متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
تعد الرياض واحدة من أسرع مدن العالم نمواً حيث يبلغ عدد سكانها حوالي أربعة ملايين ونصف المليون نسمة وتجاوز معدل النمو السكاني 8% سنوياً، وتشير التوقعات إلى أن عدد السكان يمكن ان يصل إلى ما يقارب 17 مليون نسمة في 1442هـ إذا ما استمرت نسبة النمو الحالية فيما بنيت توقعات المخطط الاستراتيجي الشامل الذي تقوم عليه الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض على عدد سكان يصل إلى 5 ،10 ملايين نسمة في عام 1442هـ وذلك نتيجة تناقص معدل الهجرة.
وستحدث زيادة تدريجية في الكثافات السكنية في المناطق الحالية والمناطق المعاد تطويرها.
ولكن ما حجم الكثافة السكنية حالياً وما حجمها مستقبلاً؟
الدافع الرئيس
إن نحو نصف الزيادة السكانية الاضافية بالمدينة الحالية ربما تحدث خلال السنوات العشر الأولى بينما تتوزع باقي الزيادة على السنوات الخمس عشرة الباقية حتى عام 1442هـ حيث يتوقع أن تكون الزيادة السكانية الاضافية بعد السنوات العشر الأولى منخفضة ويكون الدافع الرئيس لها إعادة التطوير وتجديد المناطق المطورة الحالية بكثافات سكنية مرتفعة.
إن مناطق التطوير الجديدة بالمدينة ستحقق متوسط كثافة سكانية إجمالية تزيد عن 70 شخصاً بكل هكتار بحلول عام 1442هـ مقارنة بـ50 شخصاً بكل هكتار حالياً.
التحكم في الكثافة
إن التحكم في كثافة التطوير السكني هي الوسيلة الاستراتيجية الرئيسية لتحديد عدد الوحدات السكنية التي يلزم توفرها.
ومن الممكن التدخل لضبط توزيع الكثافات السكنية إذا كانت هناك اية تأثيرات ضمنية لتخطيط الخدمات والمرافق العامة. فضلاً يمكن فقط تخطيط الطرق وخدمات المرافق بصورة فاعلة إذا كان عدد الوحدات السكنية التي سيتم استيعابها بمنطقة معينة معروفاً ضمن حدود واضحة من الأراضي الحضرية وعدد السكان الذين سيعيشون فيها.
حضرية وعامة
إن الكثافة الحضرية العامة هي مقياس عدد الأشخاص أو الوحدات السكنية على الأراضي الحضرية الإجمالية المطورة ضمن المنطقة المعينة (والتي تشتمل على المناطق السكنية والخدمات العامة والاستعمالات الخاصة والطرق الرئيسية والأراضي الصناعية والمناطق المفتوحة).
ويستثنى من هذا التعريف مواقع الاستعمالات الخاصة الكبيرة والواقعة خارج حدود المرحلتين الأولى والثانية من النطاق العمراني، كما يستثنى منه ايضاً الأراضي البيضاء المخططة وغيرها والتي لا تقع ضمن التطوير الحضري.
العامة والصافية
تمثل الكثافة السكنية أو السكانية العامة عدد السكان أو الوحدات في الأراضي السكنية الصافية والخدمات العامة ذات المستوى المحلي التي تخدم السكان وشبكة الطرق المحلية والتجمعية للحي، عدا الاستعمالات الخاصة والمناطق ذات الاستعمالات غير السكنية والطرق الشريانية والطرق السريعة التي تخدم المدينة ككل.
بينما تشمل الكثافة السكنية أو السكانية الصافية قطع الأراضي السكنية والطرق المحلية التي تخدمها وممرات المشاة.
والكثافة السكنية للموقع هي الكثافة الصافية النهائية التي تمثل عدد السكان أو الوحدات في قطعة الأرض السكنية فقط.
عندما يتم حسم استعمالات الأراضي الرئيسة غير السكنية من إجمالي المنطقة الحضرية في المدينة يتبقى نحو 70% من الأراضي المطورة التي يطلق عليها اجمالي المنطقة السكنية . وتضم إجمالي المنطقة السكنية إلى جانب المساكن جميع الخدمات السكنية، والطرق، والمناطق المفتوحة.
