* الرياض - حسين الشبيلي:
بلغ الاكتتاب الأولي لشركة التمويل العقاري ظهر أمس (391) مليون ريال من أصل مليار ريال كرأس مال مقترح لتأسيس الشركة أي بمعدل (40%).
وكشف ل«الجزيرة» رئيس اللجنة العقارية سعد الرصيص إلى أنه في حال تغطية المبلغ خلال الأيام القادمة فسيتم زيادة رأس المال إلى أكثر من مليار ريال موضحاً ان صندوق الاستثمارات العامة سيحظى بنصيب أقل من 25%.
وشهدت غرفة الرياض حضوراً مكثفاً لعملية الاكتتاب الأولى من رجال الأعمال.
وتم خلال اللقاء عرض أعده الفريق المشترك بين اللجنة العقارية والبنوك المحلية للدراسة المقدمة لتأسيس شركة التمويل العقاري من خلال عرض حي قدمه رئيس الفريق المكلف خالد البلطان واحتوى على مايلي:
جاءت أهداف الشركة الأولية:
لتحقيق العائد المناسب على الاستثمار للمؤسسين والمساهمين والمساهمة في حل مشاكل الاسكان والزيادة السكانية وتوفير السكن المناسب وتقديم الخدمة الرائدة والمميزة والمتخصصة في تمويل العقار وتمويل الأنشطة العقارية في المملكة مع الالتزام بأحكام الشريعة الاسلامية.
والمساهمة في تطوير المناطق والأحياء العمرانية والتنسيق مع صندوق التنمية العقاري لايجاد آلية تعاون مشتركة.
وسيتم خلال المستقبل:
إنشاء شركة مساندة للتطوير العقاري تقوم بما يأتي (التخطيط والتصميم، الانشاء والتنفيذ والصيانة وإدارة الأملاك، التطوير والتسويق، تأسيس وحدة التطوير وقاعدة المعلومات العقارية)، السعي لانشاء محافظ استثمارية.
وسينحصر عمل الشركة ونشاطها على تقسيط الأراضي والمباني السكنية للأفراد وتقسيط وتمويل الأراضي والمباني للشركات والمطورين.
وستكون المرحلة الثانية لعمل الشركة:
- تمويل تطوير وتسويق المخططات العمرانية (مباشر) شرائها نقدا وإعادة بيعها بالتقسيط.
- تمويل تطوير المنشآت العمرانية (مباشر) شرائها نقدا وإعادة بيعها بالتقسيط.
- تمويل تطوير وتسويق المخططات العمرانية (غير مباشر) التنسيق مع المالك في بيعها بالتقسيط (باستخدام صيغة التمويل المناسبة).
- تمويل تطوير وتسويق المنشآت العمرانية (غير مباشر) التنسيق مع المالك في بيعها بالتقسيط (باستخدام صيغة التمويل المناسبة).
- تمويل ترميم أو توسعة عقار.
- الاستبدال العقاري.
وجاءت طرق التمويل المباشر لعملاء الشركة
ان تستخدم صيغ التمويل الشرعي في تطوير المساكن أو البيع في حالة المساكن الجاهزة وبناء على المعلومات المتوفرة والمؤشرات والعقود المتاحة للتطبيق يمكن تقسيم طرح تلك الأدوات حسب الأولوية.
وتطرق خلال العرض طرق الاستثمار غير المباشر للشركة تجميع الأموال من قنوات ومصادر التمويل وتوظيفها في التمويل المباشر أو استثمار الفائض من السيولة في استثمارات قصيرة الأجل لمدد قصيرة مع المؤسسات المالية الاسلامية أو من خلال اصدار شهادات التداول (التسنيد) وليس بالضرورة ان تكون في مجال الاستثمار العقاري.
ثالثاً: التمويل المقترح ومصادر السيولة النقدية للشركة
تعتمد المرحلة الأولى للتمويل في الشركة على أموالها وإمكانياتها الذاتية وبالطرق التالية:
- رأس المال المخصص للتمويل.
- فائض السيولة والذي تحتفظ به الشركة في العادة مستثمراً في البنوك والمؤسسات الاستثمارية الأخرى.
- إعادة استثمار وتدوير المبالغ المسترجعة من التمويل (سداد عملاء الشركة للأقساط).
حاجة الشركة لزيادة التمويل والتسنيد واستثمار أموال المصارف والشركات:
نظرا لحاجة الشركة للاستمرارية في تمويل العملاء أكثر ما يتوفر لدى الشركة من رأس مال ذاتي لذا يستلزم على الشركة الحصول على تمويل من خلال:
- بيع السندات القابلبة للتداول في المرحلة الأولى من نضج منحنى الأداء وتوفر السوق الثانوي للتداول.
- استثمارات أموال المصارف والشركات المختلفة.
- التعاون مع وزارة المالية والجهات الحكومية المتخصصة.
التسنيد من خلال سوق المال الاسلامية وكيفية في حالة تأسيس الشركة:
تقوم الشركة بجمع كميات من الأصول العقارية المسوقة والممولة من قبل الشركة واصدار سندات تمثل كميتها وقيمتها الكلية ومن ثم تقوم الشركة بتسويقها للغير وتبيعها وفق الآليات المتاحة في السوق والاستفادة من قيمتها في تمويل عمليات أو صفقات جديدة.
آلية تحصيل أموال الشركة
تقوم الشركة بتحصيل أموالها من عملائها من خلال عدد من الأدوات والوسائل الملائمة لأنشطتها ومن ذلك:
* تحويل المرتبات والحقوق (مستخلصات، تدفقات منظمة الخ).
