح، وهناك امكانية الجمع والتنوع بين الوحدات المختلفة عن طريق التقارب او التجاوز بين فلل كبيرة ومتوسطة وصغيرة وبين ادوار وشقق صعود. وكل هذه الانواع من الوحدات السكنية تتكامل في وظيفتها الايكولوجية «الفطرية» داخل الحي السكني لتتجاوب مع دورة حياة عمر الانسان، كذلك شقق الصعود يمكن ان تتمدد إلى مجاورة انواع من شقق متعددة الادوار ومناطق الفلل والدبلكسات.
فرصة أكبر
تبلغ المساحة الاجمالية للقطاع الشمالي حوالي 73 الف هكتار ويحدها من الجنوب الطريق الدائري الشمالي ومن الغرب طريق صلبوخ ومن الشمال حدود حماية التنمية بشمال بنبان والتي يدخل منصتها الضاحية الشمالية ومن الشرق مطار الملك خالد الدولي الذي يدخل من ضمن حدود هذا القطاع، وتبلغ المساحة المطورة داخل هذا القطاع في عام 1417هـ حوالي 583 ،1 هكتار «مستبعداً منها المطار وجامعة الامام وقوات الامن الخاصة» وتبلغ مساحة المخططات المعتمدة غير المطورة 10319 هكتار مشتملة على مخططات شبكة الشوارع أي ما نسبته 60% من مساحة القطاع، ولقد تم تخطيطها بشكل يمثل امتدادا للنمط الشبكلي الحالي «2*2 كلم» ومعظم تلك المخططات عبارة عن مخططات سكنية لاتتوفر فيها الخدمات المتوسطة والعالية المستوى والتي تلبي احتياجات المدينة من الاستخدامات الاخرى عبر السكنية، وبعضها تم تخطيطه بمعزل عن المحددات الطبيعية الموجودة «جبال واودية» وخاصة في المناطق المحاذية للمطار من الجهة الغربية، والبعض الآخر من تلك المخططات هي مخططات شبكات طرق فقط وهذه تعطي فرصة اكبر لاقتراح استعمالات جديدة داخلها يخترق القطاع الشمالي طريق الرياض القصيم باتجاه جنوب - شمال وبشكل مواز له امتداد طريق العليا العام وطريق العمارية غرب شرق وهذه الطرق الرئيسية القائمة قد قسمت القطاع إلى اربعة اجزاء ويوجد عدد من المناطق الحكومية الخاصة مثل جامعة الامام ومطار الملك خالد الدولي وقوات الامن الخاصة وعدد من المستشفيات مثل مستشفى الاطفال بغرب المطار، ومستشفى المملكة، والمستشفى السعودي الالماني، بالاضافة إلى نادي الشباب ومباني الصحافة لكل من جريدتي الرياض والجزيرة. بالاضافة إلى عدد من المجمعات السكنية كما يتضمن القطاع مواقع صناعية ومستودعات في الجزء الجنوبي الغربي منه وتبلغ الاراضي القابلة للسكن بالقطاع الشمالي المخططة والبيضاء 19 ،426 هكتار ومن المتوقع أن تستوعب 203 ،389 وحدة سكنية وعدد سكان يبلغ 1 ،122 ،411 نسمة، ويفضل غالبية سكان مدينة الرياض السكن بالقطاع الشمالي خاصة فئة الدخل المتوسطة والمرتفع وبالتالي فان من المتوقع ان تكون نسبة سكان الدخل المتوسط 68% من سكان القطاع الشمالي.
شبكة الشوارع
تبلغ المساحة المطورة داخل القطاع الشرقي في عام 1417هـ حوالي 11 ،460 هكتار، ويوجد في هذا القطاع عدد من المخططات المعتمدة غير المطورة والتي تبلغ مساحتها 10 ،303 هكتار مشتملة على مخططات شبكة الشوارع اي مانسبته 60% من مساحة القطاع ويضم القطاع بعض المناطق الحكومية الخاصة مثل منطقة خشم العان الخاصة بالحرس الوطني ويضم استاد الملك فهد الدولي بالاضافة إلى عدد من المجمعات السكنية وتبلغ الاراضي القابلة للسكن بهذا القطاع المخططة والبيضاء 14 ،789 هكتار ومن المتوقع ان تستوعب 194 ،986 وحدة سكنية وعدد سكان يبلغ 1 ،158 ،111 نسمة.
