صفحة تصدر من إدارة التحرير للشؤون الثقافية بالتعاون مع الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض
متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
أقرّت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض خطة توفير المرافق العامة بمدينة الرياض التي وضعتها لجنة تنسيق المرافق العامة بالمدينة المكونة من الهيئة العليا وجميع أجهزة المرافق العامة بالمدينة. وتشكل هذه الخطة أحد عناصر استراتيجية التطوير الحضري للمدينة التي وضعتها الهيئة ليتم بناء عليها توجيه النمو العمراني للمدينة، وتنظيم وصول المرافق والخدمات العامة إلى مختلف أجزاء المدينة وفقا لبرامج زمنية مسبقة.
برمجة وخصخصة
يجب توفير المرافق العامة بشكل متكامل وربطها بصورة وثيقة مع التطوير الحضري ويتطلب هذا الأمر تخطيطاً تفصيلياً مسبقاً للمناطق قبل صدور الموافقة على التطوير، على ان يتم برمجة جميع المرافق العامة الضرورية بطريقة منسقة وربطها بآلية التمويل كما يجب ان يشارك القطاع الخاص بدور أكبر في تمويل المرافق العامة. ويمكن تحقيق ذلك مبدئياً بأن يقوم مطورو الأراضي بتحمل كامل تكاليف المرافق العامة التي يتم تجهيزها في نطاق مناطقهم.
ويمكن ان تؤدي الخصخصة في المرافق العامة المتوافقة مع السياسات الوطنية العامة إلى استثمارات كبيرة تساعد في معالجة العجز وتطوير خدمات جديدة.
كما يتوقع ان تؤدي مشاركة القطاع الخاص الكبيرة في المرافق العامة إلى حدوث تغيرات في الأسعار.
على مراحل
وعلى نفس النهج، إذا ما أصبح القطاع الخاص الجهة الرئيسية لتقديم خدمات المرافق العامة في سوق تنافسي فسوف يكون لذلك أثر كبير على أسعار المرافق العامة وتكاليف التنمية الحضرية وعلى وجه الخصوص على المخططات السكنية وبالتالي يؤثر ذلك على رغبة المستثمرين للمضاربة في الأراضي. وسيؤثر ذلك على مفهوم المرحلية في النمو وبشكل خاص على المناطق البعيدة عن «محاور التنمية» بالمدينة. وبالتالي سيرغب المستثمرون في القطاع الخاص ان يجعلوا استثماراتهم على مراحل بحيث يمكن تحقيق أعلى معدل من العائدات الاستثمارية لرؤوس أموالهم.
إذا ما استمرت الحكومة في أنها الجهة الرئيسة للتمويل وتقديم خدمات المرافق العامة، فإن عليها التزاماً وكذلك حاجة إلى خفض تكاليف المرافق العامة وزيادة الكفاءة والفاعلية في مصروفاتها. ويعني ذلك التخطيط والإدارة للاستثمار في المرافق العامة من أجل تجاوز العجز في المرافق العامة وتقديم الخدمات للمناطق المخططة وعلى وجه الخصوص أراضي المنح الحكومية القديمة، وتقديم الخدمات إلى المناطق المطورة الجديدة بكفاءة وفي المواعيد المحددة.
كاملة ومبتكرة
تعد السياسات الحالية «سياسات النطاق العمراني» المطبقة للمرحلة الأولى والمرحلة الثانية للنطاق العمراني محاولة أساسية لإدارة وتوقيت الاستثمار في المرافق العامة وتقليص الالتزامات الحكومية تجاه التمويل في المرافق العامة، حيث يلزم على من يرغب في تخطيط أرض خارج المرحلة الأولى من النطاق العمراني ان يقوم بتوفير المرافق العامة.
وعلى هذا الأساس يقوم مطورو الأراضي في حالات محدودة بتوفير المرافق العامة «المياه، الكهرباء» ولكن لا يشمل ذلك مرفق الصرف الصحي وإذا ما قدر للقطاع الخاص ان يتولى مسؤولية التصميم والتطوير والتسويق للأراضي المطورة الجديدة دون عوائق من المخططات الموجودة حالياً، ولكن على ان يقوم القطاع الخاص بتقديم خدمات كاملة وتصميمات مبتكرة، فمن المحتمل نشوء سوق قوي لمثل هذه الأراضي المطورة.