الكثافة مختلفة
ونجد أن النسبة تبلغ 5 ،69% كمتوسط عام لكامل المدينة، حيث ان المنطقة المركزية والقطاع الجغرافي الجنوبي الشرقي تكون فيها هذه النسبة أقل بكثير (نحو 60% و40% على التوالي)، وذلك لوجود تركيز رئيس لاستعمالات أراض غير سكنية (الصناعات، المستودعات).
وفي الجانب الآخر من القطاعات الجغرافية المتبقية حيث تهيمن المناطق السكنية ، نجد أن إجمالي المنطقة السكنية قد يصل إلى نحو 80% من إجمالي المنطقة الحضرية، أي بزيادة 10% عن المتوسط العام.
وإذا ما أخذنا بقياس المخطط الهيكلي لتوزيع الأراضي في عام 1442هـ فإن متوسط الكثافة السكنية العامة ستكون 70 شخصاً للهكتار. ونجد بالتناسب أن الكثافة الحضرية العامة بما في ذلك الطرق، والخدمات، والمباني الحكومية، والمتنزهات الرئيسية، والملاعب الرياضية (ولكن باستثناء مطار الملك خالد الدولي ومناطق الاستعمالات الخاصة) ستكون 49 شخصاً للهكتار.
ونشير إلى أن الكثافة الحضرية العامة تختلف من منطقة الى آخرى.
فنجد أن في بعض المناطق المركزية يكون فيها إجمالي الكثافة الحضرية منخفضاً بسبب تكثيف المناطق العامة.
كما أن في المناطق التي يغلب عليها السكن قد يكون إجمالي الكثافة الحضرية مرتفعاً.
150 شخصاً!!
لقد تم تحديد الأراضي السكنية بما نسبته 55% من مساحة الأراضي السكنية الإجمالية (بما فيها الخدمات العامة والطرق) وذلك في مناطق النمو الجديدة بالمدينة: وإذا ما أخذنا في الاعتبار هذه النسبة فإن متوسط الكثافة السكنية لأراضي القطع السكنية سيكون 150 شخص للهكتار.
كما نجد أن الكثافة السكنية الصافية التي تحتوي على الأراضي السكنية والطرق المحلية وممرات المشاة ستكون أقل عن كثافات القطع السكنية بحيث تصل إلى نحو 85 شخصاً للهكتار.
الكثافة الحالية
اما الكثافات السكنية الحالية فقد تم خلال المرحلة الأولى من مشروع المخطط الاستراتيجي الشامل إعداد تحليل للكثافات السكنية الصافية لمدينة الرياض استناداً على مسح استعمالات الأراضي عام 1417ه الذي قامت به الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض حيث تجاوزت الكثافات السكنية الصافية في الوسط منطقة المدينة القديمة 50 وحدة بكل هكتار (200م2 / الوحدة السكنية).
لن تتكرر!!
وتوجد بهذه المنطقة مساكن شعبية من الطين على قطع أراض صغيرة جداً ومساكن شعبية وشقق خرسانية، علماً بأن هذه الكثافة لا تقدم قواعد ارشادية للمستقبل نظراً لأن الظروف الخاصة التي أوجدت هذه المساكن لن تتكرر.
يوجد ايضاً شريط من المساكن بكثافات سكنية صافية تتراوح من 31 إلى 40 وحدة بكل هكتار (322 متر مربع إلى 250 متر مربع للوحدة) وهذه المساكن خليط من الشقق والفلل الصغيرة مع بعض الفلل الكبيرة.
كما توجد مناطق واسعة تم تطويرها بكثافات تتراوح من 21 إلى 30 وحدة سكنية بكل هكتار (476م2 إلى 333م2 لكل وحدة) وهذا الاسكان عبارة عن خليط من الشقق القائمة فوق استعمالات تجارية، وفلل صغيرة وفلل كبيرة.
ويوجد في الشمال إلى مدى أقل وفي الجنوب الشرقي، مناطق ذات كثافات تتراوح من 11 إلى -20 وحدة لكل هكتار (500م2 إلى 900م2/ وحدة) وتغلب على هذه المساكن الفلل الكبيرة والشقق فوق المحلات التجارية بهذه المناطق الجديدة.
السؤال الجوهري!!
يتضح بأن الاتجاه العام هو نمط التطوير السكني المنخفض الكثافة وربما يؤخذ المؤشر للمستقبل من مخططات الأراضي الحالية غير المطورة والتي يصل متوسط الكثافة الصافية فيها حوالي 15 وحدة بكل هكتار، كما يبلغ متوسط مساحة قطعة الأرض 765 متر مربع.
