متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
قامت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بمسح لاستعمالات الأراضي في المدينة في عام 1417هـ غطى جميع مناطق المدينة داخل النطاق العمراني بمرحلتيه الأولى والثانية بمساحة قدرها 1782كلم وقد تم في هذا المسح إدخال جميع المخططات المعتمدة بالمدينة وذلك لمعرفة الاستخدامات المستقبلية لتلك المخططات.
العنصر الأساسي
أخذ في الاعتبار عند التخطيط للاحتياج من استعمالات الأراضي الأوضاع الراهنة لاستعمالات الأراضي وعلاقاتها المتبادلة في المناطق الجديدة أو القديمة وعلى الرغم من ذلك يظل العديد من استعمالات الأراضي القديمة قابلاً للاستمرار على الرغم من العجز في المساحات والعيوب الأخرى الموجودة مثل تعارض الاستعمالات وعدم إمكانية الوصول والنقص في بعض الخدمات العامة ومواقف السيارات.
يتمثل العنصر الأساسي في تخطيط المدينة على المستوى الاستراتيجي في ضمان وجود المقومات الجوهرية من هيكلية استعمالات الأراضي التي تلزم لتحقيق اهداف المخطط (على سبيل المثال فيما يتعلق بالعلاقات بين استعمالات الأراضي/ النقل).
وفي توفر الحد الأقصى من المرونة ضمن هذا الإطار، اما بالنسبة لغير المخطط الاستراتيجي مثل المخططات الرئيسية فالعملية تكون مختلفة حيث يجب ان تكون هناك عملية تخطيطية أكثر تفصيلاً من شأنها معالجة التفاصيل المحلية في المدينة، ولهذا ليس بالضرورة ان تكون مرحلة المخطط الهيكلي التي نحن بصددها في هذه المرحلة عملية تخطيطية تفصيلية لاستعمالات الأراضي.
فرق واضح!!
إن الدافع الرئيسي للتطوير الحضري هو الزيادة السكانية والطلب على الاسكان كما أن الأسر تولد الحاجة إلى توفير أماكن للعبادة والعمل والترفيه واكتساب التعليم والحصول على الخدمات والتنقل.
وهناك فرق واضح بين متطلبات الأراضي ضمن المنطقة السكنية، ومتطلباتها خارج تلك المنطقة وداخل حدود المنطقة الحضرية.
إن استعمالات الأراضي خارج المناطق السكنية غالباً ما تكون عالية المستوى كاسواق تجارية على مستوى المنطقة أو المدينة أو أن تكون وظائف لا ترتبط مباشرة بأية فئة محددة من السكان كما هو الحال في معظم مواقع الصناعات التقليدية.
فمثلاً يجب اختيار مواقعها على مستوى المدينة وذلك لتخفيض الطلب على التنقل بالمدينة.
الهيكلية الحالية
سيتم في التحليل التالي تحليل الهيكلية الحالية لاستعمالات الأراضي، وتحديد تأثيراتها المنصبة بالنسبة للمستقبل في المخطط الهيكلي، تم تقدير حجم الاحتياج من استعمالات الأراضي في المستقبل والتي تشتمل على استعمالات الأراضي على مستوى المنطقة السكنية، وعلى مستوى المنطقة الحضرية على أن يتم في نهاية المطاف تحديد مساحة استعمالات الأراضي في المخطط الهيكلي عام 1442هـ.
تعتبر فئة الاستعمالات السكنية أهم الاستعمالات وتسهم بنسبة 7 ،40% من صافي مساحة المدينة، تليها فئة الخدمات بنسبة 31% كما تسهم فئة إنتاج الموارد بنسبة 8% من صافي مساحة المدينة، وهذا الاستعمال بشكل رئيسي يتركز في النشاط الزراعي في بطون الأودية ويمثل أحد استعمالات الأراضي التقليدية بمدينة الرياض، وتشكل فئة الصناعة ما نسبته 5% من صافي مساحة المدينة والتي تتركز في القطاع الجنوبي منها.
متطلبات الاستعمالات
يتم حساب استعمالات الأراضي السكنية، بناءً على المعايير التخطيطية التي تم تحديدها في الجزء الأول من المخطط الاستراتيجي، وبناءً على الكثافات السكانية المتوقعة، ولقد تم تطبيقها على الفئات المختلفة للمنطقة الحضرية من المخطط الهيكلي.
وتشتمل على أعصاب الأنشطة والمراكز الفرعية الحضرية ذات الكثافة السكنية الاجمالية التي تزيد على 40 وحدة بكل هكتار.
ومنطقة التطوير الحضري (1) ذات الكثافات السكنية التي تتراوح بين 20 و40 وحدة بكل هكتار.