* نظام تكليف بالتحصيل يعتمد على الحوافز والخصميات لجهاز التحصيل بحيث يبعث الجدية في موظفي التحصيل ويتيح آلية دقيقة لمحاسبتهم شهرياً حتى لا يتآكل مجهود الشركة في التحصيل.
* ضبط الوضع التعاقدي لتيسير التنفيذ على العقار في حالات تعثر السداد بحيث يتم استرداد الباقي من الدين خلال مدة محددة.
* التأمين على الأصول والعميل يساعد في إعادة الأموال للشركة في حالة تعثر العميل أو الوفاة.
وجاء خلال العرض أيضاً أن الشركة ستتمتع بنقاط قوة هي:
- دخول سوق التمويل والتقسيط بطريقة شرعية، والتميز عن المنافسين بإعطاء قروض طويلة الأجل، التميز عن المنافسين بالقرب من متخذي القرار وقاعدة البيانات وأيضاً الدعم المعنوي والاداري من الغرفة التجارية والاستفادة من الخبرات والتجارب السابقة وكذلك التميز عن البنوك بسرعة الحركة وسهولة اتخاذ القرار، والتميز عن البنوك بإمكانية التعامل مع العقار في الجهات القضائية والتنفيذية بشكل افضل، والسمعة الحسنة كجهة ذات صفة جماعية وأيضاً ، التخصص والتركيز، والتأمين الإسلامي التكافلي، وتنوع الأنشطة والأدوات وصيغ التمويل وكذلك إمكانية ارتفاع الارباح كون العمل في الشركة تجارياً بخلاف البنوك التي تعتمد على المبدأ المصرفي، واستخدام طريقة احتساب الربح التناقصي كعامل جذب.
ونقاط الضعف
صعوبة تفعيل أدوات التمويل، وعدم اكتمال البنية القانونية والانتمائية، وكذلك صعوبة إيجاد ادوات للتمويل طويلة الأجل.
وتطرق ايضا خلال العرض للدراسة المعدة إلى الفرص المتاحة للشركة حيث تمثلت في: حاجة السوق الحالية والمستقبلية للمساكن بشكل كبير، ومحدودية التمويل العقاري في البنوك وكذلك صغر حجم مؤسسات تمويل العقار في المملكة ومحدودية نشاطها وأيضاً، عدم نضج السوق العقاري وآليات التمويل فيه.
وتم التعرض للعوائق وتوصيات معالجتها ومنها:
القضايا القانونية
حيث يتميز التمويل العقاري بعلاقته بالدوائر القضائية وكتابات العدل والجهات التنفيذية ويحيط بهذه الدوائر نوعين من المشكلات أحدها غياب الإجراءات الواضحة الضابطة للحقوق، والنوع الثاني هو التهاون في تنفيذ الأحكام وهو ناتج عن الأول، ومعالجة الأمرين لا يمكن أن تتم إلا من خلال ضبط الإجراءات بطريقة فعالة ودقيقة بحيث تضيق الطرق أمام العبث بتنفيذ الأحكام وأهم جوانب ذلك هو آلية التنفيذ على الرهون وبيعها بحيث تظهر الإجراءات واضحة من بدء رفع الدعوى إلى تصفية الحساب النهائي، وآلية إخلاء العقار من شاغله بغير حق الممتنع أو الغائب عن تسليمه، ويقترح في هذا الصدد أن تقدم المقترحات إلى لجنة صياغة لائحة نظام المرافعات، ولجنة صياغة لائحة الحقوق المدنية.ويرفع الموضوع مباشرة للجهات المعنية أو من خلال المجلس الاقتصادي الأعلى.
عدم ترشيد مساحة وتكاليف البناء وطبيعة الجهات الرقابية:
على شركة التمويل العقاري أن تأخذ صفة تشبه المصارف والبنوك فيجب أن تخضع لمظلة رقابية وهي مؤسسة النقد كي تتمكن من العمل بسهولة، مما يوفر لها القدرة على التمويل ومصداقية وشفافية المؤسسات المالية وتسهيل التعاون مع البنوك، وقد يعوق عمل الشركة أن تخضع لإشراف جهة رقابية حكومية غير مؤسسة النقد فتعرقل سرعة أعمالها مع الأخذ بعين الاعتبار المادة ويوصي بمطالبة وزارة المالية بالإيعاز إلى مؤسسة النقد لتقوم بالاشراف على قطاع جديد شبه مصرفي، للشركات التي تزاول الأنشطة شبه المصرفية مثل شركة التمويل العقاري وشركات التقسيط التي تقبل مساهمات نقدية من العملاء للاستثمار.
توصيات معالجتها في المرحلة الأولى
* الاستمرار في متابعة ودراسة أولويات استخدام صيغ التمويل الإسلامي من حيث الأصلح بالتنسيق مع البنوك - وزارة المالية- مراكز استشارات مالية).
* دراسة النواحي الشرعية لإخلاء العقار وإخراج العميل المتعثر عن السداد مع مخاطبة الجهات الشرعية بذلك (وزارة العدل - المحاكم) مرتبطا ذلك بعقود التمويل المقترحة.
* دراسة النواحي القانونية لإخلاء العقار وإخراج العميل المتعثر عن السداد مع مخاطبة الجهات التنفيذية بذلك (وزارة الداخلية - الإمارة).
* دعم دراسة النواحي الفنية لتوفير المسكن المناسب بأسعار مناسبة وايجاد نماذج للمسكن الملائم المنخفض التكلفة للعملاء (ارض - مسكن) مع المطورين والمخططين (وزارة الشؤون البلدية- التخطيط، الجامعات، المكاتب الاستشارية، صندوق التنمية العقارية، المؤسسات الإسكانية الخيرية.
المرحلة الثانية:
الشروع في وضع الخطط والإستراتيجيات والهيكل الإداري والفني والمالي للشركة.
| 