طبوغرافية جميلة
وتكون الطاقة الاستيعابية في القطاع الجنوبي عالية نظرا لوجود مساحات فضاء كبيرة وامكانية زيادتها عن طريق برامج الاستصلاح البيئي لهذه المنطقة حيث ان من المعلوم هو سلبية التصور عن القطاع الجنوبي من قبل سكان العاصمة نظراً لوجود نهاية تجمعات وجريان المجاري والمناطق الصناعية وغيرها، ولقد بلغت مساحة الاراضي الفضاء والقابلة للتطوير السكني 18 ،174 هكتار ومن المتوقع ان تتحسن هذه المنطقة جزئياً وترتفع جاذبيتها لذوي الدخول المتوسطة وحتى المرتفعة نظراً لوجود طبوغرافية جميلة في بعض اجزائها ومن المتوقع ان تستوعب 284 ،811 وحدة سكنية وعدد سكان يبلغ 1 ،724 ،528 نسمة.
وادي حنيفة
اما القطاع الغربي فتبلغ مساحته المطورة في عام 1417هـ حوالي 7 ،259 هكتار، ومساحة القطاعات المعتمدة غير المطورة 14 ،804 هكتار ويضم القطاع بعض المناطق الحكومية الخاصة بالحرس الوطني ووزارة الدفاع ووزارة الداخلية كذلك يضم القطاع وادي حنيفة وتبلغ الاراضي القابلة للسكن بالقطاع المخططة والبيضاء 20 ،811 هكتار ومن المتوقع ان تستوعب 287 ،940 وحدة سكنية وعدد سكان يبلغ 1 ،825 ،538 نسمة.
مما سبق يمكننا استنتاج اهمية التدخل السريع وادخال المرونة او السماح في اعادة تخطيط وتنظيم الأحياء السكنية المعتمدة لرفع طاقتها وادائها بالنسبة للاستخدام والتيسير والسلامة والامان والخصوصية والترفيه وتوجيه المخططات المستقبلية غيرالمعتمدة لتوفير نسبة من الطلب الاسكاني المرتفع لذوي الدخل المنخفض والمحدود وعمل الانظمة والاجراءات والتحفيز المطلوب لتخطيط مواقع الشقق واحجامها وتصميمها لتوفر نسبة من الطلب لاسكان الاسر المتوسط المنخفض والمحدود والمنخفض الدخل وكذلك الاسر الثنائية.
الوحدات السكنية المطلوبة لـ10 ،5 ملايين نسمة حتى عام 1441هـ 2 ،117 ،200 وحدة «فلل، دوبلكسات، ادوار، شقق، اجنحة»، عدد الوحدات الحالية حتى عام 1421هـ = 541176 والوحدات المطلوبة بين 1421ـ1441هـ 1576024 وحدة اما الطاقة الاستيعابية للعاصمة بالنسبة للمناطق غير المطورة فهي:
المخططات المعتمدة 211177 وحدة «فلل»، والاراضي العمرانية غير المخططة 251904 وحدة «مختلطة»، ومجموع الفلل والدبلكسات 463081شقة والمخطط الاستراتيجي المقترح المركز والمراكز الفرعية 194422 شقة والعصب المركزي =98740 شقة. الاعصاب = 126339 شقة. مجموع الشقق في الاستراتيجية= 419501 شقة مجموع الشقق مع الخطوط الشريانية= 461075 شقة الطاقة الاستيعابية للعاصمة= 463081 فلة + 880576 شقة = 134365 وحدة. 66% من الطاقة المخططة شقق للاجانب والعزاب والعوائل الصغيرة و34% فلل غالباً للفئة المتوسطة يغطي 31% من المطلو للاجانب والعزاب والعوائل الثنائية و98% للدخل المتوسط و44% لذوي الدخل المنخفض.
وتتفاوت الطاقة الاستيعابية الإسكانية بين قطاعات المدينة الشمالي والجنوبي والشرقي والغربي والوسطي ومن اهم العوامل لذلك في نسبة الاراضي الفضاء والصفات السكانية للمواقع المختلفة وحالات المباني وقيمة العقار والخدمات والبنية التحتية والطبوغرافية واستعمارات الاراضي المؤثرة والمواقع الجغرافية وغيرها.
|