نماذج جديدة
يمكن الموافقة على «التطوير خارج تسلسل الخطة المرحلية» في مثل هذه الحالات. كما يمكن، على سبيل المثال، تطوير الضاحيتين المقترحتين بالمخطط الهيكلي على نفس النهج مما يتيح الفرصة لإيجاد نماذج جديدة في التصميم العمراني واستخدامات التقنية الحديثة في تجهيز المرافق العامة وإدارتها وإيجاد التمويل الخاص للتطوير كما هو الحال في نماذج عالمية حديثة لمثل هذا التطبيق الأمثل : بترجا وسيبرجايا في ماليزيا، ليبوكارواسي في جاكرتا، فورت بانافيكا في مانيلا، اسبرينغ فيلد ومانجو هيل في برسبن باستراليا، والكثير من المدن التي تم تمويلها من القطاع الخاص.
مراقبة ومراجعة
ويعد ما هو مقترح بالمخطط الهيكلي أسلوباً أكثر تطوراً عما كان عليه الحال في الماضي لإدارة الأراضي وما يصحب ذلك من مراحل تقديم الخدمات. ولكن حتى في خطة عمل لمدة خمس سنوات تتطلب كل مرحلة جديدة من مراحل التطوير مراجعة ومراقبة سنوية ليتسنى عمل التعديلات اللازمة في ضوء الواقع.
خطة التنفيذ
تهدف أعمال المرحلة التنفيذية من مشروع المخطط الاستراتيجي الشامل إلى إعداد خطة تنفيذ لمدة عشر سنوات حيث يتم فيها تطوير جميع نواحي التنفيذ لعناصر الإطار الاستراتيجي المتفق عليها بتفاصيل أكثر.
وتتيح الخطة المجال للجهات ذات العلاقة بالمرافق العامة ومطوري الأراضي والسكان وغيرهم ان يتناولوا بتفاصيل أكبر النواحي الخاصة بالتنمية على مراحل وتجهيز المرافق العامة بالقدر الذي يؤثر على كل منطقة من مناطق المدينة.
وكما يدل اسم الخطة سيتم التركيز على تحديد مراحل التنمية الحضرية والمرافق العامة وإدارتها خلال فترة السنوات العشر القادمة. كما ان الخطة ستحدد بالتفصيل السياسات والإجراءات، وبرامج التمويل والمصروفات المطلوبة لتنفيذ العناصر الأساسية لاستراتيجية التنمية لمختلف أجزاء المدينة وستحدد الخطة دور القطاع الخاص في تمويل المرافق العامة والمتطلبات لمطوري الأراضي من أجل تجهيز المرافق العامة أو المساهمة فيها.
ولعل من أهم الأشياء أن خطة التنفيذ ستتناول القضايا الهامة لتوقيت التنمية والاستثمار، مما يتيح المجال لإطار تفصيلي أكثر عن سياسة النطاق العمراني الحالية وستضع الأساس لبرنامج تطوير الأراضي لكل خمس سنوات.
تنسيق وتحديث
سيتيح هذا البرنامج المجال لتنسيق الاستثمار في المرافق العامة مع مطوري الأراضي وذلك في إطار خطة التنفيذ.
وستوضح الخطة مناطق الأراضي التي سيتم تطويرها. وتجهيز الخدمات بها في مختلف أنحاء المدينة خلال فترة خمس سنوات، كما سيتم مراجعة الخطة وتحديثها كل عام. وستشمل الخطة أراضي تقع في نطاق المدينة الحالية وتحتاج هذه الأراضي للخدمات أو هي قيد التجديد العمراني وكذلك مناطق النمو الجديدة.
وهناك ضرورة إلى تأسيس هذه العملية السنوية في الإدارة واتخاذ القرارات في التنمية ومراحلها، وذلك من أجل تحويل نماذج التنمية على مراحل وتكاليف المرافق العامة.. إلى الواقع المادي الملموس للتجاوب مع الظروف المتغيرة.
إعداد وتنفيذ
ستحتاج الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إلى مجموعة إدارية تقوم بالمراقبة الدائمة وإعداد التقارير حول التنمية على مراحل بالمدينة والاستثمار في المرافق والخدمات العامة والإسكان والاحتياجات الأخرى ذات العلاقة، وذلك من أجل القيام بمسؤولياتها في التنسيق كجزء من المهام الإدارية في إدارة المدينة.
وستقوم هذه المجموعة الإدارية التي ستضم الجهات المسؤولة عن المرافق العامة، والجهات الحكومية الأخرى المختصة، وممثلين للقطاع الخاص، بإعداد برنامج لتطوير الأراضي.
تم لأغراض النموذج إعداد التقديرات للأراضي المطلوبة للتنمية لكل قطاع من القطاعات بالمدينة على أساس التوقعات لعدد السكان والمساكن خلال فترات لكل خمس سنوات.