ومنطقة التطوير الحضري (2) ذات الكثافات السكنية التي تتراوح بين 10 و20 وحدة بكل هكتار، ومنطقة التطوير الحضري (3) ذات الكثافات السكنية التي تقل عن 10 وحدات بكل هكتار.
لقد تمت ترجمة هذه الكثافات إلى متوسط كثافات سكانية لغرض حساب استعمالات الأراضي الأخرى، نظراً لأن معظم المقاييس المستخدمة لتحديد متطلبات استعمالات الأراضي تعتمد على عدد السكان وليس الوحدات السكنية (مثل الخدمات العامة).
الاستعمالات الخارجية
يقصد بذلك متطلبات استعمالات الأراضي خارج المنطقة السكنية والتي تشمل بوجه عام الخدمات التي تلبي احتياجات المنطقة والمدينة.
وتستند تلك المتطلبات إلى المعايير الواردة في الجزء الأول من المرحلة الثانية وحسب ما يوضحه الجدول .
ستشكل الصناعة الخفيفة والخدمية أغلب استعمالات الأراضي الخارجية الرئيسية، وسيكون هنالك القليل من تلك الصناعات وخاصة الخدمية منها داخل المناطق السكنية، وقد تم الاستمرار في تخصيص جنوب المدينة للأغراض الصناعية المتوسطة والثقيلة.
ويمكن ملاحظة أن المستودعات والصناعات تحتل مساحات كبيرة من الأراضي في المدينة حالياً وربما تزداد أهمية المستودعات إذا أصبحت الرياض مركز توزيع أكثر أهمية للسلع والخدمات بمنطقة الرياض.
هيكلية مختلفة
كما تعتبر تجارة التجزئة مهمة أيضاً خصوصاً إذا أخذنا في الاعتبار مستويات الاستثمار العالية بالرياض في تجارة التجزئة وفي المساحة السطحية الكبيرة نسبياً التي تحتلها تلك المحلات التجارية مقارنة بالمدن الأخرى، علماً بأن الصفة التنافسية للأسواق وعرض واجهات الشوارع التجارية والانعدام النسبي لمراكز التسوق الكبيرة تجعل لمدينة الرياض هيكلية تختلف عن معظم المدن الأخرى الا ان العرض والطلب في الخدمات التجارية وكذا التغييرات في تقنيات تجارة التجزئة مثل إنشاء مراكز تجارية ضخمة مكيفة مركزياً ربما يؤثر ويترك أثراً على الهيكيلة التي تشغلها المحلات التجارية والخدمات بالمدينة.
إن متطلبات الجامعة من الأراضي مهمة نظراً لأنها تحتل حرماً جامعياً منخفض السكان مثل جامعة الملك سعود، ويتوقع أن تتركز خدمات الأعمال (وربما المكاتب الحكومية) في المباني المكتبية.
كما أن منتزهات المناطق لا تحتل مساحات كبيرة من الأراضي وترتبط بشكل مباشر بالمناطق البيئية الموجودة والمناطق المفتوحة.
أخذت المقاييس الخاصة بالخدمات من المراجعات الشاملة للمعايير التخطيطية التي عملت اثناء الجزء الأول من المرحلة الثانية من مشروع المخطط الاستراتيجي، إلا أن التحليل الوارد في الجدول يرتبط فقط بتلك الخدمات التي توجد عادة خارج الحارات السكنية وتخدم على مستوى المنطقة أو مستوى المدينة بشكل عام.
توفير الخدمات
من خلال دراسة الوضع الراهن للخدمات العامة في جميع انحاء المدينة اتضح: تتوافر المساجد المحلية ومساجد الجمعة على نحو ملائم بوجه عام الا أن مساجد العيد تخدم فقط ثماني بلديات فرعية.
يوجد عجز في رياض الأطفال في جميع البلديات الفرعية بشكل عام اما المدارس الابتدائية والمتوسطة والثانوية فهي ملائمة بوجه عام من ناحية العدد لكن مساحات المواقع في كثير من الحالات دون المستوى ويقع كثير منها في مبانٍ مستأجرة.
توزيع خدمات الرعاية
الصحية جيد
وتتوفر خدمات الشرطة في جميع البلديات الفرعية ماعدا خمس منها، كما تتوفر خدمات الأطفاء في جميع البلديات الفرعية ماعدا أربع منها، اما مكاتب البريد فالموجود منها قليل بوجه عام.
يوجد عجز شديد في المنتزهات والخدمات الترفيهية بالمدينة، وتتوفر المراكز الثقافية في سبع بلديات فرعية فقط.