إن السؤال الجوهري هو ما هي الكثافات التي يمكن تحقيقها في المستقبل إذا أخذنا في الاعتبار حجم الطلب على المساكن وواقع المساحات الشاسعة من المخططات التي تم تخطيطها بالفعل بكثافات منخفضة.
اما الكثافات السكنية المستقبلية فقد استندت الدراسات السابقة إلى مفهوم الكثافة السكنية الصافية لتعكس الأساس الذي تم بموجبه جمع البيانات الخاصة بالاسكان الا ان المناقشات ترتكز على الكثافة السكنية الاجمالية نظراً لأن هذا المقياس أفضل لفعالية استعمالات الأراضي الحضرية وبالتالي أكثر قابلية للتطبيق عند التعامل مع أهداف الكثافة.
رفع الكثافة
إن من اهداف المخطط الهيكلي الذي تقوم عليه الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إيجاد مدينة ذات نمو مركز وهو ما يتم تحقيقه عن طريق استغلال الأراضي البيضاء. ورفع الكثافة السكنية وتحقيق الكفاءة في استخدام الخدمات والمرافق العامة والتوزيع المناسب لاستعمالات الأراضي.
ويوضح الجدول (35) مثالاً نموذجياً لمنطقة مخططة بوضعها الحالي والوضع المقترح فيما يتعلق بمساحات قطع الأراضي والكثافات السكانية، حيث تم إيجاز الوضع الحالي بالنسبة لمخططات الأراضي، استناداً على البيانات الخاصة بالمخططات الواقعة في بلدية الشمال شمال الطريق الدائري الشمالي إلى حدود بنبان شمالاً، حيث تم تخطيط مساحات كبيرة من الأراضي بنفس أنماط التخطيط التقليدية الشبكية.
الاستعمالات المختلطة
يتمثل الوضع الحالي في أن 33 بالمائة فقط من الأراضي الحضرية تم تخطيطها لاستخدامها كقطع أراض تقام عليها مساكن مفردة بمتوسط 765م2 للقطعة. وتبلغ الكثافة السكنية الإجمالية لهذا النوع من التطوير 31 ،4 وحدة بكل هكتار، إلا أنه تم تخصيص نسبة 5 ،15% من الأراضي الحضرية للاستعمالات المختلطة على واجهات الشوارع ذات العرض 30و60 متراً.
توفر مناطق الاستعمالات المختلطة وحدات سكنية إضافية بمعدل يصل إلى حوالي 87 ،2 وحدة بكل هكتار وبذلك تكون الكثافة السكنية الإجمالية 19 ،7 وحدة بكل هكتار.
متعددة العائلات
ولإعطاء صورة واضحة عما يمكن ان تكون عليه المدينة إذا تم تطويرها فإنه يجب ملاحظة انه سيتم تطوير أكثر من 80% من كافة الأراضي السكنية بمتوسط مساحة قدرها 500 متر مربع للقطعة الواحدة، وستترواح مساحتها من 300م2 إلى 1000م2 وستكون أنواع المساكن تقريبا من الفلل مع بعض الوحدات المزدوجة (دويلكسات) وستكون جميعها بارتفاع دور واحد أو دورين على الأغلب.
وسيتم تطوير حوالي 20% من كافة الأراضي السكنية لإقامة مساكن متعددة العائلات مع بعض مباني الشقق المتعددة الأدوار بالمراكز الفرعية الحضرية وعلى طول أعصاب الانشطة المقترحة.
حيث لن يحدث تعارض مع المساكن المنخفضة الارتفاع، وستكون بعض المباني المتوسطة الارتفاع بمحاذاة الاستخدامات التجارية الشريطية وعلى طول الطرق الشريانية.
إن تحقيق هذه النتيجة يتطلب إجراء تغيرات عديدة وبالامكان تسهيل ذلك عن طريق عملية تخطيط متكاملة قبل البدء بعملية التطوير.
تتمثل احدى ملامح الرياض كمدينة مستديمة في الحاجة الى استعمال الأراضي بفعالية أكثر وتوفير المرافق العامة بفعالية أكبر وهذا يعني تخفيض نسبة الأراضي التي تركت خالية (بيضاء) داخل المدينة وزيادة كثافة التطوير داخل الحارات السكنية.
| 