ويعد هذا الأسلوب مبدئياً لوضع التوقعات، على أن يتم تطوير ذلك في المستقبل من خلال تطوير الخطة المرحلية للتطوير وذلك بالتشاور مع الجهات المختلفة ومع ملاك الأراضي والعاملين في مجال استثمارات العقار ومطوري المساكن.
اتصال وتشاور
قام فريق المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض بالتشاور مع الجهات العاملة في مجال المرافق العامة بوضع توقعات مبدئية تحتاج إلى مراقبة وتعديل بمرور الزمن.
يستطيع مقدمو خدمات المرافق العامة ان يقدروا مدى الطلب على خدماتهم وبالتالي يضعون الخطط للشبكات والمرافق وفقاً للتوقعات الموضحة للتطوير في الأراضي لمختلف القطاعات بالمدينة على مدى الفترات 5ـ10ـ15ـ25 سنة. وستعكس استراتيجيات استثماراتهم بالطبع التوقعات المؤكدة نسبياً على المدى القريب في حين أن التوقعات البعيدة المدى تعطي مجالاً لوضع خطة عامة لإطار العمل.
عمل فريق المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض من أجل وضع نموذج المراحل الموضح مع الجهات الرئيسية العاملة في مجال تجهيز المرافق العامة (شركة الكهرباء، شركة الاتصالات السعودية، مصلحة المياه والصرف الصحي، أمانة مدينة الرياض وغيرها) وذلك من خلال اللجنة الفنية للمشروع وكذلك الاتصال المباشر للاجتماع والتشاور مع كل الجهات كلاً على حدة. وتم الاتفاق بوجه عام على خطة المراحل مع الجهات العاملة في مجال المرافق العامة كأساس مقبول للتخطيط، كما تضمنت الخطة خططهم ومقترحاتهم الهامة.
متوافق ومتفق
ولعل من أهم الأسباب الداعية لوضع الإطار الاستراتيجي لتطوير مدينة الرياض أن يتم إعداد إطار متوافق ومتفق عليه لتجهيز وتقديم خدمات المرافق العامة وفقاً لجدول زمني، ووقتما كان الإطار الاستراتيجي جاهزاً ستتأثر المخططات وإجراءات تطوير الأراضي كلتاهما (من وجهة نظر الطلب) وتتشكلان (من وجهة نظر العرض) وفقاً للاستثمارات في المرافق العامة.
يتم الاعتماد والمصادقة في المستقبل على مخططات وتطوير الأراضي بإخضاعها لمدى توافر خدمات المرافق العامة خلال فترة زمنية معينة ولنقل خمس سنوات. وعلى ذلك، فإن خطط التطوير المقترحة التي تتناسب مع الاستثمار المخطط له في مجال المرافق العامة يتم تأجيلها حتى تتوافر خدمات المرافق العامة حسب خطة المراحل أو يتم ايجاد التمويل الكامل من قبل المطور للمرافق العامة على أساس الموافقة على «التطوير خارج تسلسل الخطة المرحلية».
تماثل وتجاوب
تتيح هذه الطريقة وضع إطار عمل ذي كفاءة لإدارة الاستثمار في الأراضي والمرافق العامة والخدمات العامة الضرورية للمدينة. بل تعطي إطاراً للقيام بعمل تخطيط محلي أفضل للتنسيق بين الجهات المقدمة لخدمات المرافق العامة وإلى استعمالات أكثر كفاءة للأراضي في مناطق العمران.
لقد تم تحديد الخطوط العريضة للطريقة المقترحة كنموذج وسيتم تطويرها بتفصيل أكثر خلال المرحلة القادمة.
ولا تقتصر عملياً خطة المراحل للتنمية الحضرية على العلاقة بالنواحي الفنية للمرافق العامة وتجهيزها، ولكن كذلك لتغيير الاحتياجات والتوقعات الاجتماعية، واتجاهات السوق وتفضيل المستهلك وتغيير سوق الأراضي، وأساليب تطويرها والطريقة التي يقوم بها المستثمرون لتمويل التنمية، ومراعاة مصالح المنتفعين من الأراضي، والخبرة العملية في إدارة المراحل السابقة في النمو والاستثمار. كما تحتاج الخطة إلى تأسيس عملية إدارة سنوية للقرارات حول مراحل التنمية باستخدام فترة كل خمس سنوات كإطار للعمل.
وذلك من أجل جعل النموذج يتماثل مع الواقع ويتجاوب مع الظروف المتغيرة.
| 