وهناك قضية مهمة ترتبط بالخدمات العامة وهي تعتبر استعمالات الأراضي التي تم تخصيصها للخدمات العامة إلى استخدامات أخرى وبالتالي يتسبب ذلك في حصول نقص في خدمات الحي وسوء في توزيعها.
معايير الخدمات
يوجد مجموعة من معايير الخدمات العامة، مثل المعايير التي اقترحتها وزارة الشئون البلدية والقروية عام 1414هـ بالاضافة إلى المعايير التي وضعت من إحدى الشركات في مخطط الرياض الرئيسي في عام 1402هـ ومعايير أخرى وضعتها جهات حكومية مثل معايير المساجد وغيرها وتأخذ هذه المعايير مسطح المساحة التي يشغلها الفرد مع توفير قواعد إرشادية على مساحة الأرض التي يحتاجها الفرد ونطاق الخدمة التي يغطيها، وقد تم في كثير من الحالات إعطاء نطاقات أوسع من المطلوب تم مراجعة تلك المعايير التخطيطية ودمجها وإجراء بعض التعديلات عليها ومن ثم استخدامها في تحديد المتطلبات المستقبلية من أراضي الخدمات العامة، مع أن تطبيق المعايير في تخطيط الخدمات يتطلب المراجعة حسبما تقتضيه المتغيرات المستقبلية والتخطيط التفصيلي على مستوى المناطق.
في المستقبل
يحتاج تخطيط الخدمات العامة في المستقبل إلي تطبيق المعايير التخطيطية السابقة وذلك لمعالجة العجز الحاصل في المناطق المبنية، وتحديد الاحتياج المستقبلي للمناطق غير المطورة في المدينة مع الأخذ بالاعتبار ما تم تخصيصه من أراضٍ للخدمات العامة في مخططات الأراضي غير المطورة.
تم تطبيق متطلبات الأراضي السالفة الذكر على مساحات أنواع المناطق الحضرية المحددة بالمخطط الهيكلي للمدينة والتي بدورها تلبي احتياجات الزيادة السكانية والاسكان، فنجد ان 70% تقريبا من مساحة أرض المدينة عام 1442هـ تم تخصيصها كمناطق تطوير حضري تغلب عليها المناطق السكنية بشكل رئيسي مع استعمالات أخرى مختلطة بما في ذلك خدمات الاحياء، والصناعات الخدمية، والمنتزهات واماكن الترفيه المحلية، بالاضافة إلى الطرق المحلية. لقد تم تخطيط حوالي 80% من المساحة الاجمالية للمناطق السكنية لتطويرها بكثافات سكنية تماثل تقريباً الكثافات في الوقت الحاضر (اقل من 10 وحدات بالهكتار) وسيتم تطوير النسبة المتبقية من تلك المساحة (منطقة التطوير الحضري) بكثافات تصل إلى 20 وحدة سكنية بكل هكتار، وهو وضع يماثل أيضاً كثيراً من اجزاء المدينة في الوقت الحاضر.
أكبر الفئات
كما تمثل المساحة الاجمالية لمناطق التوظيف حوالي 4 ،16% من مساحة اراضي المدينة بما فيها اعصاب الانشطة والمراكز الفرعية الحضرية وستكون الاستعمالات التجارية والصناعية من أكبر الفئات في تلك المناطق.
كما تشكل الخدمات العامة حوالي 7% من مساحة جميع الأراضي، بينما تمثل المناطق البيئية ما يزيد قليلاً على نسبة 4%.
نلاحظ أن المناطق السكنية تتوزع بشكلٍ متساوٍ على اجزاء المدينة فيما عدا الأراضي المخصصة للاستراحات فإنها تتركز بكثافة في الشمال الشرقي من المدينة، وهنالك مساحات من الأراضي تم تخصيصها لاستعمالات رئيسية أخرى بما فيها الأراضي المحجوزة لتطوير الضواحي الجديدة في الشمال والشمال الشرقي من المدينة، وكذا اراضي الاستعمالات الخاصة مثل مطار الملك خالد الدولي وغيره.
تجدر الاشارة إلى أن تقديرات استعمالات الأراضي الواردة في المخطط الهيكلي والذي تقوم به الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض تمثل تقديرات عامة لاستعمالات الأراضي الأساسية، وهي تستعمل كخطة إرشادية وإطار عام للمدينة، وهذه التقديرات ربما تتغير تبعاً لطريقة تخطيط وتطوير المدينة، إلا أنه سيتم توضيحها بشكل تفصيلي أثناء مرحلة إعداد مخططات لمناطق المدينة أو مخططات هيكلية محلية والتي تلي مرحلة إعداد المخطط الهيكلي للمدينة.
| 
